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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial : l’indemnité d’éviction « sanction »

L’article 25, alinéa 1, 6°, de la loi sur le bail commercial prévoit qu’une indemnité d’éviction est due au preneur commercial, d’au moins trois ans de loyer, si le bailleur ou le nouveau locataire ouvre un commerce similaire avant l’expiration d’un délai de deux ans, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus. Un bailleur refuse le renouvellement à son preneur en invoquant le motif de l’article 16, I, 3° (démolition et reconstruction). Il paye l’indemnité prévue pour ce motif de refus de renouvellement (un an de loyer), et réalise le motif. Cependant, après les travaux mais dans les deux ans, le bailleur reloue à un preneur qui exerce dans les lieux une activité similaire à celle du preneur évincé. Cette circonstance et cette indemnité exclut*elle que l’on applique encore l’indemnité d’éviction précitée de trois ans de loyer ? Non, L’article 25, alinéa 1, 6°, a une portée générale et vise toutes les hypothèses dans lesquelles le bailleur ou un nouveau locataire vient en réalité à exercer, dans les deux ans de l’éviction, un commerce similaire à celui qui y était exercé par le preneur évincé. Cette indemnité ne cède que lorsque le renouvellement a été refusé pour manquements graves du preneur ou pour cause d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur. Enfin, cette indemnité ne requiert pas l’intention frauduleuse du bailleur et s’applique même si celui qui exerce le commerce similaire n’est pas la personne visée par l’article 25, 1°, 2°, 5° et 26 de la loi, à savoir le bailleur ou ses descendants, le nouveau preneur ou l’acquéreur (Cass., 18 octobre 2012, rôle n° C.10.0575.F, www.juridat.be).

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Usucapion d’une servitude de surplomb pour des branches ?

L’article 37, alinéa 1er, du Code rural dispose que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à couper ces branches. En vertu de l’alinéa 4 du même article, le droit de faire couper les branches est imprescriptible. Il résulte de ces dispositions, dit la Cour de cassation, […]

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L’article 37, alinéa 1er, du Code rural dispose que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à couper ces branches.

En vertu de l’alinéa 4 du même article, le droit de faire couper les branches est imprescriptible.

Il résulte de ces dispositions, dit la Cour de cassation, que le droit de conserver des branches qui surplombent une propriété voisine ne peut s’acquérir par usucapion.

Le tribunal de première instance du Brabant wallon avait donc jugé à tort que le voisin avait acquis une servitude de surplomb pour ses branches débordant au-delà de la clôture.

Il est intéressant de relever que la Cour de cassation a étendu la cassation du jugement aux racines des mêmes arbres.

Le jugement cassé établissait en effet un lien entre les deux sujets.

Cass., 3 janvier 2020, rôle n° C.19.0171.F, www.juridiat.be.

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