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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’effet du temps sur les infractions d’urbanisme

Maintenir des travaux exécutés sans permis est une infraction pénale en Wallonie (art. 154, alinéa 1, 3°, CWATUPE.  A Bruxelles aussi (art. 300, 2°, CoBAT).

Le contrevenant peut donc être poursuivi devant le tribunal correctionnel ou civil où la remise en état peut être demandée par le Collège ou le fonctionnaire délégué (art. 157, § 1, 1° CWATUPE et 307, § 1, 1°, CoBAT).

C’est une sanction, mais c’est aussi une mesure de réparation.

Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, dit l’article 6.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Tout prévenu convaincu d’une infraction d’urbanisme a donc le droit d’être jugé dans un délai raisonnable, par exemple lorsqu’il lui est reproché une situation qui existe depuis longtemps.

Or l’infraction d’urbanisme est un délit continu, qui se prolonge tant que perdure la situation irrégulière.

Il faut que le propriétaire régularise pour que le délit commence à se prescrire.

On peut donc être poursuivi très longtemps après avoir créé ou maintenu la situation infractionnelle.

L’article 21ter du titre préliminaire du Code de procédure pénale crée une mesure particulière en cas de dépassement du délai raisonnable.

Si la durée des poursuites pénales dépasse le délai raisonnable, le juge peut prononcer la condamnation par simple déclaration de culpabilité ou prononcer une peine inférieure à la peine minimale prévue par la loi.

Si le juge prononce la condamnation par simple déclaration de culpabilité, l’inculpé est condamné aux frais et, s’il y a lieu, aux restitutions.

Comment concilier cela avec les sanctions en matière d’urbanisme, et plus particulièrement la condamnation à remettre les lieux en l’état antérieur ?

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation, le demandeur faisait valoir qu’ayant constaté le dépassement du délai raisonnable, la Cour d’appel de Liège ne pouvait plus ordonner la remise des lieux en état réclamée par le fonctionnaire délégué.

La Cour de cassation n’est pas d’accord (Cass., 2 mai 2012, rôle n° P.12.0020.F., www.juridat.be).

Selon la Cour, la compensation due à l’auteur d’un délit continu jugé avec retard ne réside pas dans l’interdiction de mettre fin à la situation illégale qui a pu se prolonger à la faveur du temps mis aux poursuites.

Contrairement à ce que le demandeur soutient, poursuit la Cour de cassation, « il ne se déduit pas de la nature « pénale » de la remise en état, au sens de l’article 6 de la Convention de sauvegarde, que cette mesure de réparation ne puisse plus être ordonnée par suite du dépassement du délai raisonnable. »

Et elle conclut :

« Un tel dépassement ne saurait avoir pour effet de pérenniser une situation contraire au bon aménagement du territoire, en créant au profit du contrevenant le droit d’en conserver définitivement le bénéfice. »

Bref, le prévenu ne peut sans doute plus être condamné, et ne subit qu’une simple déclaration de culpabilité, mais cela n’interdit pas au juge d’ordonner la remise en état des lieux.

Que penser de cette jurisprudence ?

Cette affaire illustre le caractère mixte de la sanction de remise des lieux en état, à la fois peine et mesure civile de réparation.

Le caractère mixte de la sanction rend difficile le sort à lui réserver.

La Cour de cassation considérait auparavant (9 septembre 2004, rôle n° C.03.0393.N.), que la mesure de réparation en matière d’urbanisme, qui est imposée comme sanction supplémentaire mais qui a toutefois un caractère civil, ne constitue pas une peine au sens du Code pénal.

Partant, la sanction du dépassement du délai raisonnable ne devrait pas atteindre cette mesure.

Puis est venu l’arrêt Hamer rendu le 27 novembre 2007 par la Cour européenne des droits de l’homme (J.L.M.B., 2008, p. 732 et la note de M. Bombois).

Dans cette affaire, la Cour de cassation avait considéré que le dépassement du délai raisonnable (plus de 30 ans en l’espèce) était sans incidence sur la remise en état, s’agissant d’une mesure de nature civile et non d’une peine.

La Cour européenne des droits de l’homme jugea au contraire que la mesure de démolition était une peine au sens de la Convention.

