Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Enfin de bonnes nouvelles dans la politique sociale du logement à Bruxelles (en matière de TVA)

L’article 26 du Code TVA dispose que la base d’imposition est « tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur du bien, (…) y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations. »

Or la Région de Bruxelles-Capitale subsidie des projets de réhabilitation urbaine par la construction de logements par le privé. Ces logements sont donc subsidiés.

On comprend immédiatement le problème : si ces logements sont subsidiés, les acheteurs doivent-ils payer la TVA sur le prix ou sur le prix majoré du subside perçu par le promoteur ?

La différence peut être importante pour l’acheteur et donc pour l’accès au logement pour les familles peu aisée. Quand on sait les besoins à Bruxelles dans ce segment du marché, la question est cruciale.

La Cour de justice a balisé la matière. La TVA porte sur le subside lié à une opération effectuée par le bénéficiaire lorsque le subside a une influence sur le prix du bien et constitue la contrepartie du bien ou du service.

Dans les subventions de la SDRB pour permettre la rénovation urbaine, il s’agit en réalité d’aider le promoteur privé à réaliser un projet viable dans un site difficile, en réhabilitation urbaine. Cela permet au promoteur à construire et vendre au prix du marché.

Le subside constitue donc un moyen de rénovation urbaine et non un élément du prix des appartements développés par le promoteur ; dans ces conditions, l’acheteur de ces appartements ne devrait payer la TVA que sur le prix qu’il paie et pas sur ce prix majoré de l’impact du subside.

C’est ce qu’a heureusement reconnu la Cour d’appel de Bruxelles dans un arrêt du 27 juin 2012 qui vient d’être publié sur Fisconet et qui sera bientôt commenté par Me Spiegl.

La Cour d’appel relève que « le subside litigieux a en effet un but d’intérêt général, de réhabilitation urbaine des quartiers délaissés, en permettant à des conditions strictes, à un tiers d’acquérir un bien neuf, mais dans un quartier urbain difficile, à un prix normal par rapport à la valeur du marché immobilier, dans ce type de quartier en déficit résidentiel. »

Les contraintes grevant le logement moyen acquisitif (conditions d’accès en revenus, conditions liées à la revente ou à la mise en location) et le fait que les logements ont été vendus à leur juste valeur par rapport au marché immobilier, font que les acheteurs n’ont pas tiré profit de la subvention.

Celle-ci ne doit donc pas entrer dans la base imposable à la TVA.

L’arrêt est conforme à la jurisprudence de la Cour de justice (C.J.U.E., 22 novembre 2001, Aff. Office des Produits wallons ASBL/ Etat Belge, n° C-184/00 et C.J.U.E., 15 juillet 2004, Aff. Commission des Communautés européennes contre la République de Finlande, n° C-495/01).

On doit se réjouir de cet arrêt qui constitue une deuxième bonne nouvelle pour la politique sociale du logement à Bruxelles.

Déjà en juin 2012, après de longues discussions autour de l’ordonnance Hutchinson, l’administration centrale a admis le fait que le taux réduit (6 %) s’applique aux logements produits par la S.D.R.B. et les sociétés privées avec elle construit un partenariat, ouvrant une sérieuse réduction de la TVA sur le logement moyen acquisitif.

Et à présent, c’est une TVA limitée au prix, à l’exclusion du subside, qui est due.

Tout cela est encourageant mais on a bien besoin d’encouragement tant les défis de la politique sociale du logement sont  critiques à Bruxelles.

Commentaires

facebook comments:

  1. Christian #

    Bonjour cela signifie-t-il que les acheteurs d’un logement SDRB vont pouvoir récupérer la TVA payée sur le subside?

    janvier 23, 2013
    • Mais oui, en principe. Mais les calculs que j’ai vus dans divers dossiers montrent que ce n’est pas le cas.

      janvier 23, 2013
  2. Olivier #

    Bonjour.

    Je viens de lire votre article avec attention. Je n’ai pas encore lu l’arrêt publié sur Fisconet mais je me demande quand et si la SDRB l’appliquera.

    Je suis inscrit sur leur liste de candidat acquereur et je viens de recevoir un tableau avec différents biens à vendre situés à Forest.

    Or je constate que la TVA sur le subside est encore comptabilisée dans le prix total à payer, ce qui représente un surcoût d’environ 8000€.

    Peux-on contester directement auprès de la SDRB ou faut-il s’adresser aux services de la TVA.

    juin 1, 2013
    • Alertez la S.D.R.B. et voyez la réponse. N’oubliez pas que chaque projet est différent : il faut vérifier projet par projet si les conditions de l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles s’appliquent.

      juin 1, 2013
  3. Gharbi Mohamed #

    Bonjour Maître,

    la question a été posée à la SDRB concernant notre projet et voici leur réponse, qu’en pensez-vous? Faut-il aller en justice pour valoir notre droit pour notre projet? Merci d’avance

    Vous avez appris, tout comme nous, qu’un arrêt de Cour d’appel de Bruxelles a été rendu le 27 juin dernier dans une affaire dans laquelle une société qui avait reçu des subsides de la SDRB contestait le fait que lesdits subsides devaient être soumis à la TVA.

