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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA sur la commission de l’agent immobilier

Il faut distinguer deux questions :

  1. Le service d’intermédiation immobilière est-il soumis à la TVA par le fournisseur, c’est-à-dire par l’agent immobilier ?
  2. Cette TVA est-elle déductible par le client ?

Pour répondre à la première question, il faut d’abord savoir si le courtier exerce dans le Royaume de manière habituelle et à titre onéreux. Si oui, son service est en principe soumis à la TVA.

Mais il faut encore vérifier s’il s’agit d’un véritable courtier et non d’un commissionnaire (art. 13 et 20 du Code TVA).

Si l’agent immobilier conclut la cession pour son client, en son propre nom (commission), ou au nom du client (mandat), ou encore sans déclarer au nom de qui il agit,  il est considéré comme commissionnaire.

Dans ce régime, le commissionnaire est considéré comme ayant acheté et revendu, même s’il n’est payé que par une commission.

Cette commission suit donc le sort de l’opération conclue (vente d’un immeuble non neuf). Si cette opération n’est pas soumise à la TVA, la commission ne le sera pas non plus.

Or la vente d’un immeuble non neuf est dans le champ mais elle est exonérée (art. 44, § 3, 1°, a CTCVA) ; la commission du commissionnaire ne sera donc pas soumise à la TVA puisque le commissionnaire sera traité comme s’il achetait et revendait.

Cela vaut pour le commissionnaire, qui vend en son nom ou au nom du client, ou encore sans dire pour qui il intervient.

Mais si l’agent est un vrai courtier, qui se contente de mettre des personnes en rapport, lesquelles réalisent seules la vente, cet agent n’est pas un commissionnaire.

Son service est soumis à la TVA.

Il en va de même de l’agent immobilier investi d’une simple mission de recherche immobilière (présenter des candidats acquéreurs au  propriétaire).  

C’est ainsi dans la plupart des cas ; nous dirons donc qu’en principe l’intermédiation de l’agent immobilier est soumise à la TVA.

Pour répondre à la deuxième question, il faut savoir si le service de courtage est utilisé à des fins professionnelles et dans le cadre d’une activité dans le champ de la TVA et non exonérée.

Une vente d’immeuble non neuf est exonérée en sorte que l’administration peut considérer que la TVA sur un service acquis pour réaliser une opération exonérée n’est pas déductible (art. 45, § 1, CTVA).

Cette position est-elle totalement fondée ?

Non. Tentons une comparaison entre la vente d’un immeuble non neuf et la cession d’une participation par une société.

Dans les deux cas, il s’agit d’une opération dans le champ mais exonérée. En conséquence, ces opérations ne permettent pas de déduire la TVA sur d’éventuels frais supportés à cette occasion.

Mais dans un arrêt du 29 octobre 2009 (AB SKF, aff. C-29/08), la Cour de justice observe que la vente de participations peut être nécessaire à la gestion d’un groupe de sociétés. 

La CJUE ajoute alors que si la vente des participations en elle-même est exemptée de TVA, en revanche il serait possible de déduire la TVA grevant les frais généraux de gestion du groupe, dans la mesure où ces frais ne sont pas spécifiquement liés à la cession des participations.

Pour poursuivre la comparaison avec la vente d’un immeuble, on peut parfaitement imaginer que cette vente est nécessaire à l’activité (non exemptée) de la société ; par exemple pour dégager des liquidités pour réaliser un investissement, ou pour reconstituer le fonds de roulement nécessaire à l’activité.

En ce sens, on pourrait rattacher les frais de l’agence intervenue dans la vente de l’immeuble non neuf avec l’activité générale de la société, débordant ainsi la seule vente de l’immeuble.

En ce cas, la TVA sur la commission d’agence est déductible.

Il faut cependant se méfier des comparaisons car la Cour de justice a relevé, dans l’affaire AB SFK, que toutes les opérations sur actions ne sont pas exemptée. En effet, l’immixtion directe dans la gestion de filiales est une activité économique soumise à TVA et qui donne droit à déduction de la TVA.

Est-ce cela qui a principalement motivé l’arrêt, je ne le pense pas. La Cour a voulu affirmer le principe de neutralité par un raisonnement qui dépasse le seul cas de la cession de participation.

On pourrait donc considérer que la TVA sur la commission d’agence sera bien déductible si la vente de l’immeuble non neuf s’inscrit dans l’activité (non exemptée) de la société et si elle sert cette activité.

 

Enfin, inutile de préciser que si l’immeuble est neuf, sa vente intervient en régime TVA en sorte que la TVA sur la commission d’agence est évidemment déductible.

Si l’immeuble est situé à l’étranger, l’opération de courtage entre un agent belge et un client belge sera taxée à l’étranger (art. 21 et 21bis). Il faut faire une déclaration sur place et y acquitter la TVA.

Et la TVA payée à l’étranger n’est pas déductible en Belgique. Elle peut être récupérable à certaines conditions.

Pour résumer, tout dépend de la nature exacte de l’intervention du courtier. S’il est un vrai courtier, son service est taxé à la TVA.

S’il s’agit d’une vente d’un immeuble non neuf, il existe un risque que l’administration « sorte » cette opération de l’activité courante du client et estime que cette TVA n’est  pas récupérable en raison de la destination du courtage à une opération exonérée.

Mais si le vendeur peut prouver le lien entre le courtage et l’activité générale du vendeur, il pourra revendiquer la déduction de la TVA sur le courtage

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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