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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial : l’indemnité d’éviction « sanction »

L’article 25, alinéa 1, 6°, de la loi sur le bail commercial prévoit qu’une indemnité d’éviction est due au preneur commercial, d’au moins trois ans de loyer, si le bailleur ou le nouveau locataire ouvre un commerce similaire avant l’expiration d’un délai de deux ans, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus. Un bailleur refuse le renouvellement à son preneur en invoquant le motif de l’article 16, I, 3° (démolition et reconstruction). Il paye l’indemnité prévue pour ce motif de refus de renouvellement (un an de loyer), et réalise le motif. Cependant, après les travaux mais dans les deux ans, le bailleur reloue à un preneur qui exerce dans les lieux une activité similaire à celle du preneur évincé. Cette circonstance et cette indemnité exclut*elle que l’on applique encore l’indemnité d’éviction précitée de trois ans de loyer ? Non, L’article 25, alinéa 1, 6°, a une portée générale et vise toutes les hypothèses dans lesquelles le bailleur ou un nouveau locataire vient en réalité à exercer, dans les deux ans de l’éviction, un commerce similaire à celui qui y était exercé par le preneur évincé. Cette indemnité ne cède que lorsque le renouvellement a été refusé pour manquements graves du preneur ou pour cause d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur. Enfin, cette indemnité ne requiert pas l’intention frauduleuse du bailleur et s’applique même si celui qui exerce le commerce similaire n’est pas la personne visée par l’article 25, 1°, 2°, 5° et 26 de la loi, à savoir le bailleur ou ses descendants, le nouveau preneur ou l’acquéreur (Cass., 18 octobre 2012, rôle n° C.10.0575.F, www.juridat.be).

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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