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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA sur les charges locatives

En Grande Bretagne, le bailleur peut opter pour assujettir ou non la location immobilière à la TVA.

Justement, le cabinet d’avocats Field Fisher Waterhouse LLP louait des bureaux à Londres, à un bailleur qui ne soumettait pas l’opération à la TVA.

En Grande-Bretagne les avocats sont assujettis à la TVA, comme le seront les avocats belges dès le 1ier janvier 2014.

Le bailleur facturait des charges locatives à la société d’avocats (eau, chauffage, entretien du bâtiment, ascenseur, nettoyage des parties communes, etc.).

Les charges intégraient la taxe mais cette taxe n’était pas déductible car non facturée comme telle, puisque le bailleur avait opté pour l’exonération.

Les avocats ont alors demandé la déduction de la taxe auprès de l’administration locale, estimant que l’exonération du loyer ne devait pas porter sur les charges.

L’administration britannique a posé une question à la Cour de justice de l’Union européenne, qui a répondu par l’arrêt C-392/11 du 27 septembre 2012 (www.fisconet.be).

En TVA, chaque opération doit suivre le régime qui lui est propre.

Mais, « … dans certaines circonstances, plusieurs prestations formellement distinctes, qui pourraient être fournies séparément et, ainsi, donner lieu, séparément, à taxation ou à exonération, doivent être considérées comme une opération unique lorsqu’elles ne sont pas indépendantes » (C.J.U.E., 21 février 2008, Part Service, C-425/06).

Et de relever « … une prestation doit être considérée comme unique lorsque deux ou plusieurs éléments ou actes fournis par l’assujetti sont si étroitement liés qu’ils forment, objectivement, une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel. »

La Cour de justice décida que les charges locatives et le loyer peuvent constituer une prestation unique au regard de la TVA.

À cet égard, la faculté donnée au bailleur dans la convention d’en poursuivre la résolution si le locataire ne paie pas les charges constitue un indice de prestation unique.

Et la circonstance que des prestations de services relatives aux charges pourraient être fournies par un tiers, ne permet pas de conclure que ces charges ne peuvent pas constituer une prestation unique.

Il appartient au juge national, dit la Cour de justice, de déterminer si les opérations concernées sont à ce point liées entre elles qu’elles doivent être regardées comme constituant une prestation unique de location de biens immeubles et se voir appliquer le même régime.

En Belgique, l’administration laisse le choix au bailleur d’exonérer ou de soumettre à la TVA les charges locatives facturées séparément.

C’est contraire à la jurisprudence de la Cour mais cela peut être profitable aux locataires assujettis non exonérés.

Si les locataires sont des assujettis exonérés (médecins, banques, assurances), ou s’ils ne sont pas assujettis, la soumission des charges à la TVA est défavorable lorsqu’il existe des postes de frais de personnel (gardien, concierge).

Ces postes seront en effet facturés avec TVA alors qu’à l’origine, ils n’en portent pas.

Les locataires y seront attentifs et se concerteront le cas échéant avec leur bailleur.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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