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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’achat scindé (I)

Donner un immeuble est coûteux en droit de donation (en ligne directe, 30 % à partir de 500.000 € et 80 % entre étrangers … [art. 131, § 1, C. enreg. Bruxelles)

D’où l’idée de passer par une donation mobilière taxée au taux réduit de l’article 131, § 2 (3 % et 7 %), voire même de procéder à une donation manuelle si le donateur ne risque pas de décéder dans les trois ans (art. 108 C. succ.).

Autrement dit, la donation porte sur l’argent permettant de payer l’immeuble. Cela permet, au donataire, d’exécuter l’obligation de rapport à la succession en nominal (art. 859 et 869 du Code civil) et non en nature et à valeur au jour du décès, comme pour une donation d’immeuble (c’est important si l’immeuble accuse une plus-value).

Une variante courante est de faire donation des fonds permettant d’acheter la nue-propriété, le donateur faisant l’acquisition de l’usufruit. Cette opération est connue sous le nom d’achat scindé. Au décès du donateur nu-propriétaire, la propriété est remembrée au plus grand profit du donataire usufruitier.

L’administration regarde cette opération d’un œil méfiant.

L’article 9 du Code des droits de succession dispose en effet que les biens immeubles qui ont été acquis à titre onéreux par le défunt pour l’usufruit et par un tiers pour la nue-propriété sont considérés, pour la perception des droits de succession et de mutation par décès exigibles du chef de l’hérédité du défunt, comme se trouvant en pleine propriété dans la succession de celui-ci et comme recueillis à titre de legs par le tiers, à moins qu’il ne soit établi que l’acquisition ne déguise pas une libéralité au profit du tiers.

L’article 9 établit une présomption de ce que l’immeuble est dans la succession ; pour renverser cette présomption, il faut prouver que l’opération ne déguise pas une donation au profit de celui qui a acquis la nue-propriété.

Habituellement, on prouvait cela en démontrant que le tiers, celui qui achète la nue-propriété, disposait personnellement des fonds avant son achat.

Pouvait-il renverser la présomption par la preuve de sa propriété des fonds lorsque ceux-ci viennent d’une donation ? On le considérait effectivement dès lors que la donation et l’achat n’étaient pas concomitants.

Il y eut bien des discussions sur la question de savoir si la donation devait intervenir avant le compromis ou entre le compromis et l’acte. Finalement la décision S 9/06-03 du 13 décembre 2007 fit la paix en admettant qu’il suffisait que la donation ait eu lieu avant le paiement par le nu-propriétaire de sa partie dans le prix d’acquisition.

Après la loi-programme I du 29 mars 2012, l’administration a considéré que l’achat scindé pouvait revêtir les contours d’un abus fiscal.

Dans la deuxième circulaire n° 8/2012 du 19 juillet 2012, l’administration qualifie l’achat scindé d’abus fiscal et ajoute, dans la circulaire modificative du 25 juillet 2012, que la circonstance que la donation ait été enregistrée n’y change rien, à condition qu’il y ait unité d’intention.

La circulaire a fait grand bruit car l’opération est fréquente. Le concept d’unité d’intention faisait débat : quel délai entre la donation et l’achat conduit à reconnaître ou exclure une unité d’intention ? (à suivre)

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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