Tout vient de l’article 1583 du Code civil.

Cette disposition énonce que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

La vente est donc parfaite par l’accord sur la chose et le prix. Il ne faut en principe rien de plus (Cass., 9 janvier 1975, Pas., I, 1975, p. 482).

C’est du moins ce que l’on enseigne traditionnellement. Nous allons voir que la jurisprudence récente ne voit plus les choses de cette manière.

Le processus dynamique d’échange des consentements sur la chose et le prix part en général d’une offre, éventuellement suivie d’une contre-offre, et finalement d’une acceptation.

L’offre doit donc être complète pour suffire à réaliser le contrat. Elle doit porter sur les éléments « essentiels » (c’est-à-dire la chose et le prix, comme on l’a vu).

Mais l’offre doit aussi porter sur les éléments dits « substantiels ». Ces éléments ne sont pas essentiels mais ils sont regardés comme tels par les parties.

Il s’agit par exemple d’une occupation anticipée pour l’acheteur, des conditions financières du leasing qui finance la vente, de l’achat des meubles, etc. ((Liège, 21 février 1995, J.L.M.B., 1995, p. 1253).

Ces éléments ne sont pas nécessaires pour réaliser une vente, mais si les parties en jugent autrement, il faudra un accord complet sur ces points pour que naisse la vente.

Les réserves mentales (ce qui n’est pas connu de l’autre partie) ne sont pas prises en compte, même si elles sont déterminantes pour celui qui les éprouve.

Les réserves mentales n’entrent pas dans le champ contractuel. Par exemple, si l’acheteur veut réaliser tel projet de rénovation, non connu du vendeur, il ne pourra pas invoquer la non-conformité, ni l’erreur sur la substance, si le bien se révèle inapte à la réalisation dudit projet.

La doctrine moderne considère cependant que la condition de solvabilité de l’acheteur en matière de vente immobilière constitue une réserve objective tacite (C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat », R.G.D.C., 2004, p. 556).

Les éléments accessoires de la vente peuvent rester hors champ : leur détermination ne conditionne pas l’accord et le contrat peut être complété sur ces points par le recours aux articles 1134 et 1135 du Code civil.

Pour résumer, il faut et il suffit que les parties s’accordent sur les éléments essentiels, la chose et le prix, et éventuellement sur les éléments substantiels entrés dans le champ contractuel.

C’est ce que l’on enseignait traditionnellement, mais il semble bien que cette belle et simple représentation ait vécu.

C’est d’abord la doctrine qui s’est préoccupée du caractère insuffisant de la séquence traditionnelle de la formation du contrat, par l’acceptation sur une offre relative à la chose et son prix.

Le Professeur Marcel Fontaine, dans sa contribution « offre et acceptation, approche dépassée du processus de formation des contrats », (in Mélanges offerts à Pierre Van Ommeslaghe, Bruylant, 2000, p. 118), propose une théorie qui entend dépasser la conception traditionnelle de la dynamique contractuelle selon laquelle le contrat se forme par et au moment de l’acceptation de l’offre.

Cette théorie  avance que le contrat nait progressivement, au fil des négociations, sans qu’il soit possible de déterminer précisément le moment de la survenance du contrat.

Cette théorie permet d’intégrer dans la dynamique contractuelle la réalité d’un rapprochement plus complexe et plus composite des consentements.

Cette critique de la conception statique et instantanéiste de la formation du contrat n’a pas vraiment été retenue par la jurisprudence, mais elle marque la prise de conscience de ce que, pour la vente d’immeuble, la formation du contrat intègre bien d’autres considérations que la chose et le prix.

Cette complexité, qui dépasse la chose et le prix, s’articule sur deux considérations.

(1)   Tout d’abord, la vente d’immeuble n’est plus seulement un contrat consensuel qui ne requiert qu’un accord de volonté pour surgir dans la réalité.

