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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’achat scindé (III)

Bref, l’administration dit exactement le contraire de ce qu’elle avançait en 2007. Et c’est valable pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2013, ce qui montre bien que c’est un retournement de position.

La sécurité juridique ne s’en portera pas mieux.

Notons qu’il peut résulter une double imposition de la nouvelle interprétation de l’article 9 par l’administration. En effet, la donation enregistrée et donc taxée ne renversera plus la présomption, ce qui rendra taxable au droit de succession la pleine propriété acquise au moyen de la donation.

Cette interprétation ne repose apparemment plus sur une idée de simultanéité, ni sur une unité d’intention entre la donation et l’acquisition de la nue-propriété.

Faut-il en inférer que même si des fonds ont été donnés des années auparavant, dans un tout autre contexte et sans même déjà penser à une acquisition scindée, l’utilisation de ces fonds ou l’existence de cette donation ne renversera plus la présomption de l’article 9 ?

Je ne le pense pas.

En effet, à la base du nouveau raisonnement de l’administration se trouve l’idée que « la donation préalable est en fait une confirmation de la présomption légale de libéralité déguisée dont question à l’article 9. »

Il reste donc un lien entre les opérations. Si l’on peut prouver que la donation préalable n’est nullement préalable, et fut consentie dans un tout autre but, les fonds ainsi recueillis devraient pouvoir, à mon avis, renverser la présomption de l’article 9.

La jurisprudence, qui n’aime pas voir l’administration changer d’avis au seul gré de ses intérêts, saura tempérer la radicalité de la nouvelle position de l’administration.

En tout cas, ce qui est certain aujourd’hui (et pour le 1er septembre 2013), c’est qu’une donation enregistrée ou manuelle consentie pour réaliser un achat scindé ou proche dans le temps, sera impuissante à éviter les droits de successions sur la pleine propriété de l’immeuble.

Cela doit inciter les notaires et conseillers fiscaux à conseiller à leurs clients d’anticiper les donations non contextuelles, fussent-elles sur un compte bloqué. Il sera alors toujours temps de faire un achat immobilier opportuniste dans le futur.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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