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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Investir dans le logement subsidié

La SDRB accomplit des missions de développement économique et de rénovation urbaine sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale (art. 3 de l’ordonnance du 20 mai 1999). À cet effet, elle peut agir de concert avec des investissements privés (art. 5).

L’article 2 de l’arrêté du Gouvernement du 1er juin 2006 prévoit que le gouvernement régional octroie des subsides à la SDRB pour la réalisation de sa mission de rénovation urbaine et, spécialement, pour la production de logements de préférence en EDRLR.

Les subsides sont accordés en vue de la vente des logements à un prix qui ne peut excéder 1.000 € / m² habitable, ou en vue de leur location (entre 800 € et 1.200 € dans un même projet).

En cas de location, le loyer mensuel indexable ne peut pas dépasser 1/12 d’un revenu locatif annuel brut de à 6,5 % du prix de vente subsidié, frais d’acte, TVA et enregistrement inclus.

Il s’agit donc de logement subsidié, prioritairement en zone de réhabilitation urbaine, à commercialiser à des conditions accessibles aux faibles revenus. Toutefois, ce type de logement est aussi accessible à des acquéreurs investisseurs, après un délai de six mois pendant lequel la commercialisation est réservée aux acquéreurs occupants.

Ces investisseurs doivent respecter des conditions (art. 3, § 1er), à savoir louer pendant dix ans à des locataires répondant aux conditions des locataires de la SDRB ou ne revendre, au terme de cette période, qu’à des personnes répondant aux conditions des acquéreurs occupants.

Pendant la période de dix ans, le loyer des investisseurs ne peut excéder un rendement de 6,5 % du prix de vente subsidié (frais d’acte, TVA et enregistrement inclus) du logement. En réalité, les investisseurs placent le bien dans une AIS (agence immobilière sociale) ce qui leur garantit un revenu locatif certain et conforme.

Le prix de revente est également limité à celui consenti par la SDRB (frais d’acte, TVA et enregistrement inclus) majoré des intérêts au taux de dépôt de la BCE calculés depuis le premier acte authentique de vente. La SDRB dispose d’une priorité de commercialisation et d’un droit de préemption. Les acquéreurs sont soumis aux mêmes conditions.

C’est donc un investissement à prix réduit mais à rendement social, garanti si le bien est loué à une AIS. Ce type d’investissement à long terme (dix ans) peut parfaitement trouver une place dans un portefeuille et n’est pas nécessairement défavorable.

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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