Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA sur les charges locatives

En Grande Bretagne, le bailleur peut opter pour assujettir ou non la location immobilière à la TVA.

Justement, le cabinet d’avocats Field Fisher Waterhouse LLP louait des bureaux à Londres, à un bailleur qui ne soumettait pas l’opération à la TVA.

En Grande-Bretagne les avocats sont assujettis à la TVA, comme le seront les avocats belges dès le 1ier janvier 2014.

Le bailleur facturait des charges locatives à la société d’avocats (eau, chauffage, entretien du bâtiment, ascenseur, nettoyage des parties communes, etc.).

Les charges intégraient la taxe mais cette taxe n’était pas déductible car non facturée comme telle, puisque le bailleur avait opté pour l’exonération.

Les avocats ont alors demandé la déduction de la taxe auprès de l’administration locale, estimant que l’exonération du loyer ne devait pas porter sur les charges.

L’administration britannique a posé une question à la Cour de justice de l’Union européenne, qui a répondu par l’arrêt C-392/11 du 27 septembre 2012 (www.fisconet.be).

En TVA, chaque opération doit suivre le régime qui lui est propre.

Mais, « … dans certaines circonstances, plusieurs prestations formellement distinctes, qui pourraient être fournies séparément et, ainsi, donner lieu, séparément, à taxation ou à exonération, doivent être considérées comme une opération unique lorsqu’elles ne sont pas indépendantes » (C.J.U.E., 21 février 2008, Part Service, C-425/06).

Et de relever « … une prestation doit être considérée comme unique lorsque deux ou plusieurs éléments ou actes fournis par l’assujetti sont si étroitement liés qu’ils forment, objectivement, une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel. »

La Cour de justice décida que les charges locatives et le loyer peuvent constituer une prestation unique au regard de la TVA.

À cet égard, la faculté donnée au bailleur dans la convention d’en poursuivre la résolution si le locataire ne paie pas les charges constitue un indice de prestation unique.

Et la circonstance que des prestations de services relatives aux charges pourraient être fournies par un tiers, ne permet pas de conclure que ces charges ne peuvent pas constituer une prestation unique.

Il appartient au juge national, dit la Cour de justice, de déterminer si les opérations concernées sont à ce point liées entre elles qu’elles doivent être regardées comme constituant une prestation unique de location de biens immeubles et se voir appliquer le même régime.

En Belgique, l’administration laisse le choix au bailleur d’exonérer ou de soumettre à la TVA les charges locatives facturées séparément.

C’est contraire à la jurisprudence de la Cour mais cela peut être profitable aux locataires assujettis non exonérés.

Si les locataires sont des assujettis exonérés (médecins, banques, assurances), ou s’ils ne sont pas assujettis, la soumission des charges à la TVA est défavorable lorsqu’il existe des postes de frais de personnel (gardien, concierge).

Ces postes seront en effet facturés avec TVA alors qu’à l’origine, ils n’en portent pas.

Les locataires y seront attentifs et se concerteront le cas échéant avec leur bailleur.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

Lire plus arrow_forward

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

  • Sitothèque

  • close