Une vente viagère d’immeuble est une vente classique dont la caractéristique est que le prix ou partie du prix est converti en une rente due sur la vie du vendeur, avec éventuellement un plafond.

L’article 1968 de l’ancien Code civil dispose clairement que « la rente viagère peut être constituée à titre onéreux, (…) pour un immeuble ».

Un arrêt de la Cour de cassation du 21 avril 2022 (rôle n° F.21.0001.N) précise le statut fiscal de la rente viagère, prix d’un immeuble vendu par un non professionnel à une entreprise ou à une personne morale.

Le prix d’une vente d’immeuble par un vendeur personne physique qui n’affecte pas le bien à son activité professionnelle, n’est en principe pas taxé ; seule la plus-value éventuelle peut l’être dans les conditions de l’article 90 CIR.

Il en va de même pour le prix payé par une rente viagère lorsque le vendeur n’agit pas à titre professionnel et ne traite pas avec une entreprise ou une personne morale.

Mais il en va différemment lorsque le vendeur qui n’agit pas à titre professionnel, traite avec une entreprise ou une personne morale.

En ce cas, il faut appliquer les articles 17, § 1, et 20, du CIR.

L’article 17, § 1, du CIR définit les revenus mobiliers. Le point 4°, vise ainsi :

« Les revenus compris dans des rentes viagères ou temporaires qui ne constituent pas des pensions et qui, après le 1er janvier 1962, sont constituées à titre onéreux à charge de personnes morales ou d’entreprises quelconques. »

L’article 20 précise la base imposable :

« Lorsque les rentes viagères ou temporaires visées à l’article 17, § 1er, 4°, sont constituées moyennant versement à capital abandonné, le montant imposable de celles-ci est limité à 3 % de ce capital ; lorsqu’il s’agit de rentes résultant de la translation de la propriété, de la nue-propriété ou de l’usufruit de biens immobiliers, la valeur du capital est fixée comme en matière de droits d’enregistrement. »

La rente est donc taxée sur 3 % de la valeur déclarée en pied d’acte (art. 168 C. enreg.) pour la perception des droits d’enregistrement (art. 44).

Le taux de taxation est de 30 % (art. 171, 3°, CIR).

Le débiteur de la rente est exonéré de la retenue du précompte si le vendeur crédirentier est un habitant du royaume assujetti à l’impôt des personnes physiques, et pour autant qu’il établisse les fiches fiscales.

Mais ces dispositions qui s’appliquent au contrat de rente viagère ou temporaire, s’étendent-elles aux ventes contre un prix modalisé en une rente viagère ?

Oui, dit la Cour de cassation : « uit de samenhang van deze bepalingen (les articles cités plus haut) volgt dat onder lijfrente in de zin van artikel 17, § 1, 4°, WIB92 eveneens kan worden begrepen de lijfrente die in een koopovereenkomst is bedongen als betaling van de koopprijs. »

Cet arrêt confirme celui prononcé le 3 mars 2006 par la Cour de cassation (rôle n° F.05.0027.F). Une décision anticipée du SDA était arrivée à la même conclusion (10 septembre 2013, n° 2013.294).

L’avis de l’avocat général explique qu’il y a une composante d’intérêts dans la rentre contre un capital ou un bien, composante taxable comme revenu mobilier (de rentecomponent die vervat zit in de periodieke lijfrentebetalingen).

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la base est limitée à 3 %.

Enfin, la doctrine est aussi en ce sens : N. SCHRYVERS, “La vente immobilière en viager. Principes et actualités”, Bulletin juridique et social 2018, n° 603, p. 8 ; M. PETIT et Ph. VERDONCK, « Vendre en viager : un choix à privilégier », Brussel, Larcier, 2019, p. 234 (attention ces auteurs évoquent un taux de 10 %).

La photo : un bel immeuble moderne avenue du Bois de la Cambre à Ixelles par le promoteur e-maprod (architecte Marc Corbiau, entrepreneur Dedeyne, 2014).