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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial : l’indemnité d’éviction « sanction »

L’article 25, alinéa 1, 6°, de la loi sur le bail commercial prévoit qu’une indemnité d’éviction est due au preneur commercial, d’au moins trois ans de loyer, si le bailleur ou le nouveau locataire ouvre un commerce similaire avant l’expiration d’un délai de deux ans, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus. Un bailleur refuse le renouvellement à son preneur en invoquant le motif de l’article 16, I, 3° (démolition et reconstruction). Il paye l’indemnité prévue pour ce motif de refus de renouvellement (un an de loyer), et réalise le motif. Cependant, après les travaux mais dans les deux ans, le bailleur reloue à un preneur qui exerce dans les lieux une activité similaire à celle du preneur évincé. Cette circonstance et cette indemnité exclut*elle que l’on applique encore l’indemnité d’éviction précitée de trois ans de loyer ? Non, L’article 25, alinéa 1, 6°, a une portée générale et vise toutes les hypothèses dans lesquelles le bailleur ou un nouveau locataire vient en réalité à exercer, dans les deux ans de l’éviction, un commerce similaire à celui qui y était exercé par le preneur évincé. Cette indemnité ne cède que lorsque le renouvellement a été refusé pour manquements graves du preneur ou pour cause d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur. Enfin, cette indemnité ne requiert pas l’intention frauduleuse du bailleur et s’applique même si celui qui exerce le commerce similaire n’est pas la personne visée par l’article 25, 1°, 2°, 5° et 26 de la loi, à savoir le bailleur ou ses descendants, le nouveau preneur ou l’acquéreur (Cass., 18 octobre 2012, rôle n° C.10.0575.F, www.juridat.be).

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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