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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Distinguer les pourparlers de la vente parfaite

Un arrêt de la Cour de cassation française, troisième chambre civile, du 29 janvier 2013 (www.legifrance.fgouv.fr) distingue les pourparlers de la vente parfaite :

« Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le notaire de M. X… avait adressé le 15 mai 2008 au notaire de M. Y… un projet de  » compromis de vente  » comportant des blancs afin de recueillir ses observations, que ce dernier avait formulé de nombreuses observations sur ledit projet qu’il ne signait pas et fait savoir qu’il exigeait l’obtention d’un bornage afin de connaître les limites exactes du bien vendu, les frais de géomètres devant être partagés pour moitié, un plan de localisation d’une servitude, une clause suspensive d’obtention d’un permis de construire, une clause suspensive d’obtention d’un prêt et une date de réitération (comprendre l’acte authentique) au plus tard le 19 septembre 2008 et, appréciant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, souverainement estimé que les parties étaient encore en phase de pourparlers, qu’aucun accord n’était intervenu sur la chose et sur le prix et que M. X… était donc en droit de rompre les négociations ce qu’il avait fait en téléphonant à l’acquéreur et au clerc de notaire, la cour d’appel a pu en déduire sans dénaturation et par une décision motivée, que M. X… n’avait pas abusivement rompu les pourparlers et que la demande aux fins de voir constater le caractère parfait de la vente devait être rejetée ; »

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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