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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La procédure fiscale en Région de Bruxelles-Capitale

Le Moniteur Belge du 8 février 2013 publie l’ordonnance du 21 décembre 2012 établissant la procédure fiscale en Région de Bruxelles-Capitale.

Les taxes visées sont les anciennes taxes provinciales, et d’autres, à savoir :

    • Taxe sur les établissements bancaires et les bancontacts,
    • Taxe sur les agences de paris aux courses de chevaux,
    • Taxe sur les panneaux d’affichage,
    • Taxe sur les pompes à essence,
    • Taxes sur les établissements dangereux, insalubres et incommodes,
    • Taxes sur les dépôts de mitraille ou de véhicules usagés,
    • Taxes sur les taxis et location de voitures avec chauffeur,
    • Des amendes dues en matière d’environnement,
    • Des droits dans le domaine de l’organisation du marché de l’électricité,
    • Des redevances de voiries en matière de gaz et d’électricité,
    • Des droits en matière de chantiers en voirie, de déchet.

Sans oublier la taxe régionale à charge des occupants d’immeubles bâtis et de titulaires de droits réels sur certains immeubles, dont la procédure réglait auparavant les anciennes taxes provinciales.

La procédure reprend celle que l’on connaissait et qui était définie par les articles 12 à 22 de l’ordonnance du 23 juillet 1992, mainte fois modifiées.

La taxe est perçue par voie de rôle dont un avertissement-extrait est envoyé au redevable.

En cas de non-paiement de la taxe régionale, après un deuxième rappel, une contrainte est décernée et rendue exécutoire par le fonctionnaire chargé du recouvrement.

La contrainte est signifiée par exploit d’huissier, par recommandé postal ou recommandé électronique.

La contrainte interrompt la prescription, permet l’inscription de l’hypothèque légale et permet au redevable de former opposition.

Le fonctionnaire chargé du recouvrement peut faire procéder, par exploit d’huissier, à une saisie-arrêt-exécution entre les mains d’un tiers.

Un privilège général garantit le recouvrement de la taxe régionale sur tous les biens meubles du redevable, prenant rang après tous les autres privilèges légaux existants.

Une hypothèque légale peut être inscrite sur tous les immeubles du redevable situés sur le territoire de la Région. Cette hypothèque prend rang au jour de son l’inscription.

Enfin, comme en TVA, l’exécution de la contrainte ne peut être interrompue que par action en justice selon les articles 1385decies et 569, alinéa 1er, 32°, Code judiciaire.

Tout cela est connu. Mais il y a une grande nouveauté qui va intéresser les notaires. C’est la notification en cas de vente d’immeuble.  J’y consacre un article (voir en tête de la page d’accueil).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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