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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’achat scindé (II)

Et voilà que l’achat scindé disparaît de la troisième circulaire (n° 5/2013 du 10 avril 2013) qui remplace celle du 19 juillet 2012 (laquelle était corrigée par celle du 25 juillet 2012).

L’administration renonce-t-elle à voir dans l’achat scindé un possible abus fiscal ? Ce serait trop beau.

En réalité, si l’achat scindé quitte la circulaire sur l’abus fiscal, il revient dans une décision du 19 avril 2013 (n° EE/98.937) qui remplace la décision S 9/06-03 du 13 décembre 2007 (corrigée en octobre 2008).

Dans cette nouvelle décision l’administration ne se base plus sur l’abus fiscal, ce qui explique que l’achat scindé ait disparu de la circulaire du 10 avril 2013. L’administration choisit de revenir plutôt à l’esprit originaire de l’article 9.

Il n’est pas inutile de revenir sur la décision de 2007 :

« Dès lors que l’acquéreur de la nue-propriété était propriétaire des fonds avant l’opération visée à l’article 9 C. succ. et qu’il a effectivement payé au moyen de ses deniers sa quote-part dans le prix, peu importe que ces fonds lui aient été donnés par l’acquéreur de l’usufruit plus ou moins longtemps avant : dans cette hypothèse, l’article 9 C. succ. ne trouve pas à s’appliquer.

Il n’est pas non plus requis que la donation ait eu lieu par acte authentique : il suffit de prouver, en dehors de l’acte d’acquisition lui-même, que les fonds ont le cas échéant été donnés (par acte authentique, sous seing privé ou par tradition manuelle ou par donation indirecte) avant le paiement par le nu-propriétaire de sa partie dans le prix d’acquisition.

Par contre, l’Administration considère :

  • qu’en cas de simultanéité d’un don manuel et du paiement, l’art. 9 C. succ. reste applicable ; 
  • qu’à défaut de prouver l’antériorité du don, il y a lieu de présumer la simultanéité des opérations, laquelle renforce leur caractère libéral.

En cas d’existence d’un acte sous seing privé antérieur à l’acte authentique, il faut donc, pour écarter l’application de l’art. 9 C. succ., établir la propriété des fonds dans le chef de l’acquéreur de la nue-propriété, mais pas nécessairement à la date dudit acte sous seing privé : la preuve contraire peut également être rapportée à partir d’une donation prouvée entre cette date et la date de l’acte notarié. »

Il faut dire que cette position avait été validée par un arrêt de la cour d’appel d’Anvers du 10 septembre 2002 (cité par extraits dans la décision du  13 décembre 2007).

Que dit à présent la nouvelle décision, du 19 avril 2013, qui remplace dette décision ?

« Le point de vue adopté par l’Administration à partir du 13 décembre 2007 selon lequel une donation préalable des fonds nécessaires effectuée par l’acquéreur de l’usufruit au futur acquéreur de la nue-propriété est admise comme preuve du paiement au moyen de fonds propres, en vue d’apporter la preuve contraire dont question à l’article 9 C. Succ., a pour conséquence que l’intention initiale du législateur lors de l’introduction de l’article 9 C. Succ. est méconnue. »

(N.B. : se placer en dehors de l’intention du législateur est une condition de l’abus fiscal. On retrouve donc ici cette notion alors que la circulaire « abus fiscal » du 10 avril 2013 n’évoque plus l’achat scindé…).

« Dans l’exposé des motifs de la loi du 11 octobre 1919 introduisant les articles 5 à 7 C. Succ. (à présent les articles 9 et 11 C. Succ.), on peut lire : « Elles tendent à empêcher que, de son vivant, le défunt ne dispose de ses biens au profit de personnes auxquelles il entend laisser sa succession, et ce à l’abri de tout impôt ou en payant un droit d’enregistrement inférieur au droit de succession qui aurait été normalement exigible. Les fraudes qui se commettent le plus fréquemment dans cet ordre d’idées sont celles réprimées ci-après : un père effectue des placements d’argent en son nom pour l’usufruit et au nom de son enfant pour la nue-propriété, soit en inscriptions nominatives, soit en créances hypothécaires ou autres, soit en acquisitions d’immeubles. Les fonds sont fournis par le père ; et à la mort de celui-ci, l’enfant devient plein propriétaire sans payer un centime d’impôt.

A l’occasion de l’examen des opérations juridiques qui rentrent dans le cadre des dispositions anti-abus en matière de droits d’enregistrement et de succession, introduites à l’article 168 de la loi-programme (I) du 29 mars 2012, il a été décidé de rétablir la portée initiale de l’article 9 C. Succ. lequel prévoit lui-même la preuve contraire.

Par conséquent, une donation préalable, effectuée par l’acquéreur de l’usufruit au futur acquéreur de la nue-propriété, des fonds nécessaires pour financer sa part dans l’acquisition, ne sera plus acceptée comme preuve contraire pour l’application de l’article 9 C. Succ. Peu importe donc que cette donation ait été enregistrée ou non. La donation préalable est en fait une confirmation de la présomption légale de libéralité déguisée dont question à l’article 9. La libéralité via une acquisition scindée ne peut donc pas être infirmée par une autre libéralité octroyée par l’acquéreur de l’usufruit.

Ce point de vue est applicable à toutes les opérations juridiques réalisées à partir du 1er septembre 2013. »

(Décision du 19 avril 2013 – déc. n° EE/98.937 ; on en trouvera un exposé critique dans le Fiscologue, n° 1339, 10 mai 2013, p. 5).

On constate que l’administration entend porter la pleine propriété de l’immeuble dans la base imposable aux droits de succession sur base d’une interprétation plus radicale de l’article 9 précité du Code des droits de successions, qui revient sur celle contenue dans la décision du 13 décembre 2007.

Selon cette interprétation, la propriété de l’argent nécessaire au tiers pour acquérir la nue-propriété, résultant d’une donation préalable en faveur du tiers, n’est plus une circonstance renversant la présomption de l’article 9. C’est au contraire une circonstance renforçant la présomption … (à suivre).

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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