Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’effet du temps sur les infractions d’urbanisme

Maintenir des travaux exécutés sans permis est une infraction pénale en Wallonie (art. 154, alinéa 1, 3°, CWATUPE.  A Bruxelles aussi (art. 300, 2°, CoBAT).

Le contrevenant peut donc être poursuivi devant le tribunal correctionnel ou civil où la remise en état peut être demandée par le Collège ou le fonctionnaire délégué (art. 157, § 1, 1° CWATUPE et 307, § 1, 1°, CoBAT).

C’est une sanction, mais c’est aussi une mesure de réparation.

Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, dit l’article 6.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Tout prévenu convaincu d’une infraction d’urbanisme a donc le droit d’être jugé dans un délai raisonnable, par exemple lorsqu’il lui est reproché une situation qui existe depuis longtemps.

Or l’infraction d’urbanisme est un délit continu, qui se prolonge tant que perdure la situation irrégulière.

Il faut que le propriétaire régularise pour que le délit commence à se prescrire.

On peut donc être poursuivi très longtemps après avoir créé ou maintenu la situation infractionnelle.

L’article 21ter du titre préliminaire du Code de procédure pénale crée une mesure particulière en cas de dépassement du délai raisonnable.

Si la durée des poursuites pénales dépasse le délai raisonnable, le juge peut prononcer la condamnation par simple déclaration de culpabilité ou prononcer une peine inférieure à la peine minimale prévue par la loi.

Si le juge prononce la condamnation par simple déclaration de culpabilité, l’inculpé est condamné aux frais et, s’il y a lieu, aux restitutions.

Comment concilier cela avec les sanctions en matière d’urbanisme, et plus particulièrement la condamnation à remettre les lieux en l’état antérieur ?

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation, le demandeur faisait valoir qu’ayant constaté le dépassement du délai raisonnable, la Cour d’appel de Liège ne pouvait plus ordonner la remise des lieux en état réclamée par le fonctionnaire délégué.

La Cour de cassation n’est pas d’accord (Cass., 2 mai 2012, rôle n° P.12.0020.F., www.juridat.be).

Selon la Cour, la compensation due à l’auteur d’un délit continu jugé avec retard ne réside pas dans l’interdiction de mettre fin à la situation illégale qui a pu se prolonger à la faveur du temps mis aux poursuites.

Contrairement à ce que le demandeur soutient, poursuit la Cour de cassation, « il ne se déduit pas de la nature « pénale » de la remise en état, au sens de l’article 6 de la Convention de sauvegarde, que cette mesure de réparation ne puisse plus être ordonnée par suite du dépassement du délai raisonnable. »

Et elle conclut :

« Un tel dépassement ne saurait avoir pour effet de pérenniser une situation contraire au bon aménagement du territoire, en créant au profit du contrevenant le droit d’en conserver définitivement le bénéfice. »

Bref, le prévenu ne peut sans doute plus être condamné, et ne subit qu’une simple déclaration de culpabilité, mais cela n’interdit pas au juge d’ordonner la remise en état des lieux.

Que penser de cette jurisprudence ?

Cette affaire illustre le caractère mixte de la sanction de remise des lieux en état, à la fois peine et mesure civile de réparation.

Le caractère mixte de la sanction rend difficile le sort à lui réserver.

La Cour de cassation considérait auparavant (9 septembre 2004, rôle n° C.03.0393.N.), que la mesure de réparation en matière d’urbanisme, qui est imposée comme sanction supplémentaire mais qui a toutefois un caractère civil, ne constitue pas une peine au sens du Code pénal.

Partant, la sanction du dépassement du délai raisonnable ne devrait pas atteindre cette mesure.

Puis est venu l’arrêt Hamer rendu le 27 novembre 2007 par la Cour européenne des droits de l’homme (J.L.M.B., 2008, p. 732 et la note de M. Bombois).

Dans cette affaire, la Cour de cassation avait considéré que le dépassement du délai raisonnable (plus de 30 ans en l’espèce) était sans incidence sur la remise en état, s’agissant d’une mesure de nature civile et non d’une peine.

La Cour européenne des droits de l’homme jugea au contraire que la mesure de démolition était une peine au sens de la Convention.

Il en résulte que lorsque le juge doit tirer les conséquences sur la peine du dépassement du délai raisonnable, il doit le faire aussi sur la mesure de démolition.

