Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

TVA : le promoteur consent un droit réel sur l’immeuble neuf

La TVA trouvera toujours à s’appliquer tant qu’un bâtiment est neuf.

Et le caractère neuf d’un bâtiment dépend du critère de première occupation.

Aussi, dès lors qu’un bâtiment n’a pas encore été occupé ou utilisé, et quant bien même il aurait été construit depuis plusieurs années, il est censé demeurer neuf sur le plan de la TVA.

Un promoteur qui ne met pas en location les lots non vendus est donc théoriquement assuré de toujours pouvoir déduire la TVA ayant grevé les travaux de construction.

Si le bâtiment construit ne trouvent pas assez rapidement acquéreur, le promoteur peut constituer un droit réel de jouissance sur le bien.

Le prix de constitution du droit réel de jouissance doit permettre au promoteur d’opérer un remboursement de son crédit.

Quid si le prix de constitution du droit réel est inférieur au coût des travaux ?

Un problème se posera lorsque la valeur du droit réel cédé avec TVA est inférieure au coût des travaux.

Par un arrêt du 21 décembre 2012 (F.11.0067.N), la Cour de cassation a jugé que :

« Suivant l’article 4 de l’arrêté royal n° 14 du 3 juin 1970 relatif aux cessions de bâtiments, aux constitutions d’un droit réel sur un bâtiment et aux cessions et rétrocessions d’un tel droit réel, effectuées dans les conditions prévues à l’article 8 ou à l’article 44, § 3, 1°, a, deuxième tiret, ou b, deuxième tiret, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, l’assujetti occasionnel qui effectue une cession de bâtiment ou qui constitue un droit réel dans les conditions de l’article 8, § 2 ou 44, § 3, 1°, b, deuxième tiret, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée peut déduire de la taxe sur cette opération, les taxes ayant grevé les opérations tendant ou concourant, selon le cas, à la construction du bâtiment qui est cédé ou sur lequel le droit réel est constitué, ou à l’acquisition de ce bâtiment, ainsi que les taxes grevant les opérations en rapport direct avec la cession du bâtiment ou la constitution du droit réel.

Il ressort de ces dispositions que l’assujetti occasionnel qui constitue un droit réel sur un bâtiment nouvellement érigé peut, en principe, déduire la taxe sur la valeur ajoutée qu’il a payée pour la construction ou l’acquisition d’un bâtiment. Si le prix de vente ne correspond pas au prix de la construction ou de l’acquisition du bien en raison du fait que seul l’usufruit du bien immeuble est vendu, la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée payée est limitée en fonction du rapport entre le prix de l’usufruit et le prix d’acquisition ou de la construction du bâtiment en pleine propriété ».

Ce faisant, la Cour de cassation rejoint la position adoptée par le Ministre des Finances en 1993 à propos de la déductibilité de la TVA relative à des travaux de construction lorsqu’un droit de superficie est constitué :

« En ce qui concerne la déduction de la taxe en amont, l’administration accepte qu’elle soit totale lorsque la base d’imposition à la TVA avoisine le prix de construction. A cet égard, pour des raisons pratiques, la règle suivante est applicable, à titre d’essai, pour déterminer la taxe déductible. La déduction totale de la TVA grevant les frais de construction du bâtiment est admise :

– si le prix réclamé pour la constitution du droit de superficie atteint au moins 95% du prix de construction du bâtiment en pleine propriété, dans la mesure où le droit est établi pour une durée inférieure à 10 ans ;

– si le prix réclamé atteint au moins 97,5% du prix de construction du bâtiment en pleine propriété, dans la mesure où le droit est établi pour une période égale ou supérieure à 10 ans.

Lorsque le prix réclamé pour la constitution du droit de superficie n’atteint pas ces pourcentages, la déduction de la taxe en amont est fixée en fonction du rapport entre ce prix et le prix de construction du bâtiment en pleine propriété ». (Question de M. le Représentant de Clippele n° 710 du 22 septembre 1993, Bull. des Q. et R., Ch. Repr. 1994-1995, n° 129, pp. 13467-13468).

Cette position est toujours adoptée par l’administration (Manuel TVA n°161) et le SDA (Décision anticipée n°2015.386 du 25 août 2015 ; Décision anticipée n°2018.0533 du 10 juillet 2018).

Quels sont les coûts à prendre en considération pour opérer la comparaison au prix de constitution du droit réel ?

L’administration estime que :

« Le terrain attenant, même soumis à la TVA, ne doit pas être pris en considération pour la détermination du pourcentage de déduction. En d’autres mots, il convient de comparer le prix demandé pour le droit réel, hors valeur du terrain, d’une part, et le prix de construction ou d’acquisition du bâtiment, hors prix d’acquisition du terrain, d’autre part » (Manuel TVA n°161).

