Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente publique et opposabilité des baux consentis par le saisi

L’article 1575 Code judiciaire règle le sort des baux conclus par le saisi en cas de vente publique sur saisie exécution de l’immeuble loué.

Il s’agit de savoir si ces baux sont opposables aux créanciers inscrits, aux créanciers qui ont fait transcrire un commandement, aux saisissants, ou à l’adjudicataire.

L’article 1575 s’articule sur trois règles :

  • Les baux qui n’ont pas de date certaine avant la transcription de l’exploit de saisie ne sont pas opposables.
  • Les baux consentis après la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie, même s’ils ont date certaine, ne sont pas opposables.
  • Les baux consentis après le commandement, même non transcrit, s’ils excèdent neuf ans ou contiennent quittance de trois années au moins de loyer, ne sont pas opposables.

Ces règles apparaissent non compatibles avec l’article 9 de la loi sur le bail de résidence principale.

Selon cette disposition, le bail ayant date certaine avant l’aliénation du bien loué, oblige l’acquéreur, qui est subrogé aux droits et obligations du bailleur-vendeur.

Il en va de même du bail de résidence n’ayant pas date certaine avant l’aliénation, si le locataire occupe les lieux depuis au moins six mois.

La majorité de la doctrine, et la jurisprudence peu abondante, avancent que l’article 9 a priorité sur l’article 1575 du Code judiciaire, avec des nuances, sur base de l’intention du législateur qui a voulu assurer une subrogation quel que soit le mode d’aliénation.

Nuançons, justement. On considère en règle que :

  • Le bail de résidence ayant date certaine avant l’adjudication définitive, et non la transcription, sera opposable.
  • Un tel bail pourra acquérir date certaine jusqu’à l’adjudication définitive, pourvu qu’il soit conclu avant la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie.
  • Si le preneur sans date certaine occupe depuis six mois avant l’adjudication définitive, il sera protégé par l’article 9.
  • Mais le bail de résidence conclu après la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie sera inopposable puisque le saisi perd à ce moment tout pouvoir d’administration  (G. de Leval, La saisie immobilière, Larcier, 2002, p. 233 et 234 ; J. Vankerckhove, Les Novelles, Le louage de choses, les baux en général, Larcier, 2002, p. 352 ; B. Louveau, Le droit du bail de résidence principale, Larcier, 1995, p. 252).

En d’autres termes, on appliquerait l’article 9 de la loi du 20 février 1991 par rapport à l’adjudication définitive, traitée comme l’aliénation au sens de cet article 9, pour autant que le bail ait été conclu avant la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie.

Pour Madame Merchiers, il faut que le bail de résidence ait date certaine avant la transcription de l’exploit de saisie, ou que le preneur occupe depuis six mois avant cette transcription (Y. Merchiers, Le bail en général, Larcier, 1997, p. 306).

La priorité totale de l’article 9 ne m’a jamais vraiment convaincu parce que l’article 1575 ne vise pas seulement l’adjudicataire mais aussi les créanciers qui y puisent le droit de vendre libre de bail inopposable avant la transcription. Or l’article 9 ne vise, lui, que l’acquéreur.

Indépendamment de cette question qui a longtemps occupé la doctrine, se pose aussi la question de la vente judiciaire de gré à gré.

On sait que l’article 1580bis du Code judiciaire permet au juge des saisies, en cas de procédure de vente publique sur saisie, d’ordonner la vente de gré à gré lorsque l’intérêt des parties le requiert.

Cette vente de gré à gré ordonnée par le juge des saisies peut être demandée par le saisi mais aussi par les créanciers.

Lorsqu’une procédure de vente publique sur saisie est arrêtée et remplacée par une vente de gré à gré ordonnée par le juge des saisies, l’opposabilité des baux est-elle encore réglée par l’article 1575 Code judiciaire ?

Oui, répond la Cour de cassation, l’opposabilité aux créanciers saisissants des baux conclus par le saisi est déterminée par l’article 1575 du Code judiciaire même si la vente a  lieu conformément aux articles 1580bis et 1580ter du Code judiciaire (Cass., 24 septembre 2010, rôle n° C.2010.0050.N, www.juridat.be).

La question est évidemment moins cruciale depuis que la doctrine fait prévaloir l’article 9 de la loi du 20 février 1991 sur cet article 1575 Code judiciaire, mais la précision est utile.

Ajoutons que l’opposabilité des baux aux tiers ne se limite pas au choc entre les articles 1575 et 9 précités.

Ainsi les baux de plus de neuf ans ou contenant quittance de trois années au moins de loyer ne sont pas opposables aux tiers titulaires de droits réels concurrents, s’ils ne sont pas transcrits (art. 1er de la loi hypothécaire), et c’est le cas d’un bail à vie.

Ces mêmes baux ne sont pas opposables aux créanciers hypothécaires, suivant l’article 45 de la même loi. Dans ces deux cas, la sanction est la réduction de la durée du bail, pas son inopposabilité totale.

Qu’en est-il des baux commerciaux ?

L’article 12 de la loi sur les baux commerciaux dispose que même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation, l’acquéreur du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas et selon les modalités de l’article 16 (soit comme en matière de refus de renouvellement), même si le bail n’a pas date certaine pour autant que le preneur occupe depuis six mois au moins.

Dans un arrêt du 19 juin 2003 (rôle n° C010381F, www.juridat.be) la Cour de cassation a jugé que : « il résulte de l’économie de l’article 1575 du Code judiciaire que l’adjudicataire ne peut être considéré comme un acquéreur au sens de l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux ; Que le moyen qui, en cette branche, soutient que ledit article 12 déroge à l’article 1575 du Code judiciaire, manque en droit ; »

Autrement dit, seul l’article 1575 du Code judiciaire est d’application, écartant l’application de l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux.

Pour le bail à ferme, la plupart des auteurs préconisent de régler le conflit en donnant la priorité à l’article 55 de la loi sur le bail à ferme, et non à l’article 1575 Code judiciaire.

Ainsi, n’importe quel bail conclu avant la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie, sera opposable car l’article 55 organise un régime d’opposabilité générale (voy. toutefois l’opinion nuancée de P. Renier in Bail à ferme, Kluwer, 2005, p. 204 et 205 et V. Renier et P. Renier, Le bail à ferme, Larcier, 1992, p. 516).

Quant au droit commun de l’article 1743 Code civil, il est reconnu que cette disposition cède le pas devant l’article 1575 Code judiciaire.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

Lire plus arrow_forward

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

  • Sitothèque

  • close