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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’achat scindé (I)

Donner un immeuble est coûteux en droit de donation (en ligne directe, 30 % à partir de 500.000 € et 80 % entre étrangers … [art. 131, § 1, C. enreg. Bruxelles)

D’où l’idée de passer par une donation mobilière taxée au taux réduit de l’article 131, § 2 (3 % et 7 %), voire même de procéder à une donation manuelle si le donateur ne risque pas de décéder dans les trois ans (art. 108 C. succ.).

Autrement dit, la donation porte sur l’argent permettant de payer l’immeuble. Cela permet, au donataire, d’exécuter l’obligation de rapport à la succession en nominal (art. 859 et 869 du Code civil) et non en nature et à valeur au jour du décès, comme pour une donation d’immeuble (c’est important si l’immeuble accuse une plus-value).

Une variante courante est de faire donation des fonds permettant d’acheter la nue-propriété, le donateur faisant l’acquisition de l’usufruit. Cette opération est connue sous le nom d’achat scindé. Au décès du donateur nu-propriétaire, la propriété est remembrée au plus grand profit du donataire usufruitier.

L’administration regarde cette opération d’un œil méfiant.

L’article 9 du Code des droits de succession dispose en effet que les biens immeubles qui ont été acquis à titre onéreux par le défunt pour l’usufruit et par un tiers pour la nue-propriété sont considérés, pour la perception des droits de succession et de mutation par décès exigibles du chef de l’hérédité du défunt, comme se trouvant en pleine propriété dans la succession de celui-ci et comme recueillis à titre de legs par le tiers, à moins qu’il ne soit établi que l’acquisition ne déguise pas une libéralité au profit du tiers.

L’article 9 établit une présomption de ce que l’immeuble est dans la succession ; pour renverser cette présomption, il faut prouver que l’opération ne déguise pas une donation au profit de celui qui a acquis la nue-propriété.

Habituellement, on prouvait cela en démontrant que le tiers, celui qui achète la nue-propriété, disposait personnellement des fonds avant son achat.

Pouvait-il renverser la présomption par la preuve de sa propriété des fonds lorsque ceux-ci viennent d’une donation ? On le considérait effectivement dès lors que la donation et l’achat n’étaient pas concomitants.

Il y eut bien des discussions sur la question de savoir si la donation devait intervenir avant le compromis ou entre le compromis et l’acte. Finalement la décision S 9/06-03 du 13 décembre 2007 fit la paix en admettant qu’il suffisait que la donation ait eu lieu avant le paiement par le nu-propriétaire de sa partie dans le prix d’acquisition.

Après la loi-programme I du 29 mars 2012, l’administration a considéré que l’achat scindé pouvait revêtir les contours d’un abus fiscal.

Dans la deuxième circulaire n° 8/2012 du 19 juillet 2012, l’administration qualifie l’achat scindé d’abus fiscal et ajoute, dans la circulaire modificative du 25 juillet 2012, que la circonstance que la donation ait été enregistrée n’y change rien, à condition qu’il y ait unité d’intention.

La circulaire a fait grand bruit car l’opération est fréquente. Le concept d’unité d’intention faisait débat : quel délai entre la donation et l’achat conduit à reconnaître ou exclure une unité d’intention ? (à suivre)

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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