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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Commission d’agence : comment réclamer quand il y a plusieurs donneurs d’ordre ?

Deux associés donnent ensemble mission à une agence immobilière de trouver acquéreur pour un immeuble.

L’agence remplit sa mission avec succès. Comment l’agence doit-elle facturer sa commission ?

Doit-elle réclamer la moitié à chaque associé ou peut-elle réclamer le tout à chacun, quitte à ce que celui qui paie réclame une contribution à l’autre ?

La Cour d’appel d’Anvers applique l’article 1200 du Code civil.

Selon cette disposition, « il y a solidarité de la part des débiteurs lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le payement fait par un seul libère les autres envers le créancier. »

Les donneurs d’ordre sont tenus à la même chose (payer la commission) considèrent les juges d’appel ; ils sont donc solidaires.

La Cour d’appel d’Anvers condamne donc l’associé contre qui l’agence avait formé l’action à payer la totalité de la commission.

Sans doute l’agence s’était-elle adressée au seul  associé le plus solvable.

La Cour de cassation ne partage pas le raisonnement de la Cour d’appel et casse l’arrêt.

La décision de la Cour de cassation s’articule sur les attendus suivants.

Lorsque plusieurs débiteurs contractent une obligation, la prestation due est en principe divisée de plein droit entre eux. Le créancier ne peut s’adresser à chaque débiteur que pour sa partie.

Cette règle ne souffre d’exception que si l’obligation est indivisible, a été contractée solidairement ou constitue une obligation in solidum.

Notons que l’obligation in solidum est propre à une obligation de réparer une faute, ce qui n’est pas le cas ici.

Notons aussi qu’une obligation pécuniaire (payer une somme d’argent) est par hypothèse toujours divisible.

Reprenons le raisonnement de la Cour.

Les juges d’appel ont considéré qu’en donnant l’ordre de la vente, l’associé condamné et son associé se sont engagés à une même chose.

Ce faisant, ils n’ont pas constaté que l’associé condamné et son associé se sont engagés de manière indivisible, solidaire ou in solidum au paiement du courtage à la défenderesse.

Dès lors, les juges d’appel n’ont pas légalement décidé que l’associé condamné peut être tenu du paiement de la totalité du montant du courtage.

Et la Cour casse l’arrêt anversois dans la mesure où il condamne un seul associé au paiement de la totalité du montant du courtage à l’agence immobilière.

On comprend tout l’intérêt de stipuler la solidarité dans la convention de courtage lorsqu’il y a plusieurs propriétaires.

Autrement l’agence doit réclamer une part à chacun d’eux.

Ceci dit, ne perdons pas de vue que si la solidarité ne se présume pas en matière civile (art. 1202 du Code civil), la règle s’inverse en matière commerciale.

Si les donneurs d’ordre agissent dans le cadre de leur commerce, ils sont solidaires envers l’agence.

Qu’en est-il si l’immeuble appartient à la communauté entre les époux ?

L’agence peut en ce cas considérer que la dette est commune aux époux par application des articles 1408 et 1414 du Code civil.

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L’imprévision

En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde. La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a […]

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En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde.

La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a pas de fondement légal autonome, du moins actuellement car cela changera avec le livre 5 (art. 5.74 sur le « changement de circonstances »).

Certes, une certaine doctrine défend cette théorie (D. Philippe, « Le juge et la révision du contrat : le bouleversement de l’économie contractuelle », in Le juge et le contrat / De rol van de rechter in het contract, die Keure, la Charte, 2014, pp. 11 et s.).

Mais la jurisprudence est réticente (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 65).

Il est bien exact que la théorie de l’imprévision n’a pas de fondement juridique autonome, mais il existe le principe général de l’exécution de bonne foi des contrats qui peut prohiber l’abus d’un droit résultant du contrat.

Ce principe peut dans certaines circonstance s’opposer à la règle pacta sunt servanda.