La vente d’immeuble est en réalité un contrat écrit et règlementé. Ce contrat doit en effet contenir des mentions obligatoires dans les domaines suivants (on se limitera à la Région de Bruxelles-Capitale) :

• Le numéro du compte financier par le débit duquel la somme a été ou sera transférée (art. 20 de la loi du 11 janvier 1993),
• La déclaration du vendeur que le bien a fait ou non l’objet d’un permis d’urbanisme et qu’il n’est pris aucun engagement quant à la possibilité d’effectuer des actes et travaux soumis à permis (art 99 CoBAT),
• Les mentions de l’article 266 CoBAT si le bien est situé dans un périmètre de préemption,
• Le mention de ce que le bien est inscrit sur la liste de sauvegarde du patrimoine immobilier (art. 217 et 300, 7°, CoBAT),
• La déclaration de l’acheteur de ce qu’il a été informé de l’attestation du sol et celle du vendeur de ce qu’il ne détient pas d’information supplémentaire (art. 12 de l’ordonnance du 5 mars 2009),
• Les informations relatives au certificat PEB (art. 25 de l’ordonnance du 7 juin 2007) et la déclaration de réception du certificat (art. 6 de l’arrêté du Gouvernement du 13 février 2011).

Outres les mentions imposées, certaines obligations accompagnent la vente.

Il s’agit de la remise du dossier de DIU (art. 48 de l’arrêté royal du 25 janvier 2001), du contrôle de conformité de l’installation électrique (arrêté royal du 1^er avril 2006 et article 278 du R.G.I.E.), et de la remise du certificat de PEB (art. 25 précité).

Enfin, en amont de la vente, il faut encore considérer les obligations d’information en matière d’urbanisme (article 281 CoBAT, sanctionné pénalement par l’article 300, 3°) et de copropriété (art. 577/11 du Code civil).

Ces obligations particulières et les mentions obligatoires font de la vente d’immeuble une opération dont la réalisation dépasse le simple échange de consentement sur l’identité de l’immeuble et son prix.

(2)   Dans l’esprit des parties, lorsqu’elles s’engagent dans la dynamique contractuelle initiée par une offre, il existe bien d’autres considérations que la chose et le prix.

Pour les parties, un règlement du transfert de propriété à l’acte, comme des risques et des revenus, s’entend naturellement.

Il en va de même d’un aménagement de la garantie des vices cachés, des modalités de paiement de l’acompte et des conséquences en cas de défaillance.

Ces sujets sont généralement abordés dans le compromis d’une manière qui déroge au droit commun, ce qui indique à quel point les parties ne se contentent pas d’un accord sur la seule chose et sur le prix, ni du droit supplétif de la vente.

Ainsi, l’article 1138 du Code civil prévoit le transfert de la propriété, donc des risques et des fruits, par le seul échange des consentements.

Or l’intention d’un vendeur, qui accepte une offre désignant le bien et le prix proposé, n’est évidemment pas de transférer immédiatement son droit de propriété. Et l’offrant ne souhaite nullement supporter d’emblée les risques.

D’un même contexte, la garantie prévue par l’article 1641 du Code civil est exclue dans une vente entre non professionnels, étant entendu que le vendeur déclare ne pas avoir connaissance d’un vice.

Cela répond à la pratique notariale de sacrifier la jouissance utile de l’acheteur à la nécessaire stabilité de la vente d’immeuble.

Le prix doit être payé au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance, c’est-à-dire lors de l’acte (art. 1651 du Code civil), mais le vendeur retient toujours le paiement d’un acompte et d’une indemnité du même montant, pour sécuriser la vente et s’assurer su sérieux de l’acheteur.

Enfin, il existe même des dispositions légales qui sont écartées par des clauses regardées comme usuelles. Il en va ainsi de la limitation de la garantie de superficie, que Monsieur de Page élève au rang d’usage contraire.

C’est dire que le droit commun de la vente n’est plus en phase ni avec la pratique ni avec le contexte réglementaire de la vente.

