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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Enfin de bonnes nouvelles dans la politique sociale du logement à Bruxelles (en matière de TVA)

L’article 26 du Code TVA dispose que la base d’imposition est « tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur du bien, (…) y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations. »

Or la Région de Bruxelles-Capitale subsidie des projets de réhabilitation urbaine par la construction de logements par le privé. Ces logements sont donc subsidiés.

On comprend immédiatement le problème : si ces logements sont subsidiés, les acheteurs doivent-ils payer la TVA sur le prix ou sur le prix majoré du subside perçu par le promoteur ?

La différence peut être importante pour l’acheteur et donc pour l’accès au logement pour les familles peu aisée. Quand on sait les besoins à Bruxelles dans ce segment du marché, la question est cruciale.

La Cour de justice a balisé la matière. La TVA porte sur le subside lié à une opération effectuée par le bénéficiaire lorsque le subside a une influence sur le prix du bien et constitue la contrepartie du bien ou du service.

Dans les subventions de la SDRB pour permettre la rénovation urbaine, il s’agit en réalité d’aider le promoteur privé à réaliser un projet viable dans un site difficile, en réhabilitation urbaine. Cela permet au promoteur à construire et vendre au prix du marché.

Le subside constitue donc un moyen de rénovation urbaine et non un élément du prix des appartements développés par le promoteur ; dans ces conditions, l’acheteur de ces appartements ne devrait payer la TVA que sur le prix qu’il paie et pas sur ce prix majoré de l’impact du subside.

C’est ce qu’a heureusement reconnu la Cour d’appel de Bruxelles dans un arrêt du 27 juin 2012 qui vient d’être publié sur Fisconet et qui sera bientôt commenté par Me Spiegl.

La Cour d’appel relève que « le subside litigieux a en effet un but d’intérêt général, de réhabilitation urbaine des quartiers délaissés, en permettant à des conditions strictes, à un tiers d’acquérir un bien neuf, mais dans un quartier urbain difficile, à un prix normal par rapport à la valeur du marché immobilier, dans ce type de quartier en déficit résidentiel. »

Les contraintes grevant le logement moyen acquisitif (conditions d’accès en revenus, conditions liées à la revente ou à la mise en location) et le fait que les logements ont été vendus à leur juste valeur par rapport au marché immobilier, font que les acheteurs n’ont pas tiré profit de la subvention.

Celle-ci ne doit donc pas entrer dans la base imposable à la TVA.

L’arrêt est conforme à la jurisprudence de la Cour de justice (C.J.U.E., 22 novembre 2001, Aff. Office des Produits wallons ASBL/ Etat Belge, n° C-184/00 et C.J.U.E., 15 juillet 2004, Aff. Commission des Communautés européennes contre la République de Finlande, n° C-495/01).

On doit se réjouir de cet arrêt qui constitue une deuxième bonne nouvelle pour la politique sociale du logement à Bruxelles.

Déjà en juin 2012, après de longues discussions autour de l’ordonnance Hutchinson, l’administration centrale a admis le fait que le taux réduit (6 %) s’applique aux logements produits par la S.D.R.B. et les sociétés privées avec elle construit un partenariat, ouvrant une sérieuse réduction de la TVA sur le logement moyen acquisitif.

Et à présent, c’est une TVA limitée au prix, à l’exclusion du subside, qui est due.

Tout cela est encourageant mais on a bien besoin d’encouragement tant les défis de la politique sociale du logement sont  critiques à Bruxelles.

Commentaires

facebook comments:

  1. Christian #

    Bonjour cela signifie-t-il que les acheteurs d’un logement SDRB vont pouvoir récupérer la TVA payée sur le subside?

    janvier 23, 2013
    • Mais oui, en principe. Mais les calculs que j’ai vus dans divers dossiers montrent que ce n’est pas le cas.

      janvier 23, 2013
  2. Olivier #

    Bonjour.

    Je viens de lire votre article avec attention. Je n’ai pas encore lu l’arrêt publié sur Fisconet mais je me demande quand et si la SDRB l’appliquera.

    Je suis inscrit sur leur liste de candidat acquereur et je viens de recevoir un tableau avec différents biens à vendre situés à Forest.