Le respect des accords est un principe fondamental du droit. L’économie s’est développée sur la notion de l’intangibilité des contrats qui, une fois conclus, doivent être respectés.

C’est si vrai que le Code civil utilise tantôt des formules solennelles (« la loi des parties », art. 1134, alinéa 1, du Code civil), tantôt des formules religieuses (« la foi due aux actes », art. 1320).

La rigueur contractuelle n’est tempérée que par l’obligation, à consonance morale cette fois, de « l’exécution de bonne foi des obligations » déposée dans l’article 1134, alinéa 3.

Ce tempérament peut amener les tribunaux à tenir compte de circonstances imprévues pour remodeler le contrat.

La Cour d’appel de Liège a eu à connaître d’un conflit entre un producteur et un revendeur.

Le marché de destination s’était retourné (chute du dollar et modification des tarifs douaniers dans les pays de la CEI) de sorte que le revendeur ne pouvait retirer la marchandise qu’il ne parvenait plus à revendre.

Le producteur réclamait de considérables indemnités contractuelles.

Confrontée à cette demande, la Cour d’appel de Liège  (21 décembre 2001, J.T. 2002, p. 564) a décidé que « le principe d’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce que le créancier, malgré le bouleversement de l’économie contractuelle que les deux parties pouvaient prévoir, continue d’exiger le respect de l’accord primitif allant jusqu’à la ruine de du débiteur. »

« Une partie, ajoute l’arrêt, poursuivant l’exécution d’un contrat devenu radicalement déséquilibré dans son économie, au grand désavantage du cocontractant, pourrait en effet être considéré comme abusant de son droit, dans les circonstances précises du cas d’espèce. »

Comme dit plus haut, les choses vont évoluer avec le livre 5 du nouveau Code civil.

Les règles prévues à l’article 5.74 du livre 5 sur le « changement de circonstances » (imprévision) visent à corriger un déséquilibre qui n’existait pas dès le moment de la conclusion du contrat, mais qui apparaît par la suite dans le contrat.

Il y a aussi la notion d’abus de circonstances dont question à l’article 5.33, alinéa 3, du livre 5, qui s’ajoute au vice de consentement : « Il n’y a pas de consentement valable lorsqu’il est la conséquence d’une erreur, d’un dol, d’une violence ou d’un abus de circonstances, pour autant que le vice de consentement soit déterminant. »

Les conséquences sont toutefois comparables dans les deux situations puisque, dans l’imprévision, le juge peut adapter le contrat si les parties ne se mettent pas d’accord.

Voyons cette (future) disposition :

Art. 5.74. Changement de circonstances

Chaque partie doit exécuter ses obligations quand bien même l’exécution en serait devenue plus onéreuse, soit que le coût de l’exécution ait augmenté, soit que la valeur de la contre-prestation ait diminué.

Toutefois, le débiteur peut demander au créancier de renégocier le contrat en vue de l’adapter ou d’y mettre fin lorsque les conditions suivantes sont réunies:

1° un changement de circonstances rend excessivement onéreuse l’exécution du contrat de sorte qu’on ne puisse raisonnablement l’exiger ;

2° ce changement était imprévisible lors de la conclusion du contrat ;

3° ce changement n’est pas imputable au débiteur ;

4° le débiteur n’a pas assumé ce risque ;

et 5° la loi ou le contrat n’exclut pas cette possibilité.

Les parties continuent à exécuter leurs obligations pendant la durée des renégociations. En cas de refus ou d’échec des renégociations dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande de l’une ou l’autre des parties, adapter le contrat afin de le mettre en conformité avec ce que les parties auraient raisonnablement convenu au moment de la conclusion du contrat si elles avaient tenu compte du changement de circonstances, ou mettre fin au contrat en tout en partie à une date qui ne peut être antérieure au changement de circonstances et selon des modalités fixées par le juge.

L’action est formée et instruite selon les formes du référé.

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