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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

TVA sur les charges locatives

En Grande Bretagne, le bailleur peut opter pour assujettir ou non la location immobilière à la TVA.

Justement, le cabinet d’avocats Field Fisher Waterhouse LLP louait des bureaux à Londres, à un bailleur qui ne soumettait pas l’opération à la TVA.

En Grande-Bretagne les avocats sont assujettis à la TVA, comme le seront les avocats belges dès le 1ier janvier 2014.

Le bailleur facturait des charges locatives à la société d’avocats (eau, chauffage, entretien du bâtiment, ascenseur, nettoyage des parties communes, etc.).

Les charges intégraient la taxe mais cette taxe n’était pas déductible car non facturée comme telle, puisque le bailleur avait opté pour l’exonération.

Les avocats ont alors demandé la déduction de la taxe auprès de l’administration locale, estimant que l’exonération du loyer ne devait pas porter sur les charges.

L’administration britannique a posé une question à la Cour de justice de l’Union européenne, qui a répondu par l’arrêt C-392/11 du 27 septembre 2012 (www.fisconet.be).

En TVA, chaque opération doit suivre le régime qui lui est propre.

Mais, « … dans certaines circonstances, plusieurs prestations formellement distinctes, qui pourraient être fournies séparément et, ainsi, donner lieu, séparément, à taxation ou à exonération, doivent être considérées comme une opération unique lorsqu’elles ne sont pas indépendantes » (C.J.U.E., 21 février 2008, Part Service, C-425/06).

Et de relever « … une prestation doit être considérée comme unique lorsque deux ou plusieurs éléments ou actes fournis par l’assujetti sont si étroitement liés qu’ils forment, objectivement, une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel. »

La Cour de justice décida que les charges locatives et le loyer peuvent constituer une prestation unique au regard de la TVA.

À cet égard, la faculté donnée au bailleur dans la convention d’en poursuivre la résolution si le locataire ne paie pas les charges constitue un indice de prestation unique.

Et la circonstance que des prestations de services relatives aux charges pourraient être fournies par un tiers, ne permet pas de conclure que ces charges ne peuvent pas constituer une prestation unique.

Il appartient au juge national, dit la Cour de justice, de déterminer si les opérations concernées sont à ce point liées entre elles qu’elles doivent être regardées comme constituant une prestation unique de location de biens immeubles et se voir appliquer le même régime.

En Belgique, l’administration laisse le choix au bailleur d’exonérer ou de soumettre à la TVA les charges locatives facturées séparément.

C’est contraire à la jurisprudence de la Cour mais cela peut être profitable aux locataires assujettis non exonérés.

Si les locataires sont des assujettis exonérés (médecins, banques, assurances), ou s’ils ne sont pas assujettis, la soumission des charges à la TVA est défavorable lorsqu’il existe des postes de frais de personnel (gardien, concierge).

Ces postes seront en effet facturés avec TVA alors qu’à l’origine, ils n’en portent pas.

Les locataires y seront attentifs et se concerteront le cas échéant avec leur bailleur.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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