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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Investir dans le logement subsidié

La SDRB accomplit des missions de développement économique et de rénovation urbaine sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale (art. 3 de l’ordonnance du 20 mai 1999). À cet effet, elle peut agir de concert avec des investissements privés (art. 5).

L’article 2 de l’arrêté du Gouvernement du 1er juin 2006 prévoit que le gouvernement régional octroie des subsides à la SDRB pour la réalisation de sa mission de rénovation urbaine et, spécialement, pour la production de logements de préférence en EDRLR.

Les subsides sont accordés en vue de la vente des logements à un prix qui ne peut excéder 1.000 € / m² habitable, ou en vue de leur location (entre 800 € et 1.200 € dans un même projet).

En cas de location, le loyer mensuel indexable ne peut pas dépasser 1/12 d’un revenu locatif annuel brut de à 6,5 % du prix de vente subsidié, frais d’acte, TVA et enregistrement inclus.

Il s’agit donc de logement subsidié, prioritairement en zone de réhabilitation urbaine, à commercialiser à des conditions accessibles aux faibles revenus. Toutefois, ce type de logement est aussi accessible à des acquéreurs investisseurs, après un délai de six mois pendant lequel la commercialisation est réservée aux acquéreurs occupants.

Ces investisseurs doivent respecter des conditions (art. 3, § 1er), à savoir louer pendant dix ans à des locataires répondant aux conditions des locataires de la SDRB ou ne revendre, au terme de cette période, qu’à des personnes répondant aux conditions des acquéreurs occupants.

Pendant la période de dix ans, le loyer des investisseurs ne peut excéder un rendement de 6,5 % du prix de vente subsidié (frais d’acte, TVA et enregistrement inclus) du logement. En réalité, les investisseurs placent le bien dans une AIS (agence immobilière sociale) ce qui leur garantit un revenu locatif certain et conforme.

Le prix de revente est également limité à celui consenti par la SDRB (frais d’acte, TVA et enregistrement inclus) majoré des intérêts au taux de dépôt de la BCE calculés depuis le premier acte authentique de vente. La SDRB dispose d’une priorité de commercialisation et d’un droit de préemption. Les acquéreurs sont soumis aux mêmes conditions.

C’est donc un investissement à prix réduit mais à rendement social, garanti si le bien est loué à une AIS. Ce type d’investissement à long terme (dix ans) peut parfaitement trouver une place dans un portefeuille et n’est pas nécessairement défavorable.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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