    Or je constate que la TVA sur le subside est encore comptabilisée dans le prix total à payer, ce qui représente un surcoût d’environ 8000€.

    Peux-on contester directement auprès de la SDRB ou faut-il s’adresser aux services de la TVA.

    juin 1, 2013
    • Alertez la S.D.R.B. et voyez la réponse. N’oubliez pas que chaque projet est différent : il faut vérifier projet par projet si les conditions de l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles s’appliquent.

      juin 1, 2013
  3. Gharbi Mohamed #

    Bonjour Maître,

    la question a été posée à la SDRB concernant notre projet et voici leur réponse, qu’en pensez-vous? Faut-il aller en justice pour valoir notre droit pour notre projet? Merci d’avance

    Vous avez appris, tout comme nous, qu’un arrêt de Cour d’appel de Bruxelles a été rendu le 27 juin dernier dans une affaire dans laquelle une société qui avait reçu des subsides de la SDRB contestait le fait que lesdits subsides devaient être soumis à la TVA.

    Après que le Tribunal de première instance de Bruxelles ait donné tort à la société et confirmé que les subsides en question étaient bien liés au prix et donc soumis à TVA, la Cour d’appel a rendu un arrêt le 27 juin dernier en considérant que, dans cette affaire particulière, l’on pouvait considérer que les subsides n’étaient pas liés au prix et par conséquent ne devaient pas être soumis à TVA.

    Cet arrêt ne concerne bien entendu qu’un cas particulier ce que n’ont pas manqué de rappeler à la SDRB, dans l’état actuel de leur réflexion, les services centraux de l’administration fiscale qui entendent donc continuer à exiger dans tous les autres projets que lesdits subsides soient soumis à TVA.

    Cet arrêt de Cour d’appel même s’il pose évidemment des principes importants n’a pas d’autre valeur par rapport aux autres projets.

    En effet, l’autorité de la chose jugée afférente à une décision judiciaire est limitée à la cause et à l’objet de ce litige même si cet arrêt constitue un précédent favorable qui pourra bien entendu être invoqué à l’appui des contestations dans tous les autres dossiers.

    Bien à vous

    juillet 12, 2013
    • Yassini #

      Bonjour
      Avez vous des nouvelles sur ces tva payé sur les subsides. Car j ai acheté au projet M square Boulevard Mettewie.
      Je souhaiterais être aussi au courant pour aller aussi en justice avec d autres propriétaire.

      Merci

      El yassini Mohamed

      janvier 8, 2020
  4. Gharbi Mohamed #

    Bonjour Maïtre,

    auriez-vous le temps de répondre à la question?

    D’avance Merci.

    septembre 17, 2013
  5. La SDRB vous rappelle que les jugements et arrêts ont un effet relatif, à savoir qu’ils ne fixent que les droits des parties à la cause (art. 23 C.J.) et les juges ne peuvent prononcer par voie de disposition générale et réglementaire (art. 6).

    La question n’est pas là.

    Si l’arrêt de la Cour d’appel ne modifie pas votre situation personnelle vu que vous n’êtes pas à lacause, il reste que cet arrêt peut évidemment être invoqué comme jurisprudence.

    Cela veut dire que si le problème tranché est le même, pour une situation similaire, vouspouvez invoquer un précédent qui servira de guide au tribunal.

    La question est seulement de savoir si les promotions en questions et si les contraintes de réhabilitation urbaine sont comparables.

    Le calcul de la TVA sur les subsides est complexe et je comprends que le promoteur ne veuille pas s’engager dans cet excercie. Il a encaissé et rétrocédé la TVA après déduction, il n’a aucun intérêt à se lancer dans cette opération.

