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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’achat scindé (III)

Bref, l’administration dit exactement le contraire de ce qu’elle avançait en 2007. Et c’est valable pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2013, ce qui montre bien que c’est un retournement de position.

La sécurité juridique ne s’en portera pas mieux.

Notons qu’il peut résulter une double imposition de la nouvelle interprétation de l’article 9 par l’administration. En effet, la donation enregistrée et donc taxée ne renversera plus la présomption, ce qui rendra taxable au droit de succession la pleine propriété acquise au moyen de la donation.

Cette interprétation ne repose apparemment plus sur une idée de simultanéité, ni sur une unité d’intention entre la donation et l’acquisition de la nue-propriété.

Faut-il en inférer que même si des fonds ont été donnés des années auparavant, dans un tout autre contexte et sans même déjà penser à une acquisition scindée, l’utilisation de ces fonds ou l’existence de cette donation ne renversera plus la présomption de l’article 9 ?

Je ne le pense pas.

En effet, à la base du nouveau raisonnement de l’administration se trouve l’idée que « la donation préalable est en fait une confirmation de la présomption légale de libéralité déguisée dont question à l’article 9. »

Il reste donc un lien entre les opérations. Si l’on peut prouver que la donation préalable n’est nullement préalable, et fut consentie dans un tout autre but, les fonds ainsi recueillis devraient pouvoir, à mon avis, renverser la présomption de l’article 9.

La jurisprudence, qui n’aime pas voir l’administration changer d’avis au seul gré de ses intérêts, saura tempérer la radicalité de la nouvelle position de l’administration.

En tout cas, ce qui est certain aujourd’hui (et pour le 1er septembre 2013), c’est qu’une donation enregistrée ou manuelle consentie pour réaliser un achat scindé ou proche dans le temps, sera impuissante à éviter les droits de successions sur la pleine propriété de l’immeuble.

Cela doit inciter les notaires et conseillers fiscaux à conseiller à leurs clients d’anticiper les donations non contextuelles, fussent-elles sur un compte bloqué. Il sera alors toujours temps de faire un achat immobilier opportuniste dans le futur.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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