Mais la Cour de cassation belge n’est pas convaincue (C. Vercheval, « Questions choisies de droit administratif en lien avec la vente d’immeuble », in CUP n° 121, La vente immobilière, aspects civils, administratifs et fiscaux, Anthemis, Liège, 2010, p. 159).

L’arrêt du 2 mai 2012 dont question plus haut le montre bien.

La Cour de cassation reste d’avis que, si la mesure de remise en état revêt le caractère d’une peine, cela ne signifie pas pour autant que le juge doit écarter la réparation que constitue la démolition (Cass., 6 janvier 2009, rôle n P.08.0674.N. ; Cass., 9 juin 2009, rôle n° 09.00.23.N., www.juridat.be).

Pourquoi la Cour de cassation ne veut-elle pas suivre la voie tracée par la Cour européenne des droits de l’homme ?

Les conclusions de l’avocat général Damien Vandermeersch, à l’occasion de l’arrêt du 30 novembre 2011 (rôle n° P.11.1138.F.) nous livrent une explication somme toute assez convaincante.

« Si la sanction du dépassement du délai raisonnable est justifiée dans le chef du prévenu par le souci de réparer le préjudice subi par lui en raison de trop longues incertitudes sur son sort, il faut admettre que les autres parties intéressées au procès subissent également un préjudice du fait des lenteurs encourues dans le traitement de la cause.

En matière d’urbanisme, le maintien de travaux exécutés sans permis durant la procédure porte préjudice à la collectivité et ce, d’autant plus lorsque le procès accuse des retards anormaux.

En revanche, de façon paradoxale, ces retards de procédure peuvent bénéficier au prévenu lorsqu’il continue à tirer profit d’une situation contraire à la loi. Cela me paraît être le cas en l’espèce dès lors que durant toute la procédure « déraisonnablement » longue, le demandeur a pu continuer à profiter des installations d’agrément que, suivant l’accusation, il avait érigées sur son terrain en contravention de la loi. On peut même affirmer ici que, sur le plan de la demande de remise en état, le demandeur a retiré un bénéfice du caractère anormalement long de la procédure plutôt que d’en subir un préjudice.

Dans ces conditions, il serait illogique de contraindre le juge pénal qui a déjà sanctionné le dépassement du délai raisonnable par une simple déclaration de culpabilité, de renoncer à prononcer les restitutions à titre de sanction supplémentaire de ce dépassement. »

Le raisonnement n’est pas dépourvu de logique : le dépassement du délai raisonnable mis à appliquer la peine est sanctionné car il porte préjudice au prévenu.

C’est en quelque sorte la réparation d’une situation qui lui cause préjudice.

Mais en matière d’urbanisme, le délai profit finalement au prévenu qui a pu bénéficier plus longtemps d’une construction irrégulière.

On remarquera que c’est aussi le cas en matière de vol, d’escroquerie, etc., et pas seulement en matière d’urbanisme.

Mais dans ces matières la réparation civile n’est pas affectée par la simple déclaration de culpabilité sans autre sanction pénale. La réparation subsiste.

Enfin, il ne faut pas perdre de vue pourquoi le droit d’être jugé dans un délai raisonnable relève des droits fondamentaux garantis par le Convention.

Il s’agit d’éviter que soit porté atteinte de manière irrémédiable à l’administration de la preuve et aux droits de défense (Cass., 26 juin 2012, rôle n° P.12.0080.N.).

Pas pour continuer à profiter des fruits du délit.

Bref, la Cour de cassation ne semble pas prête à revoir sa jurisprudence, ni à suivre celle de la Cour européenne des droits de l’homme, et sans doute n’a-t-elle pas tout à fait tort.

Commentaires

facebook comments:

Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar

    Et en France ? Le caractère de peine de la remise en état est resté une mesure de réparation : « Mais attendu que la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, la démolition de ces derniers ou la réaffectation du sol, prévues par l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme, constituent des mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite, et non des sanctions pénales ; » (Cass. Fr.crim., 6 novembre 2012, pourvoi n° 12-82449, et Cass. Fr. crim., 8 juin 1989, pourvoi n° 88-86756, http://www.legifrance.fgouv.fr).

    mars 17, 2013

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

Lire plus arrow_forward

Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

  • Sitothèque

  • close