    Après que le Tribunal de première instance de Bruxelles ait donné tort à la société et confirmé que les subsides en question étaient bien liés au prix et donc soumis à TVA, la Cour d’appel a rendu un arrêt le 27 juin dernier en considérant que, dans cette affaire particulière, l’on pouvait considérer que les subsides n’étaient pas liés au prix et par conséquent ne devaient pas être soumis à TVA.

    Cet arrêt ne concerne bien entendu qu’un cas particulier ce que n’ont pas manqué de rappeler à la SDRB, dans l’état actuel de leur réflexion, les services centraux de l’administration fiscale qui entendent donc continuer à exiger dans tous les autres projets que lesdits subsides soient soumis à TVA.

    Cet arrêt de Cour d’appel même s’il pose évidemment des principes importants n’a pas d’autre valeur par rapport aux autres projets.

    En effet, l’autorité de la chose jugée afférente à une décision judiciaire est limitée à la cause et à l’objet de ce litige même si cet arrêt constitue un précédent favorable qui pourra bien entendu être invoqué à l’appui des contestations dans tous les autres dossiers.

    Bien à vous

    juillet 12, 2013
  4. Gharbi Mohamed #

    Bonjour Maïtre,

    auriez-vous le temps de répondre à la question?

    D’avance Merci.

    septembre 17, 2013
  5. La SDRB vous rappelle que les jugements et arrêts ont un effet relatif, à savoir qu’ils ne fixent que les droits des parties à la cause (art. 23 C.J.) et les juges ne peuvent prononcer par voie de disposition générale et réglementaire (art. 6).

    La question n’est pas là.

    Si l’arrêt de la Cour d’appel ne modifie pas votre situation personnelle vu que vous n’êtes pas à lacause, il reste que cet arrêt peut évidemment être invoqué comme jurisprudence.

    Cela veut dire que si le problème tranché est le même, pour une situation similaire, vouspouvez invoquer un précédent qui servira de guide au tribunal.

    La question est seulement de savoir si les promotions en questions et si les contraintes de réhabilitation urbaine sont comparables.

    Le calcul de la TVA sur les subsides est complexe et je comprends que le promoteur ne veuille pas s’engager dans cet excercie. Il a encaissé et rétrocédé la TVA après déduction, il n’a aucun intérêt à se lancer dans cette opération.

    De plus, s’il doit restituer le trop perçu de TVA, il n’est pas certain qu’il soit dans le délai (3 ans) pour régulariser vis-à-vis de l’administration.

    octobre 2, 2013
  6. Bonjour Maître,
    Tout d’abord, merci pour cet article et toutes ces informations.
    S’il est effectivement compréhensible que le promoteur ne souhaite pas s’engager dans cet exercice, il reste que Citydev continue d’affirmer son site internet (http://www.citydev.brussels/fr/renurb17x.asp) qu’elle « a entamé une procédure à l’encontre de l’administration de la TVA par l’intermédiaire des sociétés mixtes dans le but que ces sociétés mixtes puissent rembourser la TVA sur le subside aux acquéreurs. »
    Or, nous savons maintenant que, seule une action est encore en cours (projet Edinburgh à Saint-Josse-ten-Noode http://www.weblex.irisnet.be/data/crb/bqr/2014-15/00001/images.pdf).
    La mention de Citydev (que nous pouvons sans peine qualifier d’argument de vente) n’est-elle pas trompeuse?
    Même si cet élément n’avait qu’une valeur symbolique, c’est un argument que nous comptons bien utiliser pour faire pression sur le promoteur et le pousser à agir, puisqu’à défaut de voir aboutir une (très hypothétique) solution globale, c’est le seul moyen que nous ayons pour faire avancer notre dossier.
    Cordialement,
    Benjamin Michiels

    mars 17, 2015
    • C’est la société qui a facturé avec TVA qui doit restituer la TVA indue. La récupération de la TVA ristournée au trésor par cette société est indifférente.

      mars 26, 2015
  7. Lemaire Nicolas #

    Bonjour Maître.
    Je voulais juste savoir si la question de restitution de la TVA avait été tranchée dans le cas particulier du projet immobilier DUCUROIR (sis à l’avenue Van Volxem à Forest) subsidié donc par City-dev.
    Merci pour votre attention.
    Bien à vous, Nicolas Lemaire.

    octobre 13, 2015
  8. temsamani #

    Bonjour maitre
    Jamel Temsamani
    J’envisage d’acheter un bien via city-dev et j’aimerai savoir s’y la réstitution de la TVA ( subside) se fera ou s’y je dois faire appel à un avocat. pour le projet debruck fin 2015. Car c’est vraiment une somme importante. à moi que je laisse citydev s’occupait du dossier

    décembre 1, 2015
    • Voyez d’abord le taux pratiqué (6 % ou 21 %) puis allez en parler à Citydev.

      décembre 2, 2015
  9. Jean STALAS #

    Bonjour Maitre, qu’en est il finalement de la TVA sur le subside?
    En date d’aujourd’hui, aucune réaction de l’entrepreneur?

    Cordialement,

    [email protected]

    novembre 28, 2016
    • J’ai consacré un article à ce sujet à la suite d’un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles en 2012.

      novembre 29, 2016

Laisser un commentaire

La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

  • Sitothèque

  • close