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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Distinguer les pourparlers de la vente parfaite

Un arrêt de la Cour de cassation française, troisième chambre civile, du 29 janvier 2013 (www.legifrance.fgouv.fr) distingue les pourparlers de la vente parfaite :

« Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le notaire de M. X… avait adressé le 15 mai 2008 au notaire de M. Y… un projet de  » compromis de vente  » comportant des blancs afin de recueillir ses observations, que ce dernier avait formulé de nombreuses observations sur ledit projet qu’il ne signait pas et fait savoir qu’il exigeait l’obtention d’un bornage afin de connaître les limites exactes du bien vendu, les frais de géomètres devant être partagés pour moitié, un plan de localisation d’une servitude, une clause suspensive d’obtention d’un permis de construire, une clause suspensive d’obtention d’un prêt et une date de réitération (comprendre l’acte authentique) au plus tard le 19 septembre 2008 et, appréciant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, souverainement estimé que les parties étaient encore en phase de pourparlers, qu’aucun accord n’était intervenu sur la chose et sur le prix et que M. X… était donc en droit de rompre les négociations ce qu’il avait fait en téléphonant à l’acquéreur et au clerc de notaire, la cour d’appel a pu en déduire sans dénaturation et par une décision motivée, que M. X… n’avait pas abusivement rompu les pourparlers et que la demande aux fins de voir constater le caractère parfait de la vente devait être rejetée ; »

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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