Il n’est donc plus raisonnable de soutenir qu’un accord, limité à la chose et au prix, suffit à réaliser une vente d’immeuble ; du moins n’est-ce pas conforme aux contraintes modernes de ce type de transaction.

C’est ce qu’a compris la Cour d’appel de Bruxelles.

La 7^ième chambre de la Cour a récemment prononcé deux arrêts, non encore publiés, qui refusent de voir une vente d’immeuble dans une offre limitée à la chose et au prix.

L’arrêt du 23 juin 2011 (rôle n° 2008/AR/1795) s’exprime comme suit : 

« L’offre est une proposition définitive qui contient tous les éléments essentiels et substantiels à la conclusion du contrat, de sorte que celui-ci est formé par la simple acceptation de l’autre partie. Elle doit donc être ferme et précise, c’est-à-dire comporter tous les éléments essentiels au contrat projeté ainsi que, le cas échéant, les éléments accessoires que l’auteur de l’offre a souhaité considérer comme également essentiels.

C’est la volonté de l’offrant de se lier juridiquement qui caractérise l’offre par rapport à toute autre émission de la volonté émise dans le cadre de la phase précontractuelle.

Il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat.

Par ailleurs, l’offre qui est imprécise sur les éléments substantiels du contrat a pour effet que celle-ci doit être analysée comme une simple proposition d’entrer en pourparlers, sans effet obligatoire pour l’offrant. Même acceptée, elle ne saurait conduire à la formation du contrat.

En d’autres termes, l’acceptation d’une offre incomplète, en ce sens, par exemple qu’elle ne contient pas touts les éléments substantiels du contrat projeté, peut, dans certaines hypothèses, donner naissance à un accord partiel, un contrat-cadre ou un accord de principe. Pour accéder au rang du contrat accompli, ces arrangements précontractuels devront être complétés à la suite de nouvelles tractations. L’accord de principe ne fait naitre qu’une obligation contractuelle de négocier, laquelle doit s’exécuter de bonne foi et dont la sanction ne peut être qu’une condamnation à des dommages et intérêts.

La vente d’un immeuble est un contrat qui donne lieu à des négociations parfois longues et compliquées. Même lorsque celles-ci comportent une offre au départ, l’élaboration du contrat se réalise successivement par une série d’accords sur les points de discussion. Le contrat ne peut se former que lorsque les parties sont d’accord sur tous les éléments essentiels et les éléments substantiels. L’accord sur la chose et sur le prix éléments essentiels prévus à l’article 1583 du Code civil, ne suffit donc parfois pas, notamment lorsque les parties ont convenu de signer un compromis et doivent encore s’accorder sur les éléments substantiels du contrat, c’est-à-dire les éléments qui ne conditionnent pas nécessairement la conclusion d’un contrat mais auxquels les parties ont entendu subordonner leur consentement et donc conférer un caractère essentiel (modalité de paiement, transfert de propriété, entrée en jouissance, contenu et signature du compromis).  (…)

L’offre d’acquérir l’immeuble pour le prix de 640.000 €, émise par X est une offre incomplète, en ce sens que, si elle contient les éléments essentiels, elle ne contient pas les éléments substantiels du contrat sur lequel les parties devaient encore s’accorder, à savoir : la signature d’un compromis, les modalités de paiement du prix, en ce compris celui d’un acompte, et la délivrance du bien, ce qui résulte des éléments de fait suivants soumis à l’appréciation de la Cour. (…) »

Le second arrêt a été prononcé le 10 novembre 2011 (rôle n° 2008/AR/3095). En voici les attendus importants :

« La convention intervenue entre les parties le 14 décembre 2002 pose un réel problème d’interprétation dès lors que, d’une part, intitulée « promesse d’achat et de vente », elle commence par la phrase « les deux parties promettent d’acheter/de vendre le bien décrit ci-après » et se poursuit plus loin par la phrase « pour les parties il y a vente à partir d’aujourd’hui et ceci sans condition suspensive », ce qui est manifestement contradictoire.

