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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les risques de la RDA (III)

Dans une promotion immobilière en RDA, le superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées.

À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire doit donc se déplacer. Pour éviter cela, il est commode que le propriétaire du sol donne un mandat au promoteur pour signer l’acte avec et pour lui.

Or la vente d’immeuble par mandat présente une particularité sur le plan fiscal.

Il faut en effet tenir compte de l’article 188 du Code des droits d’enregistrement, selon lequel « est considérée comme ayant acheté pour son propre compte et ne peut exciper de la qualité de mandataire ou de commissionnaire du vendeur, toute personne qui négocie la vente d’un immeuble lorsqu’il est établi que dès avant la réalisation de cette vente, elle a payé ou s’est engagée à payer au propriétaire le prix ou toute somme à provenir de la vente. L’intermédiaire est réputé avoir acquis l’immeuble à la date du paiement ou de l’engagement de payer ».

Cette disposition s’appliquera au promoteur mandataire du propriétaire du sol si celui-ci s’est fait garantir par le promoteur qu’il disposera au moins de tel prix pour l’ensemble des quotes-parts représentant le terrain et que le promoteur paiera éventuellement la différence.

C’est généralement le cas ; le propriétaire ne consentira pas à la RDA si ce n’est pas pour vendre son terrain à bon compte, au prix du sol bâti, préalablement négocié.

L’article 188 précité signifie que lorsqu’une personne s’est engagée à négocier une vente, comme professionnel ou non, et qu’elle paie ou s’engage seulement à payer au vendeur le prix ou même une partie du prix avant la vente, la vente est alors présumée réalisée avec cet intermédiaire.

Et cette présomption est irréfragable (A. Culot, « Manuel des droits d’enregistrement », 4e éd., Bruxelles, Larcier, 2010, p. 284).

Les droits d’enregistrement au taux proportionnel sont dus. Et lorsque l’intermédiaire exécute son engagement et vend le bien à un tiers, ces droits sont une nouvelle fois dus.

Il existe donc un danger de double perception des droits dans une promotion immobilière si le promoteur a construit sur base d’une renonciation au droit d’accession et s’est engagé à négocier la vente du terrain pour le compte du propriétaire avec la vente de ses constructions, s’il s’est engagé sur le prix de la vente ou s’il a déjà versé une partie du prix en attendant les ventes.

Comment prévenir ce risque ?

En ne conférant pas un mandat de vente du sol au promoteur mais une option d’achat à prix prédéterminé, cessible et divisible.

À l’occasion de chaque vente, le promoteur cède l’option sur les quotes-parts du sol accompagnant le bâti et l’acheteur final acquiert directement du propriétaire en levant cette option.

Pour garantir le propriétaire du sol de ce que toutes les parcelles seront bien vendues en sorte qu’il percevra tel prix pour son terrain, l’option d’achat cessible et divisible en faveur du promoteur est couplée à une option de vente conférée par le promoteur au propriétaire sur les parcelles qui ne seraient pas vendues au terme de la RDA.

Notons que l’application de l’article 188 est exclue lorsque l’intermédiaire :

  • Agit comme véritable mandataire de l’acheteur,
  • Se borne à garantir un prix minimum sans effectuer de paiement,
  • Effectue une avance récupérable en faveur du propriétaire.

Un arrêt de la cour d’appel de Gand du 6 janvier 2009, a fait application de cette disposition en matière de courtage : l’agent immobilier avait pour mission de trouver un acheteur pour deux biens immobiliers et avait reçu une option d’achat.

Il avait payé un acompte sur le prix de vente de chaque bien immobilier.

La cour d’appel de Gand a considéré que ces montants ne rémunéraient pas une option et en déduisit que le courtier était redevable des droits d’enregistrement dès la conclusion des contrats, sur base de l’article 188 du Code des droits d’enregistrement (Gand, 6 janvier 2009, R.G. no 2007/AR/245, www.fiscalnet.be).

Rappelons que pour l’application de l’article 188, il n’est pas requis qu’il soit finalement procédé à une vente effective et signalons enfin qu’en France, est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme (art. 1589-1 du Code civil inséré par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000).

La photo : une nouvelle façade avenue Louise à Bruxelles, assez réussie avec ses terrasses en décrochage asymétrique. Il paraît qu’elle est due à l’architecte Corbiau. En face, remarquablement moche, la tour ITT (ci-dessous). Notez que l’effet d’asymétrie des terrasses existait déjà dans un immeuble au coin chaussée de Charleroi – rue Defacqz.

La tour ITT

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COVID-19 : on ne peut plus expulser !

À Bruxelles, un arrêté du Ministre-Président du 17 mars 2020 interdit les expulsions domiciliaires. L’arrêté suspend l’exécution de toutes les décisions judiciaires et administratives ordonnant une expulsion de domicile, jusqu’au 3 avril 2020 inclus. Cela vise donc les expulsion des locataires ou des squatteurs. Un arrêté d’inhabitabilité du Bourgmestre n’est pas nécessairement une expulsion, ni […]

Lire plus arrow_forward

À Bruxelles, un arrêté du Ministre-Président du 17 mars 2020 interdit les expulsions domiciliaires.

L’arrêté suspend l’exécution de toutes les décisions judiciaires et administratives ordonnant une expulsion de domicile, jusqu’au 3 avril 2020 inclus.

Cela vise donc les expulsion des locataires ou des squatteurs.

Un arrêté d’inhabitabilité du Bourgmestre n’est pas nécessairement une expulsion, ni une décision du service logement, mais peuvent y aboutir.

L’arrêté est motivé par le principe de précaution dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire internationale du corona virus.

Les Considérant ajoutent « … les autorités régionales sont vigilantes et mettent en œuvre tous les moyens pour préserver la santé publique avec une attention particulière pour les personnes les plus fragilisées et précarisées ; cela implique d’éviter que des personnes menacées d’expulsion se retrouvent sans domicile fixe ou sans solution pérenne de logement ou à la rue ; qu’en ce sens l’exécution des décisions d’expulsion doit être suspendue. »

Par ailleurs, les huissiers refusent d’exécuter.

L’arrêté ministériel du 18 mars 2020 portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 reconnait la profession d’huissier de justice (et aussi les avocats) comme « service public nécessaire à la protection des besoins vitaux de la Nation et des besoins de la population ».

Ils peuvent continuer d’exercer leurs activités.

Mais une circulaire n° 2020CIR022 de la Chambre Nationale des huissiers interdit de procéder à des significations d’acte sans raison d’une urgence impérieuse, telle qu’une prescription ou un délai.

De ce fait, les huissiers ont suspendu les expulsions.

Actualisation : en Région wallonne, Arrêté du 2 avril 2020, article 1er : … les mots « 5 avril 2020 » sont remplacés par les mots « 19 avril 2020 ». Pour Bruxelles, un arrêté du Ministre-Président reporte les expulsion domiciliaires jusqu’au 3 mai inclus (M.B. du 8 avril 2020).

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