Dans le bail de droit commun, il convient d’appliquer les règles générales de l’ancien Code civil, plus précisément l’article 1728bis qui dispose :

« § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l’indice des prix à la consommation.

Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ.

Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.

Le nouvel indice est l’indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

L’indice de base est l’indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l’indice de base est toutefois l’indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

  § 2. Les dispositions contractuelles dont l’effet excéderait l’adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci. »

Cette disposition pose deux règles impératives :

• La formule d’indexation : le bailleur doit appliquer une méthode de calcul spécifique pour indexer le loyer.

• La fréquence d’indexation : l’indexation ne peut avoir lieu qu’une seule fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

Toute clause prévoyant une indexation plus fréquente serait donc nulle. Cependant, les parties peuvent convenir d’une indexation moins fréquente[i].

Ces dispositions impératives visent à protéger le locataire.

En dehors de ces règles impératives, les règles contenues dans l’article 1728bis restent supplétives.

Ainsi, l’article 1728bis n’impose aucune formalité au bailleur pour appliquer l’indexation, sauf si le contrat en dispose autrement[ii].

L’indexation peut donc être automatique ou conditionnée à une démarche spécifique du bailleur, selon ce qui a été convenu[iii].

Le libellé de la clause contractuelle est donc essentiel :

• Dans les baux d’habitation, il appartient au bailleur de notifier au locataire l’indexation du loyer en lui communiquant le nouveau montant.

• Pour les baux de droit commun, tout dépend des termes du contrat.

Le bail peut prévoir trois type de dispositif :

• Le loyer sera adapté après demande écrite du bailleur,
• Le loyer sera automatiquement adapté,
• Le preneur devra lui-même adapter le bail.

Si le bail contient la stipulation suivante :

Dans le premier cas, au contraire des deux autres cas, l’indexation ne pourra être appliquée qu’après une demande écrite du bailleur. Tant que cette demande n’est pas formulée, le droit à l’indexation n’est pas exigible.

Aucune disposition légale ou contractuelle ne prévoit une application rétroactive de l’indexation.

Ainsi, l’analyse des droits du bailleur en matière d’indexation repose sur la distinction suivante:

• Si la clause prévoit une indexation automatique, le bailleur peut réclamer des arriérés sans que cela ne soit considéré comme une application rétroactive. Le droit à l’indexation était déjà exigible chaque année.

• Si la clause impose une demande écrite du bailleur, l’indexation ne devient exigible qu’à partir de cette demande. Réclamer des indexations non demandées antérieurement reviendrait à les appliquer rétroactivement, ce qui n’est pas prévu par le contrat ou la loi.

Lorsque l’indexation est soumise à une formalité préalable, à savoir une demande écrite du bailleur, ce dernier ne peut l’appliquer rétroactivement pour des périodes antérieures à sa demande.

C’est ce que le juge de paix de Uccle a décidé dans un jugement inédit du 7 janvier 2025 (rôle n°  23A1913).

La clause relative à la naissance du droit du bailleur à l’indexation est valide car l’article 1728bis de l’ancien Code civil est supplétif, du moins sur ce point.

En revanche, lorsque le bail prévoit l’automatisme de l’indexation, ou en fait obligation au preneur, le bailleur peut prétendre à un rattrapage d’indexation pour l’année précédente[iv].

La prescription d’un an, prévue à l’article 2273, alinéa 1^er, de l’ancien Code civil, est une prescription d’action, qui concerne l’action du bailleur en vue du paiement du montant résultant de l’adaptation du loyer au coût de la vie.

La prescription entraîne la perte du droit d’action, par l’écoulement du temps.

Elle se distingue de l’effet rétroactif qui permet, moyennant une stipulation contractuelle précise, de faire naître un droit plus tôt dans le temps.

On sait que l’on ne peut d’avance renoncer à une prescription (art. 2220 de l’ancien Code civil).

Dans le cas de l’indexation de loyer, la question de la rétroactivité se pose si le bailleur tente d’appliquer à une période antérieure une indexation non demandée dans le passé.

Si la clause stipule que l’indexation ne s’applique qu’après une demande écrite, alors elle ne peut être rétroactive sur les périodes précédant cette demande, du moins sauf stipulation spéciale.

Une clause qui permet d’exiger avec effet rétroactif une indexation qui n’aurait pas été appliquée à la date de son exigibilité de principe ne nous paraît pas contraire à l’article 2220 précité.

La photo : un bel immeuble à appartements de style moderniste avenue Paul Deschanel 250 à Schaerbeek. On le doit à Jean-Florian Collin (1935) qui faisait de belles réalisations avant de se lancer dans les barres Etrimo fin des années 50. Dans sa belle période, il travaillait avec l’architecte Jasinski. Collin devait beaucoup aimer ce bâtiment car il l’a dupliqué au 19 avenue de l’Orée à Ixelles. Puis, tant qu’à faire, il l’a encore reproduit au 21 de la même rue, tout cela la même année.

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[i][i] Cass., 6 octobre 1989, Pas., 1990, I, p. 152 – adaptation triennale.

[ii] Y. Merchiers, Le bail en général, 3^e ed., Bruxelles, Larcier, 2015, pp. 202-203.

[iii] B. Louveaux, « Chapitre I – Principes », in Le droit du bail commercial, 1^e ed., Bruxelles, Larcier, 2010, p. 291.

[iv] Y. Merchiers, Le bail en général, 3^e ed., Bruxelles, Larcier, 2015, p. 153.