Cette contradiction est accentuée par le fait qu’il est également écrit dans la convention que « les parties promettent de [signer] le compromis de vente (…) endéans le terme de 20 jours [de] la présente », ce qui fait apparaitre que la promesse réciproque doit être suivie d’une confirmation sous la forme d’un compromis de vente.

Contrairement  ce que soutiennent les consorts J. –N., le fait qu’aux termes de la convention du 14 décembre 2002, il y ait pu avoir un accord sur le prix (632.128,00 €) et sur la chose (une villa située 2, chemin d’O. à L.) ne peut suffire pour que la vente soit parfaite à cette date.

Certes, l’article 1583 du Code civil énonce que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Néanmoins, si cette disposition consacre le caractère purement consensuel de la vente, qu’elle porte sur un meuble ou sur un immeuble, et qu’elle déclare que la vente est réputée parfaite entre les parties dès qu’elles sont d’accord sur la chose et sur le prix, il est tout aussi exact que, dans les faits, la vente d’un immeuble se négocie de manière très différente de celle de la vente d’un bien meuble par exemple liée à la satisfaction des besoins de la vie courante, comme la vente de biens de consommation.

Le processus contractuel en matière de vente immobilière se décompose généralement en plusieurs étapes au cours desquelles les parties définissent les éléments essentiels et substantiels de leur accord, celui-ci ne dépendant pas nécessairement de leur seul accord sur la chose et sur le prix, mais pouvant également dépendre d’autres éléments auxquels les parties ont entendu subordonner leur accord, leur conférant ainsi un caractère essentiel ou substantiel, comme peuvent l’être les modalités de paiement du prix ou de transfert de la propriété, la situation hypothécaire, urbanistique ou locative de l’immeuble, la signature d’un compromis de vente (qui est souvent l’occasion de préciser les points essentiels de la vente) ou encore la prise en charge de frais de rénovation décidés par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble à appartements.

Ceci est confirmé, en l’espèce, non seulement par le fait qu’en tête de la convention, les parties se qualifient « candidat-acheteur » et « candidat-vendeur » et non comme acheteur et de vendeur, mais aussi par le fait que les parties ont expressément envisagé de signer, pour le 3 janvier 2003, un compromis et ce, alors que les consorts J.-N. ni ne démontrent ni même n’offrent de démontrer que leur notaire aurait émis l’avis qu’un tel compromis aurait été inutile.

Il se déduit des constatations et considérations qui précèdent que la vente dont se prévalent les consorts J.-N. n’est pas parfaite et que, partant, leur demande d’indemnité pour non passation de l’acte authentique n’est pas fondée. »

NB : souligné par la Cour ; par contre la mise en gras des passages importants est mon fait.

Qu’en penser ?

Pour la Cour d’appel, à côté des éléments essentiels, il existe des éléments qui sont supposés voire considérés de droit comme substantiels (les garanties, l’occupation, le transfert de propriété, le paiement d’un acompte, etc.).

Même si les parties ne les expriment pas comme tels, la Cour considère qu’il existe nécessairement des éléments substantiels qui conditionnent l’accord.

Ce sera d’autant plus le cas si les parties ont prévu de signer un compromis.

En effet, prévoir un compromis signifie nécessairement que les parties considèrent que l’offre acceptée ne suffit pas à exprimer leur accord.

A défaut de règlement sur les éléments substantiels ou supposés tels, il n’existe qu’un accord de principe obligeant les parties à négocier l’achèvement du contrat.

En d’autres termes, la vente d’un immeuble ne se satisfait plus d’un accord sur les seuls éléments essentiels.

Il faut encore un accord sur les éléments exprimés comme substantiels par les parties, et sur les éléments qui doivent être considérés comme substantiels par la nature de la vente immobilière.

