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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente publique et opposabilité des baux consentis par le saisi

L’article 1575 Code judiciaire règle le sort des baux conclus par le saisi en cas de vente publique sur saisie exécution de l’immeuble loué.

Il s’agit de savoir si ces baux sont opposables aux créanciers inscrits, aux créanciers qui ont fait transcrire un commandement, aux saisissants, ou à l’adjudicataire.

L’article 1575 s’articule sur trois règles :

  • Les baux qui n’ont pas de date certaine avant la transcription de l’exploit de saisie ne sont pas opposables.
  • Les baux consentis après la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie, même s’ils ont date certaine, ne sont pas opposables.
  • Les baux consentis après le commandement, même non transcrit, s’ils excèdent neuf ans ou contiennent quittance de trois années au moins de loyer, ne sont pas opposables.

Ces règles apparaissent non compatibles avec l’article 9 de la loi sur le bail de résidence principale.

Selon cette disposition, le bail ayant date certaine avant l’aliénation du bien loué, oblige l’acquéreur, qui est subrogé aux droits et obligations du bailleur-vendeur.

Il en va de même du bail de résidence n’ayant pas date certaine avant l’aliénation, si le locataire occupe les lieux depuis au moins six mois.

La majorité de la doctrine, et la jurisprudence peu abondante, avancent que l’article 9 a priorité sur l’article 1575 du Code judiciaire, avec des nuances, sur base de l’intention du législateur qui a voulu assurer une subrogation quel que soit le mode d’aliénation.

Nuançons, justement. On considère en règle que :

  • Le bail de résidence ayant date certaine avant l’adjudication définitive, et non la transcription, sera opposable.
  • Un tel bail pourra acquérir date certaine jusqu’à l’adjudication définitive, pourvu qu’il soit conclu avant la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie.
  • Si le preneur sans date certaine occupe depuis six mois avant l’adjudication définitive, il sera protégé par l’article 9.
  • Mais le bail de résidence conclu après la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie sera inopposable puisque le saisi perd à ce moment tout pouvoir d’administration  (G. de Leval, La saisie immobilière, Larcier, 2002, p. 233 et 234 ; J. Vankerckhove, Les Novelles, Le louage de choses, les baux en général, Larcier, 2002, p. 352 ; B. Louveau, Le droit du bail de résidence principale, Larcier, 1995, p. 252).

En d’autres termes, on appliquerait l’article 9 de la loi du 20 février 1991 par rapport à l’adjudication définitive, traitée comme l’aliénation au sens de cet article 9, pour autant que le bail ait été conclu avant la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie.

Pour Madame Merchiers, il faut que le bail de résidence ait date certaine avant la transcription de l’exploit de saisie, ou que le preneur occupe depuis six mois avant cette transcription (Y. Merchiers, Le bail en général, Larcier, 1997, p. 306).

La priorité totale de l’article 9 ne m’a jamais vraiment convaincu parce que l’article 1575 ne vise pas seulement l’adjudicataire mais aussi les créanciers qui y puisent le droit de vendre libre de bail inopposable avant la transcription. Or l’article 9 ne vise, lui, que l’acquéreur.

Indépendamment de cette question qui a longtemps occupé la doctrine, se pose aussi la question de la vente judiciaire de gré à gré.

On sait que l’article 1580bis du Code judiciaire permet au juge des saisies, en cas de procédure de vente publique sur saisie, d’ordonner la vente de gré à gré lorsque l’intérêt des parties le requiert.

Cette vente de gré à gré ordonnée par le juge des saisies peut être demandée par le saisi mais aussi par les créanciers.

Lorsqu’une procédure de vente publique sur saisie est arrêtée et remplacée par une vente de gré à gré ordonnée par le juge des saisies, l’opposabilité des baux est-elle encore réglée par l’article 1575 Code judiciaire ?

Oui, répond la Cour de cassation, l’opposabilité aux créanciers saisissants des baux conclus par le saisi est déterminée par l’article 1575 du Code judiciaire même si la vente a  lieu conformément aux articles 1580bis et 1580ter du Code judiciaire (Cass., 24 septembre 2010, rôle n° C.2010.0050.N, www.juridat.be).

La question est évidemment moins cruciale depuis que la doctrine fait prévaloir l’article 9 de la loi du 20 février 1991 sur cet article 1575 Code judiciaire, mais la précision est utile.

Ajoutons que l’opposabilité des baux aux tiers ne se limite pas au choc entre les articles 1575 et 9 précités.

Ainsi les baux de plus de neuf ans ou contenant quittance de trois années au moins de loyer ne sont pas opposables aux tiers titulaires de droits réels concurrents, s’ils ne sont pas transcrits (art. 1er de la loi hypothécaire), et c’est le cas d’un bail à vie.

Ces mêmes baux ne sont pas opposables aux créanciers hypothécaires, suivant l’article 45 de la même loi. Dans ces deux cas, la sanction est la réduction de la durée du bail, pas son inopposabilité totale.

Qu’en est-il des baux commerciaux ?

L’article 12 de la loi sur les baux commerciaux dispose que même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation, l’acquéreur du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas et selon les modalités de l’article 16 (soit comme en matière de refus de renouvellement), même si le bail n’a pas date certaine pour autant que le preneur occupe depuis six mois au moins.

Dans un arrêt du 19 juin 2003 (rôle n° C010381F, www.juridat.be) la Cour de cassation a jugé que : « il résulte de l’économie de l’article 1575 du Code judiciaire que l’adjudicataire ne peut être considéré comme un acquéreur au sens de l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux ; Que le moyen qui, en cette branche, soutient que ledit article 12 déroge à l’article 1575 du Code judiciaire, manque en droit ; »

Autrement dit, seul l’article 1575 du Code judiciaire est d’application, écartant l’application de l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux.

Pour le bail à ferme, la plupart des auteurs préconisent de régler le conflit en donnant la priorité à l’article 55 de la loi sur le bail à ferme, et non à l’article 1575 Code judiciaire.

Ainsi, n’importe quel bail conclu avant la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie, sera opposable car l’article 55 organise un régime d’opposabilité générale (voy. toutefois l’opinion nuancée de P. Renier in Bail à ferme, Kluwer, 2005, p. 204 et 205 et V. Renier et P. Renier, Le bail à ferme, Larcier, 1992, p. 516).

Quant au droit commun de l’article 1743 Code civil, il est reconnu que cette disposition cède le pas devant l’article 1575 Code judiciaire.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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