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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Investir dans le logement subsidié

La SDRB accomplit des missions de développement économique et de rénovation urbaine sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale (art. 3 de l’ordonnance du 20 mai 1999). À cet effet, elle peut agir de concert avec des investissements privés (art. 5).

L’article 2 de l’arrêté du Gouvernement du 1er juin 2006 prévoit que le gouvernement régional octroie des subsides à la SDRB pour la réalisation de sa mission de rénovation urbaine et, spécialement, pour la production de logements de préférence en EDRLR.

Les subsides sont accordés en vue de la vente des logements à un prix qui ne peut excéder 1.000 € / m² habitable, ou en vue de leur location (entre 800 € et 1.200 € dans un même projet).

En cas de location, le loyer mensuel indexable ne peut pas dépasser 1/12 d’un revenu locatif annuel brut de à 6,5 % du prix de vente subsidié, frais d’acte, TVA et enregistrement inclus.

Il s’agit donc de logement subsidié, prioritairement en zone de réhabilitation urbaine, à commercialiser à des conditions accessibles aux faibles revenus. Toutefois, ce type de logement est aussi accessible à des acquéreurs investisseurs, après un délai de six mois pendant lequel la commercialisation est réservée aux acquéreurs occupants.

Ces investisseurs doivent respecter des conditions (art. 3, § 1er), à savoir louer pendant dix ans à des locataires répondant aux conditions des locataires de la SDRB ou ne revendre, au terme de cette période, qu’à des personnes répondant aux conditions des acquéreurs occupants.

Pendant la période de dix ans, le loyer des investisseurs ne peut excéder un rendement de 6,5 % du prix de vente subsidié (frais d’acte, TVA et enregistrement inclus) du logement. En réalité, les investisseurs placent le bien dans une AIS (agence immobilière sociale) ce qui leur garantit un revenu locatif certain et conforme.

Le prix de revente est également limité à celui consenti par la SDRB (frais d’acte, TVA et enregistrement inclus) majoré des intérêts au taux de dépôt de la BCE calculés depuis le premier acte authentique de vente. La SDRB dispose d’une priorité de commercialisation et d’un droit de préemption. Les acquéreurs sont soumis aux mêmes conditions.

C’est donc un investissement à prix réduit mais à rendement social, garanti si le bien est loué à une AIS. Ce type d’investissement à long terme (dix ans) peut parfaitement trouver une place dans un portefeuille et n’est pas nécessairement défavorable.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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