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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’achat scindé (III)

Bref, l’administration dit exactement le contraire de ce qu’elle avançait en 2007. Et c’est valable pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2013, ce qui montre bien que c’est un retournement de position.

La sécurité juridique ne s’en portera pas mieux.

Notons qu’il peut résulter une double imposition de la nouvelle interprétation de l’article 9 par l’administration. En effet, la donation enregistrée et donc taxée ne renversera plus la présomption, ce qui rendra taxable au droit de succession la pleine propriété acquise au moyen de la donation.

Cette interprétation ne repose apparemment plus sur une idée de simultanéité, ni sur une unité d’intention entre la donation et l’acquisition de la nue-propriété.

Faut-il en inférer que même si des fonds ont été donnés des années auparavant, dans un tout autre contexte et sans même déjà penser à une acquisition scindée, l’utilisation de ces fonds ou l’existence de cette donation ne renversera plus la présomption de l’article 9 ?

Je ne le pense pas.

En effet, à la base du nouveau raisonnement de l’administration se trouve l’idée que « la donation préalable est en fait une confirmation de la présomption légale de libéralité déguisée dont question à l’article 9. »

Il reste donc un lien entre les opérations. Si l’on peut prouver que la donation préalable n’est nullement préalable, et fut consentie dans un tout autre but, les fonds ainsi recueillis devraient pouvoir, à mon avis, renverser la présomption de l’article 9.

La jurisprudence, qui n’aime pas voir l’administration changer d’avis au seul gré de ses intérêts, saura tempérer la radicalité de la nouvelle position de l’administration.

En tout cas, ce qui est certain aujourd’hui (et pour le 1er septembre 2013), c’est qu’une donation enregistrée ou manuelle consentie pour réaliser un achat scindé ou proche dans le temps, sera impuissante à éviter les droits de successions sur la pleine propriété de l’immeuble.

Cela doit inciter les notaires et conseillers fiscaux à conseiller à leurs clients d’anticiper les donations non contextuelles, fussent-elles sur un compte bloqué. Il sera alors toujours temps de faire un achat immobilier opportuniste dans le futur.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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