C’est de cette manière que la Cour d’appel de Bruxelles élève au rang d’éléments essentiels, les questions de paiement du prix, de transfert de la propriété, de situation hypothécaire, urbanistique ou locative de l’immeuble.

Notons au passage que le statuts d’urbanisme et la situation hypothécaire procède davantage de l’information précontractuelle que de l’accord des parties.

La vente d’immeuble est toujours un contrat consensuel, c’est entendu, mais elle est bien plus que cela. La Cour d’appel de Bruxelles a raison de le souligner.

Mais cette jurisprudence apporte aussi son lot d’incertitudes.

Que faut-il ajouter à la chose et au prix pour qu’une offre soit considérée comme apte à faire naître une vente par son acceptation ?

Faut-il qu’un modèle de compromis soit joint ? Et quel type de compromis ?

D’un autre côté, il faut aussi reconnaître que lorsqu’une partie émet ou accepte une offre, elle a conscience de s’engager.

Si l’offre acceptée doit être regardée comme un engagement de négocier de bonne foi le reste du contrat, si l’on ose dire, à quel point est-on obligé ?

En remédiant aux insuffisances du couple formé par la chose et le prix, la Cour d’appel de Bruxelles a créé une autre insécurité puisqu’elle ne dit pas ce qu’il faut y ajouter et parce que chaque vente a ses particularités, ses substantialités si l’on ose dire.

Le moment de la conclusion définitive de la vente d’immeuble est donc devenu incertain.

Pour les agents immobiliers c’est un vrai problème.

Dans le chef du négociateur, il faut en effet que le vendeur choisisse et arrête les négociations à un moment déterminé, quitte à ce que les parties règlent les modalités accessoires par la suite.

S’il veut assurer son droit à la commission et arrêter sa mission, l’agent doit se prémunir de ce que la vente soit remise en cause à tout moment, jusqu’au compromis…

L’agent immobilier sait aussi qu’il est psychologiquement plus facile de faire signer une offre succincte.

Il est plus commode pour lui de négocier le principe de la vente et de renvoyer la discussion sur les modalités et conditions au stade ultérieur du compromis, l’accord de principe étant acquis.

Cela ne sera dorénavant plus possible.

La jurisprudence de la Cour d’appel de Bruxelles, et les justes considérations qui l’animent, peuvent aussi réveiller la tentation de faire de la vente d’immeuble un contrat solennel, formé par l’acte notarié.

On se souviendra de la proposition de loi déposée par Madame Milquet (Sénat, session 1995-1996, 23 novembre 1995), modifiant l’article 1582 du Code civil comme suit : « Elle (la vente) peut être faite par acte authentique ou sous seing privé, à l’exception de la vente d’immeuble qui ne peut avoir lieu que par acte authentique. »

La jurisprudence de la Cour d’appel de Bruxelles pourrait rendre un tel projet d’actualité car l’acte authentique est le stade achevé de l’opération, sous le ministère d’un conseiller professionnel.

Faire de la vente d’immeuble un contrat solennel résoudrait à la fois les problèmes réglés par la jurisprudence qui nous occupe, et les problèmes posés par cette jurisprudence.

Entre-temps, il est nécessaire de modifier les pratiques.

Tant les agents immobiliers que les parties à une négociation immobilière, doivent d’emblée utiliser des documents complets et susceptibles de les mener immédiatement à des engagements certains.

Les formulaires d’offre ne pourront jamais être de véritables compromis mais il s’indique de les rédiger en tenant compte de toutes les modalités habituelles pour chaque type de vente (résidentielle, industrielles, terrains, etc.).

L’agent immobilier peut joindre à l’offre un modèle de compromis ou insérer dans son modèle d’offre une mention renvoyant à un compromis sur son site (« en cas d’acceptation de la présente offre, une vente sera définitivement formée aux clauses, conditions et modalités du modèle de compromis qui est consultable à la page www.agencedupont/compromis.be de notre site »).

Bien souvent, cela compliquera la négociation…