    De plus, s’il doit restituer le trop perçu de TVA, il n’est pas certain qu’il soit dans le délai (3 ans) pour régulariser vis-à-vis de l’administration.

    octobre 2, 2013
  6. Bonjour Maître,
    Tout d’abord, merci pour cet article et toutes ces informations.
    S’il est effectivement compréhensible que le promoteur ne souhaite pas s’engager dans cet exercice, il reste que Citydev continue d’affirmer son site internet (http://www.citydev.brussels/fr/renurb17x.asp) qu’elle « a entamé une procédure à l’encontre de l’administration de la TVA par l’intermédiaire des sociétés mixtes dans le but que ces sociétés mixtes puissent rembourser la TVA sur le subside aux acquéreurs. »
    Or, nous savons maintenant que, seule une action est encore en cours (projet Edinburgh à Saint-Josse-ten-Noode http://www.weblex.irisnet.be/data/crb/bqr/2014-15/00001/images.pdf).
    La mention de Citydev (que nous pouvons sans peine qualifier d’argument de vente) n’est-elle pas trompeuse?
    Même si cet élément n’avait qu’une valeur symbolique, c’est un argument que nous comptons bien utiliser pour faire pression sur le promoteur et le pousser à agir, puisqu’à défaut de voir aboutir une (très hypothétique) solution globale, c’est le seul moyen que nous ayons pour faire avancer notre dossier.
    Cordialement,
    Benjamin Michiels

    mars 17, 2015
    • C’est la société qui a facturé avec TVA qui doit restituer la TVA indue. La récupération de la TVA ristournée au trésor par cette société est indifférente.

      mars 26, 2015
      • Anne-Laure #

        Bonjour,

        Je vous remercie pour votre article. Dans l’intervalle, un arrêt de la Cour de Cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel. Je note dans un commentaire précédent que le promoteur n’a pas d’intérêt a se lancer dans une telle opération. Seulement qu’en est-il dans s’il a contesté la tva et s’est engagé dans l’acte de vente notarié à en demander le remboursement à l’administration au moment le plus opportun?

        Votre réponse ci-dessus indiquerait en tout état de cause que l’acquéreur peut demander la récupération de la TVA au promoteur indépendamment de son inaction auprès de l’administration fiscale ?

        En conséquence, convient-il d’enjoindre le promoteur a respecter ses obligations contractuelles afin qu’il introduise une demande de remboursement auprès de la TVA ou suffit-il d’agir contre le promoteur qui est tenu de rembourser, et ce même s’il n’a pas introduit de demande lui même ?

        Merci d’avance pour votre réponse.

        février 5, 2022
  7. Lemaire Nicolas #

    Bonjour Maître.
    Je voulais juste savoir si la question de restitution de la TVA avait été tranchée dans le cas particulier du projet immobilier DUCUROIR (sis à l’avenue Van Volxem à Forest) subsidié donc par City-dev.
    Merci pour votre attention.
    Bien à vous, Nicolas Lemaire.

    octobre 13, 2015
  8. temsamani #

    Bonjour maitre
    Jamel Temsamani
    J’envisage d’acheter un bien via city-dev et j’aimerai savoir s’y la réstitution de la TVA ( subside) se fera ou s’y je dois faire appel à un avocat. pour le projet debruck fin 2015. Car c’est vraiment une somme importante. à moi que je laisse citydev s’occupait du dossier

    décembre 1, 2015
    • Voyez d’abord le taux pratiqué (6 % ou 21 %) puis allez en parler à Citydev.

      décembre 2, 2015
    • Yassini #

      Bonjour
      Avez vous eu plus de nouvelles sur les tva de 6% payé pour les subsides.
      Projet chez citydev.

      Merci

      janvier 7, 2020
  9. Jean STALAS #

    Bonjour Maitre, qu’en est il finalement de la TVA sur le subside?
    En date d’aujourd’hui, aucune réaction de l’entrepreneur?

    Cordialement,

    [email protected]

    novembre 28, 2016
    • J’ai consacré un article à ce sujet à la suite d’un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles en 2012.

      novembre 29, 2016
  10. phs #

    Bonjour monsieur Carnoy,
    j’ajoute un aspect non évoqué dans la conversation ci-dessus. Outre le remboursement de la TVA, l’administration a (sur un project city-dev en tout cas) remboursé les intérêts sur le montant de la TVA au promoteur. Ce montant supplémentaire a ensuite été remboursé aux propriétaires. Sur un autre projet, ce n’est pas le cas, seul le montant de la TVA est remboursé. Vous dites « C’est la société qui a facturé avec TVA qui doit restituer la TVA indue. ». Est-il donc légitime de demander par lettre d’avocat le calcul et la restitution des intérêts en plus du montant déjà remboursé?
    merci

    juin 4, 2021

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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