Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA sur les charges locatives

En Grande Bretagne, le bailleur peut opter pour assujettir ou non la location immobilière à la TVA.

Justement, le cabinet d’avocats Field Fisher Waterhouse LLP louait des bureaux à Londres, à un bailleur qui ne soumettait pas l’opération à la TVA.

En Grande-Bretagne les avocats sont assujettis à la TVA, comme le seront les avocats belges dès le 1ier janvier 2014.

Le bailleur facturait des charges locatives à la société d’avocats (eau, chauffage, entretien du bâtiment, ascenseur, nettoyage des parties communes, etc.).

Les charges intégraient la taxe mais cette taxe n’était pas déductible car non facturée comme telle, puisque le bailleur avait opté pour l’exonération.

Les avocats ont alors demandé la déduction de la taxe auprès de l’administration locale, estimant que l’exonération du loyer ne devait pas porter sur les charges.

L’administration britannique a posé une question à la Cour de justice de l’Union européenne, qui a répondu par l’arrêt C-392/11 du 27 septembre 2012 (www.fisconet.be).

En TVA, chaque opération doit suivre le régime qui lui est propre.

Mais, « … dans certaines circonstances, plusieurs prestations formellement distinctes, qui pourraient être fournies séparément et, ainsi, donner lieu, séparément, à taxation ou à exonération, doivent être considérées comme une opération unique lorsqu’elles ne sont pas indépendantes » (C.J.U.E., 21 février 2008, Part Service, C-425/06).

Et de relever « … une prestation doit être considérée comme unique lorsque deux ou plusieurs éléments ou actes fournis par l’assujetti sont si étroitement liés qu’ils forment, objectivement, une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel. »

La Cour de justice décida que les charges locatives et le loyer peuvent constituer une prestation unique au regard de la TVA.

À cet égard, la faculté donnée au bailleur dans la convention d’en poursuivre la résolution si le locataire ne paie pas les charges constitue un indice de prestation unique.

Et la circonstance que des prestations de services relatives aux charges pourraient être fournies par un tiers, ne permet pas de conclure que ces charges ne peuvent pas constituer une prestation unique.

Il appartient au juge national, dit la Cour de justice, de déterminer si les opérations concernées sont à ce point liées entre elles qu’elles doivent être regardées comme constituant une prestation unique de location de biens immeubles et se voir appliquer le même régime.

En Belgique, l’administration laisse le choix au bailleur d’exonérer ou de soumettre à la TVA les charges locatives facturées séparément.

C’est contraire à la jurisprudence de la Cour mais cela peut être profitable aux locataires assujettis non exonérés.

Si les locataires sont des assujettis exonérés (médecins, banques, assurances), ou s’ils ne sont pas assujettis, la soumission des charges à la TVA est défavorable lorsqu’il existe des postes de frais de personnel (gardien, concierge).

Ces postes seront en effet facturés avec TVA alors qu’à l’origine, ils n’en portent pas.

Les locataires y seront attentifs et se concerteront le cas échéant avec leur bailleur.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

  • Sitothèque

  • close