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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’achat scindé (III)

Bref, l’administration dit exactement le contraire de ce qu’elle avançait en 2007. Et c’est valable pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2013, ce qui montre bien que c’est un retournement de position.

La sécurité juridique ne s’en portera pas mieux.

Notons qu’il peut résulter une double imposition de la nouvelle interprétation de l’article 9 par l’administration. En effet, la donation enregistrée et donc taxée ne renversera plus la présomption, ce qui rendra taxable au droit de succession la pleine propriété acquise au moyen de la donation.

Cette interprétation ne repose apparemment plus sur une idée de simultanéité, ni sur une unité d’intention entre la donation et l’acquisition de la nue-propriété.

Faut-il en inférer que même si des fonds ont été donnés des années auparavant, dans un tout autre contexte et sans même déjà penser à une acquisition scindée, l’utilisation de ces fonds ou l’existence de cette donation ne renversera plus la présomption de l’article 9 ?

Je ne le pense pas.

En effet, à la base du nouveau raisonnement de l’administration se trouve l’idée que « la donation préalable est en fait une confirmation de la présomption légale de libéralité déguisée dont question à l’article 9. »

Il reste donc un lien entre les opérations. Si l’on peut prouver que la donation préalable n’est nullement préalable, et fut consentie dans un tout autre but, les fonds ainsi recueillis devraient pouvoir, à mon avis, renverser la présomption de l’article 9.

La jurisprudence, qui n’aime pas voir l’administration changer d’avis au seul gré de ses intérêts, saura tempérer la radicalité de la nouvelle position de l’administration.

En tout cas, ce qui est certain aujourd’hui (et pour le 1er septembre 2013), c’est qu’une donation enregistrée ou manuelle consentie pour réaliser un achat scindé ou proche dans le temps, sera impuissante à éviter les droits de successions sur la pleine propriété de l’immeuble.

Cela doit inciter les notaires et conseillers fiscaux à conseiller à leurs clients d’anticiper les donations non contextuelles, fussent-elles sur un compte bloqué. Il sera alors toujours temps de faire un achat immobilier opportuniste dans le futur.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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