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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’achat scindé (III)

Bref, l’administration dit exactement le contraire de ce qu’elle avançait en 2007. Et c’est valable pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2013, ce qui montre bien que c’est un retournement de position.

La sécurité juridique ne s’en portera pas mieux.

Notons qu’il peut résulter une double imposition de la nouvelle interprétation de l’article 9 par l’administration. En effet, la donation enregistrée et donc taxée ne renversera plus la présomption, ce qui rendra taxable au droit de succession la pleine propriété acquise au moyen de la donation.

Cette interprétation ne repose apparemment plus sur une idée de simultanéité, ni sur une unité d’intention entre la donation et l’acquisition de la nue-propriété.

Faut-il en inférer que même si des fonds ont été donnés des années auparavant, dans un tout autre contexte et sans même déjà penser à une acquisition scindée, l’utilisation de ces fonds ou l’existence de cette donation ne renversera plus la présomption de l’article 9 ?

Je ne le pense pas.

En effet, à la base du nouveau raisonnement de l’administration se trouve l’idée que « la donation préalable est en fait une confirmation de la présomption légale de libéralité déguisée dont question à l’article 9. »

Il reste donc un lien entre les opérations. Si l’on peut prouver que la donation préalable n’est nullement préalable, et fut consentie dans un tout autre but, les fonds ainsi recueillis devraient pouvoir, à mon avis, renverser la présomption de l’article 9.

La jurisprudence, qui n’aime pas voir l’administration changer d’avis au seul gré de ses intérêts, saura tempérer la radicalité de la nouvelle position de l’administration.

En tout cas, ce qui est certain aujourd’hui (et pour le 1er septembre 2013), c’est qu’une donation enregistrée ou manuelle consentie pour réaliser un achat scindé ou proche dans le temps, sera impuissante à éviter les droits de successions sur la pleine propriété de l’immeuble.

Cela doit inciter les notaires et conseillers fiscaux à conseiller à leurs clients d’anticiper les donations non contextuelles, fussent-elles sur un compte bloqué. Il sera alors toujours temps de faire un achat immobilier opportuniste dans le futur.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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