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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente publique et opposabilité des baux consentis par le saisi

L’article 1575 Code judiciaire règle le sort des baux conclus par le saisi en cas de vente publique sur saisie exécution de l’immeuble loué.

Il s’agit de savoir si ces baux sont opposables aux créanciers inscrits, aux créanciers qui ont fait transcrire un commandement, aux saisissants, ou à l’adjudicataire.

L’article 1575 s’articule sur trois règles :

  • Les baux qui n’ont pas de date certaine avant la transcription de l’exploit de saisie ne sont pas opposables.
  • Les baux consentis après la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie, même s’ils ont date certaine, ne sont pas opposables.
  • Les baux consentis après le commandement, même non transcrit, s’ils excèdent neuf ans ou contiennent quittance de trois années au moins de loyer, ne sont pas opposables.

Ces règles apparaissent non compatibles avec l’article 9 de la loi sur le bail de résidence principale.

Selon cette disposition, le bail ayant date certaine avant l’aliénation du bien loué, oblige l’acquéreur, qui est subrogé aux droits et obligations du bailleur-vendeur.

Il en va de même du bail de résidence n’ayant pas date certaine avant l’aliénation, si le locataire occupe les lieux depuis au moins six mois.

La majorité de la doctrine, et la jurisprudence peu abondante, avancent que l’article 9 a priorité sur l’article 1575 du Code judiciaire, avec des nuances, sur base de l’intention du législateur qui a voulu assurer une subrogation quel que soit le mode d’aliénation.

Nuançons, justement. On considère en règle que :

  • Le bail de résidence ayant date certaine avant l’adjudication définitive, et non la transcription, sera opposable.
  • Un tel bail pourra acquérir date certaine jusqu’à l’adjudication définitive, pourvu qu’il soit conclu avant la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie.
  • Si le preneur sans date certaine occupe depuis six mois avant l’adjudication définitive, il sera protégé par l’article 9.
  • Mais le bail de résidence conclu après la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie sera inopposable puisque le saisi perd à ce moment tout pouvoir d’administration  (G. de Leval, La saisie immobilière, Larcier, 2002, p. 233 et 234 ; J. Vankerckhove, Les Novelles, Le louage de choses, les baux en général, Larcier, 2002, p. 352 ; B. Louveau, Le droit du bail de résidence principale, Larcier, 1995, p. 252).

En d’autres termes, on appliquerait l’article 9 de la loi du 20 février 1991 par rapport à l’adjudication définitive, traitée comme l’aliénation au sens de cet article 9, pour autant que le bail ait été conclu avant la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie.

Pour Madame Merchiers, il faut que le bail de résidence ait date certaine avant la transcription de l’exploit de saisie, ou que le preneur occupe depuis six mois avant cette transcription (Y. Merchiers, Le bail en général, Larcier, 1997, p. 306).

La priorité totale de l’article 9 ne m’a jamais vraiment convaincu parce que l’article 1575 ne vise pas seulement l’adjudicataire mais aussi les créanciers qui y puisent le droit de vendre libre de bail inopposable avant la transcription. Or l’article 9 ne vise, lui, que l’acquéreur.

Indépendamment de cette question qui a longtemps occupé la doctrine, se pose aussi la question de la vente judiciaire de gré à gré.

On sait que l’article 1580bis du Code judiciaire permet au juge des saisies, en cas de procédure de vente publique sur saisie, d’ordonner la vente de gré à gré lorsque l’intérêt des parties le requiert.

Cette vente de gré à gré ordonnée par le juge des saisies peut être demandée par le saisi mais aussi par les créanciers.

Lorsqu’une procédure de vente publique sur saisie est arrêtée et remplacée par une vente de gré à gré ordonnée par le juge des saisies, l’opposabilité des baux est-elle encore réglée par l’article 1575 Code judiciaire ?

Oui, répond la Cour de cassation, l’opposabilité aux créanciers saisissants des baux conclus par le saisi est déterminée par l’article 1575 du Code judiciaire même si la vente a  lieu conformément aux articles 1580bis et 1580ter du Code judiciaire (Cass., 24 septembre 2010, rôle n° C.2010.0050.N, www.juridat.be).

La question est évidemment moins cruciale depuis que la doctrine fait prévaloir l’article 9 de la loi du 20 février 1991 sur cet article 1575 Code judiciaire, mais la précision est utile.

Ajoutons que l’opposabilité des baux aux tiers ne se limite pas au choc entre les articles 1575 et 9 précités.

Ainsi les baux de plus de neuf ans ou contenant quittance de trois années au moins de loyer ne sont pas opposables aux tiers titulaires de droits réels concurrents, s’ils ne sont pas transcrits (art. 1er de la loi hypothécaire), et c’est le cas d’un bail à vie.

Ces mêmes baux ne sont pas opposables aux créanciers hypothécaires, suivant l’article 45 de la même loi. Dans ces deux cas, la sanction est la réduction de la durée du bail, pas son inopposabilité totale.

Qu’en est-il des baux commerciaux ?

L’article 12 de la loi sur les baux commerciaux dispose que même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation, l’acquéreur du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas et selon les modalités de l’article 16 (soit comme en matière de refus de renouvellement), même si le bail n’a pas date certaine pour autant que le preneur occupe depuis six mois au moins.

Dans un arrêt du 19 juin 2003 (rôle n° C010381F, www.juridat.be) la Cour de cassation a jugé que : « il résulte de l’économie de l’article 1575 du Code judiciaire que l’adjudicataire ne peut être considéré comme un acquéreur au sens de l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux ; Que le moyen qui, en cette branche, soutient que ledit article 12 déroge à l’article 1575 du Code judiciaire, manque en droit ; »

Autrement dit, seul l’article 1575 du Code judiciaire est d’application, écartant l’application de l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux.

Pour le bail à ferme, la plupart des auteurs préconisent de régler le conflit en donnant la priorité à l’article 55 de la loi sur le bail à ferme, et non à l’article 1575 Code judiciaire.

Ainsi, n’importe quel bail conclu avant la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie, sera opposable car l’article 55 organise un régime d’opposabilité générale (voy. toutefois l’opinion nuancée de P. Renier in Bail à ferme, Kluwer, 2005, p. 204 et 205 et V. Renier et P. Renier, Le bail à ferme, Larcier, 1992, p. 516).

Quant au droit commun de l’article 1743 Code civil, il est reconnu que cette disposition cède le pas devant l’article 1575 Code judiciaire.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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