Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Demander une attestation du sol avant de vendre un immeuble

Une attestation du sol doit être demandée en prévision de la vente d’un immeuble en Région de Bruxelles-Capitale.

Le vendeur doit la transmettre au candidat acheteur avant le compromis et même avant l’offre d’achat (art. 12 de l’ordonnance du 5 mars 2009)

Du reste, l’offre, ou le compromis s’il est directement conclu, doit mentionner la déclaration de l’acheteur qu’il a été informé du contenu de l’attestation du sol et la déclaration du vendeur qu’il ne détient pas d’information supplémentaire susceptible de modifier le contenu de l’attestation du sol.

C’est très contraignant et cela provoque des délais rarement compatibles avec le rythme d’une vente immobilière.

C’est pourquoi, l’article 12 prévoit que la convention ou l’offre d’achat peuvent être assorties d’une condition suspensive relative à la transmission de l’attestation du sol.

Mais il faudra bien lever et communiquer l’attestation du sol pour faire prospérer la vente.

A défaut de respecter ces formalités, outre les amendes, l’acheteur pourra poursuivre la nullité de la vente. Et la vente ne sera pas opposable à l’IBGE (art. 76. § 1er).

Si l’attestation ne révèle pas de pollution ou de suspicion de pollution, la vente peut intervenir et la dynamique de vente peut se poursuivre.

En revanche, si l’attestation du sol révèle une suspicion de pollution (parcelle figurant en catégorie 0), le vendeur doit faire réaliser une étude de reconnaissance de l’état du sol par un bureau d’étude agréé.

Et si la RES, approuvée par l’IBGE, préconise des mesures d’assainissement, il faudra y procéder avant la vente (sauf accord entre les parties quant à la réalisation, le financement et les garanties financières, le tout sous l’approbation de l’IBGE).

Comme on le voit, la délivrance d’une attestation du sol est une étape essentielle en vue de la mise en vente d’un immeuble.

Il faut donc se demander comment procéder pour se voir délivrer ce précieux document.

Les demandes d’attestation du sol sont réglementées par l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 24 septembre 2010.

Voici l’essentiel de ce qu’il faut en savoir.

Forme :

Par lettre recommandée à l’IBGE, Département Inventaire sols, Gulledelle 100 à 1200 Bruxelles, au moyen du formulaire suivant : Formulaire de demande d’attestation du sol

Des annexes doivent être jointes à peine d’irrecevabilité.

Il faut joindre la preuve de paiement des frais (voir plus loin).

Il faut aussi joindre :

  • Un extrait cadastral de chaque parcelle ou, à défaut, la section ou la division cadastrale.
  • Sinon un plan reprenant la localisation, les contours et éventuellement un identifiant de la parcelle.
  • A défaut de référence cadastrale, il faut donner toutes les in formations permettant à l’IBGE de déterminer la zone.

L’extrait cadastral peut être demandé à la Direction générale du cadastre, service « extraits » rue J. Stevens 7 à 1000 Bruxelles

Par voie électronique (demandez à votre notaire qui dispose d’une liaison avec l’IBGE), au moyen d’un formulaire électronique mis à disposition par l’IBGE.

Coût :

Le coût est de 30 € par demande et par parcelle.

Délai :

L’attestation est délivrée dans les 20 jours de la réception de la demande, par courrier recommandé ou électroniquement.

L’Institut délivre une attestation du sol pour chaque parcelle.

Durée de validité de l’attestation :

Cela dépend de la catégorie dans laquelle se trouve la parcelle (art. 3, 15°).

  • Catégorie 0 : parcelles potentiellement polluées, existence d’une présomption de pollution du sol, parcelles sur lesquelles s’exerce une activité à risque.
  • Catégorie 1 : parcelles respectant les normes d’assainissement.
  • Catégorie 2 : parcelles respectant les normes d’intervention, mais pas les normes d’assainissement.
  • Catégorie 3 : parcelles ne respectant pas les normes d’intervention et pour lesquelles les risques sont ou ont été rendus tolérables.
  • Catégorie 4 : parcelles ne respectant pas les normes d’intervention et à traiter ou en cours de traitement (étude, en cours de travaux d’assainissement ou de mise en œuvre de mesures de gestion du risque).

Quelle est la durée de validité par catégorie ?

  • Catégories 1 et 2 : durée illimitée.
  • Catégorie 3 : 1 an.
  • Catégorie 4 : 6 mois maximum.
  • Catégorie 0 : 6 mois si la parcelle n’a jamais fait l’objet d’une reconnaissance de l’état du sol.
  • Catégorie 0 se superposant aux catégories 1, 2, 3, ou 4 : 6 mois maximum. Parcelle non reprise à l’inventaire de l’état du sol : 6 mois maximum.

Expiration de l’attestation du sol :

L’attestation du sol perd toute valeur lorsqu’intervient l’un de ces évènements :

  • Exploitation d’une autre activité à risque.
  • Cessation d’une activité à risque.
  • Cession de permis d’environnement relatif à une activité à risque.
  • Découverte de pollutions du sol pendant des travaux d’excavation.
  • Événement autre que les activités à risque motivant une présomption de pollution ou engendrant une pollution du sol.
  • Notification de déclarations de conformité, de déclarations finales ou imposition de mesures de sécurité.
  • Non respect des conditions figurant dans les déclarations de conformité ou les évaluations finales.
  • Modification des données administratives d’identification de la parcelle.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

Lire plus arrow_forward

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

  • Sitothèque

  • close