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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Demander une attestation du sol avant de vendre un immeuble

Une attestation du sol doit être demandée en prévision de la vente d’un immeuble en Région de Bruxelles-Capitale.

Le vendeur doit la transmettre au candidat acheteur avant le compromis et même avant l’offre d’achat (art. 12 de l’ordonnance du 5 mars 2009)

Du reste, l’offre, ou le compromis s’il est directement conclu, doit mentionner la déclaration de l’acheteur qu’il a été informé du contenu de l’attestation du sol et la déclaration du vendeur qu’il ne détient pas d’information supplémentaire susceptible de modifier le contenu de l’attestation du sol.

C’est très contraignant et cela provoque des délais rarement compatibles avec le rythme d’une vente immobilière.

C’est pourquoi, l’article 12 prévoit que la convention ou l’offre d’achat peuvent être assorties d’une condition suspensive relative à la transmission de l’attestation du sol.

Mais il faudra bien lever et communiquer l’attestation du sol pour faire prospérer la vente.

A défaut de respecter ces formalités, outre les amendes, l’acheteur pourra poursuivre la nullité de la vente. Et la vente ne sera pas opposable à l’IBGE (art. 76. § 1er).

Si l’attestation ne révèle pas de pollution ou de suspicion de pollution, la vente peut intervenir et la dynamique de vente peut se poursuivre.

En revanche, si l’attestation du sol révèle une suspicion de pollution (parcelle figurant en catégorie 0), le vendeur doit faire réaliser une étude de reconnaissance de l’état du sol par un bureau d’étude agréé.

Et si la RES, approuvée par l’IBGE, préconise des mesures d’assainissement, il faudra y procéder avant la vente (sauf accord entre les parties quant à la réalisation, le financement et les garanties financières, le tout sous l’approbation de l’IBGE).

Comme on le voit, la délivrance d’une attestation du sol est une étape essentielle en vue de la mise en vente d’un immeuble.

Il faut donc se demander comment procéder pour se voir délivrer ce précieux document.

Les demandes d’attestation du sol sont réglementées par l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 24 septembre 2010.

Voici l’essentiel de ce qu’il faut en savoir.

Forme :

Par lettre recommandée à l’IBGE, Département Inventaire sols, Gulledelle 100 à 1200 Bruxelles, au moyen du formulaire suivant : Formulaire de demande d’attestation du sol

Des annexes doivent être jointes à peine d’irrecevabilité.

Il faut joindre la preuve de paiement des frais (voir plus loin).

Il faut aussi joindre :

  • Un extrait cadastral de chaque parcelle ou, à défaut, la section ou la division cadastrale.
  • Sinon un plan reprenant la localisation, les contours et éventuellement un identifiant de la parcelle.
  • A défaut de référence cadastrale, il faut donner toutes les in formations permettant à l’IBGE de déterminer la zone.

L’extrait cadastral peut être demandé à la Direction générale du cadastre, service « extraits » rue J. Stevens 7 à 1000 Bruxelles

Par voie électronique (demandez à votre notaire qui dispose d’une liaison avec l’IBGE), au moyen d’un formulaire électronique mis à disposition par l’IBGE.

Coût :

Le coût est de 30 € par demande et par parcelle.

Délai :

L’attestation est délivrée dans les 20 jours de la réception de la demande, par courrier recommandé ou électroniquement.

L’Institut délivre une attestation du sol pour chaque parcelle.

Durée de validité de l’attestation :

Cela dépend de la catégorie dans laquelle se trouve la parcelle (art. 3, 15°).

  • Catégorie 0 : parcelles potentiellement polluées, existence d’une présomption de pollution du sol, parcelles sur lesquelles s’exerce une activité à risque.
  • Catégorie 1 : parcelles respectant les normes d’assainissement.
  • Catégorie 2 : parcelles respectant les normes d’intervention, mais pas les normes d’assainissement.
  • Catégorie 3 : parcelles ne respectant pas les normes d’intervention et pour lesquelles les risques sont ou ont été rendus tolérables.
  • Catégorie 4 : parcelles ne respectant pas les normes d’intervention et à traiter ou en cours de traitement (étude, en cours de travaux d’assainissement ou de mise en œuvre de mesures de gestion du risque).

Quelle est la durée de validité par catégorie ?

  • Catégories 1 et 2 : durée illimitée.
  • Catégorie 3 : 1 an.
  • Catégorie 4 : 6 mois maximum.
  • Catégorie 0 : 6 mois si la parcelle n’a jamais fait l’objet d’une reconnaissance de l’état du sol.
  • Catégorie 0 se superposant aux catégories 1, 2, 3, ou 4 : 6 mois maximum. Parcelle non reprise à l’inventaire de l’état du sol : 6 mois maximum.

Expiration de l’attestation du sol :

L’attestation du sol perd toute valeur lorsqu’intervient l’un de ces évènements :

  • Exploitation d’une autre activité à risque.
  • Cessation d’une activité à risque.
  • Cession de permis d’environnement relatif à une activité à risque.
  • Découverte de pollutions du sol pendant des travaux d’excavation.
  • Événement autre que les activités à risque motivant une présomption de pollution ou engendrant une pollution du sol.
  • Notification de déclarations de conformité, de déclarations finales ou imposition de mesures de sécurité.
  • Non respect des conditions figurant dans les déclarations de conformité ou les évaluations finales.
  • Modification des données administratives d’identification de la parcelle.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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