Théoriquement, la revente en régime TVA implique l’application de la TVA sur le tout : construction et terrain.

Cependant, pour l’analyse des pourcentages susdécrits, un problème se pose lorsque l’acquisition du terrain n’a pas eu lieu sous le régime TVA.

L’administration admet alors une ventilation entre la valeur du terrain et la valeur des constructions sous sa supervision (Décision anticipée n°2018.0533 du 10 juillet 2018).

Par ailleurs, dans la mesure où la construction du projet immobilier impliquait la démolition de constructions existantes, il convient, pour le calcul du pourcentage de déduction, d’ajouter aux coûts de construction du bâtiment proprement dit, la partie des coûts de démolition des constructions existantes et des coûts directs liés à l’acquisition de ces constructions existantes (prix d’acquisition ou valeur estimée du bien immobilier, droits d’enregistrement, frais de notaire, frais d’agents immobiliers intervenus dans les acquisitions,….) se rapportant à ce bâtiment (Décision anticipée n°2018.0533 du 10 juillet 2018 ; Manuel TVA n°161).

Suivant l’arrêt de la Cour de cassation précité les taxes grevant les opérations en rapport direct avec la cession du bâtiment ou la constitution du droit réel suivent un régime identique.

Cependant, les frais de publicités / promotion (après construction) ne devraient à mon sens pas être pris en considération pour la détermination des pourcentages de déduction.

En résumé, deux solutions sont possibles :

  • Soit le prix de constitution du droit réel de moins de 10 ans atteint au moins 95 % du prix de construction, ou s’il a une durée égale ou supérieur à 10 ans au moins 97,5 % du prix de construction : dans ce cas, la déductibilité intégrale de la TVA est acquise ;
  • Soit ces pourcentages ne sont pas atteint, auquel cas le droit à déduction sera limité en fonction de la proportion entre le prix de constitution du droit (numérateur) et le prix des constructions (dénominateur) ;

Droit à déduction limité : prélèvement ou vente dans le « délai TVA »

Si le droit à déduction est limité, cela ne signifie pas pour autant que le promoteur doit opérer une restitution immédiate de la TVA.

En effet, il ne s’agit pas en tant que telle d’une perte du droit à déduction. Pour le promoteur, il est plutôt question de prélèvement.

Deux possibilités peuvent se présenter.

Premièrement, le promoteur peut souhaiter conserver la nue-propriété (ou le tréfonds) du bien en portefeuille.

Il opère alors un prélèvement immédiat impliquant de verser au Trésor la portion de TVA non déductible sur les travaux (avec la controverse sur la hauteur de la TVA à verser au Trésor, voy. 3.9.1.).

Secondement, le promoteur peut espérer céder sa nue-propriétaire (ou tréfonds), encore sous le régime TVA.

Le cas échéant, il réalisera cette opération avec le concours du partenaire, lequel cédera le droit réel acquis, par hypothèse également sous le régime TVA : l’acquéreur pourra ainsi devenir plein propriétaire par confusion.

Et c’est justement en cela que l’opération faisant intervenir un partenaire acquéreur de droit réel (usufruit, par exemple) est intéressante.

Elle permet d’opérer un remboursement du crédit ayant financé les travaux, sans nécessairement affecter la possibilité d’opérer une vente en régime TVA et, partant, assurer une déductibilité de la taxe.

Par hypothèse, le partenaire souhaitera tirer avantage du droit réel constitué à son profit et occupera ou fera occuper le bien.

A partir de ce moment, la cession par le promoteur et/ou le partenaire devra intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant cette occupation afin de pouvoir être opérée en régime TVA.

Jusqu’à la vente de son droit ou l’arrivée du 31 décembre de la deuxième année suivant la première occupation, le promoteur ne devra pas opérer de prélèvement.

S’il parvient à vendre, il n’est plus question de prélèvement car il pose une autre opération soumise à la taxe. S’il n’y parvient pas, le prélèvement devra être effectué de la même manière que décrit précédemment (3.9.1.).

La photo : un immeuble d’angle moderniste rue Camille Lemonnier 68 à Ixelles (Stanislas Jasinski, 1935). L’avenue fut percée dans le cadre du Plan général d’alignement et d’expropriation du quartier Berkendael défini par arrêté royal du 12 juillet 1902. UN peu plus loin dans la rue J.-B. Collyns, on trouve la Maison Wolfers, rue Alphonse Renard 60 (Henry Van De Velde, 1929).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

Lire plus arrow_forward

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

  • Sitothèque

  • close