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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Investir dans le logement subsidié

La SDRB accomplit des missions de développement économique et de rénovation urbaine sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale (art. 3 de l’ordonnance du 20 mai 1999). À cet effet, elle peut agir de concert avec des investissements privés (art. 5).

L’article 2 de l’arrêté du Gouvernement du 1er juin 2006 prévoit que le gouvernement régional octroie des subsides à la SDRB pour la réalisation de sa mission de rénovation urbaine et, spécialement, pour la production de logements de préférence en EDRLR.

Les subsides sont accordés en vue de la vente des logements à un prix qui ne peut excéder 1.000 € / m² habitable, ou en vue de leur location (entre 800 € et 1.200 € dans un même projet).

En cas de location, le loyer mensuel indexable ne peut pas dépasser 1/12 d’un revenu locatif annuel brut de à 6,5 % du prix de vente subsidié, frais d’acte, TVA et enregistrement inclus.

Il s’agit donc de logement subsidié, prioritairement en zone de réhabilitation urbaine, à commercialiser à des conditions accessibles aux faibles revenus. Toutefois, ce type de logement est aussi accessible à des acquéreurs investisseurs, après un délai de six mois pendant lequel la commercialisation est réservée aux acquéreurs occupants.

Ces investisseurs doivent respecter des conditions (art. 3, § 1er), à savoir louer pendant dix ans à des locataires répondant aux conditions des locataires de la SDRB ou ne revendre, au terme de cette période, qu’à des personnes répondant aux conditions des acquéreurs occupants.

Pendant la période de dix ans, le loyer des investisseurs ne peut excéder un rendement de 6,5 % du prix de vente subsidié (frais d’acte, TVA et enregistrement inclus) du logement. En réalité, les investisseurs placent le bien dans une AIS (agence immobilière sociale) ce qui leur garantit un revenu locatif certain et conforme.

Le prix de revente est également limité à celui consenti par la SDRB (frais d’acte, TVA et enregistrement inclus) majoré des intérêts au taux de dépôt de la BCE calculés depuis le premier acte authentique de vente. La SDRB dispose d’une priorité de commercialisation et d’un droit de préemption. Les acquéreurs sont soumis aux mêmes conditions.

C’est donc un investissement à prix réduit mais à rendement social, garanti si le bien est loué à une AIS. Ce type d’investissement à long terme (dix ans) peut parfaitement trouver une place dans un portefeuille et n’est pas nécessairement défavorable.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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