Il en résulte que lorsque le juge doit tirer les conséquences sur la peine du dépassement du délai raisonnable, il doit le faire aussi sur la mesure de démolition.

Mais la Cour de cassation belge n’est pas convaincue (C. Vercheval, « Questions choisies de droit administratif en lien avec la vente d’immeuble », in CUP n° 121, La vente immobilière, aspects civils, administratifs et fiscaux, Anthemis, Liège, 2010, p. 159).

L’arrêt du 2 mai 2012 dont question plus haut le montre bien.

La Cour de cassation reste d’avis que, si la mesure de remise en état revêt le caractère d’une peine, cela ne signifie pas pour autant que le juge doit écarter la réparation que constitue la démolition (Cass., 6 janvier 2009, rôle n P.08.0674.N. ; Cass., 9 juin 2009, rôle n° 09.00.23.N., www.juridat.be).

Pourquoi la Cour de cassation ne veut-elle pas suivre la voie tracée par la Cour européenne des droits de l’homme ?

Les conclusions de l’avocat général Damien Vandermeersch, à l’occasion de l’arrêt du 30 novembre 2011 (rôle n° P.11.1138.F.) nous livrent une explication somme toute assez convaincante.

« Si la sanction du dépassement du délai raisonnable est justifiée dans le chef du prévenu par le souci de réparer le préjudice subi par lui en raison de trop longues incertitudes sur son sort, il faut admettre que les autres parties intéressées au procès subissent également un préjudice du fait des lenteurs encourues dans le traitement de la cause.

En matière d’urbanisme, le maintien de travaux exécutés sans permis durant la procédure porte préjudice à la collectivité et ce, d’autant plus lorsque le procès accuse des retards anormaux.

En revanche, de façon paradoxale, ces retards de procédure peuvent bénéficier au prévenu lorsqu’il continue à tirer profit d’une situation contraire à la loi. Cela me paraît être le cas en l’espèce dès lors que durant toute la procédure « déraisonnablement » longue, le demandeur a pu continuer à profiter des installations d’agrément que, suivant l’accusation, il avait érigées sur son terrain en contravention de la loi. On peut même affirmer ici que, sur le plan de la demande de remise en état, le demandeur a retiré un bénéfice du caractère anormalement long de la procédure plutôt que d’en subir un préjudice.

Dans ces conditions, il serait illogique de contraindre le juge pénal qui a déjà sanctionné le dépassement du délai raisonnable par une simple déclaration de culpabilité, de renoncer à prononcer les restitutions à titre de sanction supplémentaire de ce dépassement. »

Le raisonnement n’est pas dépourvu de logique : le dépassement du délai raisonnable mis à appliquer la peine est sanctionné car il porte préjudice au prévenu.

C’est en quelque sorte la réparation d’une situation qui lui cause préjudice.

Mais en matière d’urbanisme, le délai profit finalement au prévenu qui a pu bénéficier plus longtemps d’une construction irrégulière.

On remarquera que c’est aussi le cas en matière de vol, d’escroquerie, etc., et pas seulement en matière d’urbanisme.

Mais dans ces matières la réparation civile n’est pas affectée par la simple déclaration de culpabilité sans autre sanction pénale. La réparation subsiste.

Enfin, il ne faut pas perdre de vue pourquoi le droit d’être jugé dans un délai raisonnable relève des droits fondamentaux garantis par le Convention.

Il s’agit d’éviter que soit porté atteinte de manière irrémédiable à l’administration de la preuve et aux droits de défense (Cass., 26 juin 2012, rôle n° P.12.0080.N.).

Pas pour continuer à profiter des fruits du délit.

Bref, la Cour de cassation ne semble pas prête à revoir sa jurisprudence, ni à suivre celle de la Cour européenne des droits de l’homme, et sans doute n’a-t-elle pas tout à fait tort.

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  1. Et en France ? Le caractère de peine de la remise en état est resté une mesure de réparation : « Mais attendu que la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, la démolition de ces derniers ou la réaffectation du sol, prévues par l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme, constituent des mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite, et non des sanctions pénales ; » (Cass. Fr.crim., 6 novembre 2012, pourvoi n° 12-82449, et Cass. Fr. crim., 8 juin 1989, pourvoi n° 88-86756, http://www.legifrance.fgouv.fr).

    mars 17, 2013

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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