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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Droits d’enregistrement : la nouvelle mesure anti abus est-elle constitutionnelle ?

Le 6 avril 2012, en lisant le Moniteur Belge, bien des fiscalistes ont froncé les sourcils.

Cette livraison du Moniteur publiait la loi-programme I du 29 mars 2012 dont l’article 168 insérait la nouvelle mesure anti abus (art. 18, § 2) dans le Code des droits d’enregistrement.

Les droits d’enregistrement sont devenus matière régionale ; comment donc une loi et non un décret ou, à Bruxelles, une ordonnance, pourrait-elle modifier le Code des droits d’enregistrement ?

Il faut nuancer.

Tous les droits d’enregistrement ne sont pas devenus des impôts régionaux.

L’article 3 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions régionalise les droits d’enregistrement localisés par un immeuble.

Ainsi les droits de transmission, d’hypothèque, de partage d’immeuble et d’apport d’une habitation (art. 3, 6° à 8°), à quoi il faut ajouter la donation de meuble.

Les droits sur la  location d’immeuble, et sur les constitutions du droit d’emphytéose ou de superficie, ne sont pas devenus des impôts régionaux.

L’article 4, § 1, de la loi (modifiée en 2001) ajoute que les régions sont compétentes pour « modifier le taux d’imposition, la base d’imposition et les exonérations de ces impôts. » 

Enfin l’article 5, § 3, confère le service des ces impôts à l’Etat fédéral jusqu’à ce que la Région n’en décide autrement.

L’Etat assure le recouvrement  « dans le respect des règles de procédure qu’il fixe », précise l’article 5.

La question est donc de savoir si la mesure anti abus est une règle de procédure, auquel cas la loi pouvait modifier l’article 18 du Code.

On peut le penser a priori, mais ici encore les choses ne sont pas aussi simples qu’il n’y paraît.

Examinons la mesure anti abus.

L’abus fiscal est défini comme une opération par laquelle le redevable

  • se place, en violation des objectifs d’une disposition du Code, en-dehors du champ d’application de cette disposition.
  • prétend à un avantage fiscal prévu par une disposition, dont l’octroi serait contraire aux objectifs de cette disposition, en poursuivant l’obtention de cet avantage.

Lorsque le redevable abuse de la loi fiscale, l’administration peut écarter l’acte juridique.

Le redevable peut prouver que le choix de l’acte se justifie par d’autres motifs que la volonté d’éviter les droits d’enregistrement.

S’il n’y parvient pas, l’administration taxe comme si l’abus n’avait pas eu lieu, conformément à l’objectif de la loi.

Ce dispositif est-il de pure procédure, et donc de compétence fédérale ?

Rappelons que l’article 5 donne compétence aux Régions pour modifier le taux d’imposition, la base d’imposition et les exonérations des droits d’enregistrement.

Supposons que l’administration écarte un acte de constitution d’une emphytéose de 99 ans au profit d’une société, suivi d’une vente des droits résiduaires à sa filiale, et taxe l’opération comme une vente non démembrée.

Les droits devraient s’élever, sur les deux sociétés, à 0,815 % et non 12,5 % ou 10 % en Flandre (0,2 % sur l’emphytéose valant 95 % et 12,5 % sur le tréfonds valant 5 %).

Appliquant l’article 18, § 2, l’administration écarte les actes posés par les parties, réalisant une même opération,  et prélève le droit comme si l’abus n’avait pas eu lieu.

Autrement dit, l’administration prélève le droit de transmission sur la valeur vénale totale de l’immeuble, et non le droit sur la valeur conventionnelle de l’emphytéose, majoré du droit de mutation sur la valeur congrue du tréfonds.

Ce faisant, taxant finalement sur un autre acte, l’administration utilise-t-elle une disposition qui modifie la base d’imposition ?

Dans l’affirmative, le nouvel article 18, § 2, devait émaner des Régions et la loi-programme viole les règles de partage de compétence, ce que la Cour constitutionnelle doit sanctionner.

A mon avis, en permettant à l’administration de taxer un autre acte, à certaines conditions, la mesure anti abus ne modifie pas la base de taxation.

Chaque opération conserve sa base propre, mais l’administration peut écarter l’acte pour en taxer un autre, en respectant la base d’imposition qui est propre à cet autre acte.

Ce n’est ni un changement de base, ni de taux, même si c’est l’exercice d’un pouvoir exorbitant.

On notera au passage que le fédéral n’a pas vraiment intérêt à taxer une vente au lieu d’une emphytéose, puisque la mutation génère une recette régionale alors que la location profite au fédéral.

Résumons.

L’application du nouvel article 18, § 2, à un impôt non régional (location, emphytéose, superficie, apport de meuble ou d’immeuble non résidentiel) ne pose pas de problème.

Son application à un impôt régional (vente ou donation d’immeuble, constitution d’usufruit, hypothèque, apport d’habitation) est problématique mais reste à mon avis dans le cadre d’une disposition de procédure.

En ce sens, et en ce sens seulement, le nouvel article 18, § 2, est constitutionnel.

Mais attendons de voir ce qu’en dira la Cour constitutionnelle qui sera certainement saisie.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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