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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Option TVA sur les loyers – exercice du droit à déduction et autoliquidation

Le 21 mars 2019, l’administration a publié une circulaire 2019/C/25 contenant un FAQ qui précise notamment à partir de quand peut être exercé le droit à déduction de la TVA due sur les travaux concourant à l’érection d’un bâtiment destiné à être loué avec application de la TVA.

La circulaire précise tout d’abord que ne sont visés par l’option d’assujettissement à la TVA que les bâtiments pour lesquels la TVA grevant les travaux immobiliers matériels relatifs aux bâtiments mêmes, qui concourent spécifiquement à leur construction ou, par extension, à leur rénovation radicale ou importante et facturés au maître d’ouvrage, est exigible pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

Elle rappelle ensuite que, dès lors que cette condition est remplie, l’exercice du droit à déduction n’est ouvert qu’à compter du 1er janvier 2019.

La circulaire pose alors que la TVA relative aux travaux de construction ou rénovation radicale (entrepris à partir du 1er octobre 2018) ainsi que la TVA relative aux prestations de nature intellectuelle (architecte, stabilité…), d’assainissement (sol) et de démolition peut être déduite dans la première déclaration, mensuelle ou trimestrielle, de l’année 2019.

En pratique, la TVA relative à ces travaux ou prestations pourra donc être déduite dans la déclaration trimestrielle à rentrer pour le 23 avril 2019 au plus tard.

La TVA relative à ces prestations, même effectuées des années auparavant, est déductible selon la circulaire.

Cette réponse entraîne également les considérations suivantes.

Premièrement, l’assujetti – par hypothèse exempté – peut d’ores et déjà opérer une déduction de la TVA relative aux travaux de construction.

En effet, l’administration confirme qu’il n’est pas nécessaire d’avoir débuté la location avec TVA pour exercer son droit à déduction. L’intention de louer avec TVA, d’exercer une activité assujettie ouvrant le droit à déduction, suffit donc.

Ceci est conforme à l’arrêt Inzo (CJUE, 29 février 1996, C-110/94) selon lequel l’assujetti possède un droit à déduction dès qu’il manifeste l’intention de poser des opérations taxées. Le Manuel TVA (n°83) reprend également cet enseignement.

La possibilité, pour un assujetti exempté, de récupérer la TVA historique repose sur l’article 21bis de l’AR/TVA n°3.

Deuxièmement, le non-assujetti qui souhaite louer avec TVA et, partant, déduire la TVA grevant les frais de construction doit au plus vite entamer les démarches nécessaires afin d’obtenir un numéro de TVA.

En effet, le droit à déduction n’est ouvert qu’aux assujettis.

Dans un arrêt du 2 juin 2005 (C-378/02, Waterschap Zeeuws Vlaanderen), la CJUE a confirmé que dès lors qu’un bien est acquis en qualité de non assujetti, même s’il est ensuite utilisé afin de poser des opérations taxées, la TVA payée en amont n’est pas déductible.

Autrement dit, les non-assujettis qui sont en train d’ériger un bâtiment neuf et qui ont déjà payés de la TVA aux prestataires ne pourront déduire cette TVA.

Ils ne pourront que déduire la TVA sur les prestations à venir, à compter de l’acquisition de la qualité d’assujetti.

Troisièmement, l’assujetti qui a manifesté son intention de louer un bâtiment avec TVA et qui peut donc déduire la TVA doit rentrer des déclarations périodiques.

A ce titre, il peut également autoliquider la TVA (art. 20 AT/TVA n°1) et ainsi éviter son préfinancement.

La photo : une façade moderniste à Saint-Gilles (Bruxelles), rue de Bordeaux 41 (F. Vervalcke et A. Marit, 1936).

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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