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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

DE et TVA sur le terrain : la Flandre s’est adaptée. La Wallonie aussi (depuis longtemps) et Bruxelles tarde

La Cour de justice de l’Union européenne a décidé dans l’arrêt Breitsohl (CJUE, 8 juin 2000, Aff. C-400/98) que l’option (art 8 CTVA) doit porter sur le bâtiment et, de manière indissociable, sur le sol (art. 4 3° a) de la 6ième directive).

Autrement dit, lorsqu’on effectue une déclaration d’assujetti occasionnel pour revendre en régime TVA, un immeuble neuf, cela doit porter tant sur le bâtiment que sur le terrain attenant.

La loi belge n’était pas en phase avec cette jurisprudence qu’il ne faut évidemment pas limiter à l’aliénation par le seul assujetti sur option.

L’article 30 CTVA, notamment, limitait l’application de la TVA au bâtiment, à l’exception du terrain qui restait soumis au droit proportionnel d’enregistrement.

Il a fallu attendre les articles 142 à 149 de la loi-programme du 23 décembre 2009, pour soumettre à la TVA, à certaines conditions, la vente du terrain attenant au bâtiment neuf.

Le nouveau régime est entré en vigueur le 1er janvier 2011. On y reviendra ; ce qui nous intéresse ici c’est l’adaptation des Codes des droits d’enregistrement au nouveau régime TVA.

En effet, la règlementation TVA relève de la compétence du législateur fédéral alors que les articles 3, 6°, et 4, § 1er, de la loi spéciale du 16 janvier  1989 (modifiée par la loi spéciale du 13 juillet 2001) attribuent compétence et recettes en matière de droit d’enregistrement aux Régions.

Le terrain était en principe soumis au droit d’enregistrement proportionnel en sorte que la règlementation régionale devait être adaptée pour prévenir le risque de double taxation.

Il fallait ajouter une exonération dans l’article 159, 8° CDE.

C’est l’objet du nouveau décret flamand du 23 décembre 2010 (M.B. du 31 décembre 2010) qui est entré en vigueur le 1er janvier 2011.

Ce décret adapte le Code des droits d’enregistrement flamand à la soumission de l’aliénation du terrain attenant, simultanément à celle du bâtiment neuf, par un même assujetti qu’il soit professionnel ou sur option.

La Flandre a donc adapté son Code juste à temps.

L’article 159, 8° CDE flamand a donc été modifié pour exonérer du droit proportionnel les aliénations de terrain lorsqu’elles sont soumises à la TVA.

Il en va de même de la constitution, la cession ou la rétrocession de droit réel sur ce type de terrain.

Cette exonération est subordonnée à l’indication dans l’acte de la date de la première occupation ou la première utilisation du bien (vérification du caractère neuf du bien), du bureau de contrôle TVA compétent et de la date de l’option si l’opération est réalisée par un assujetti occasionnel.

On notera que si l’opération exonérée porte aussi sur une parcelle non exonérée, la description cadastrale de cette parcelle doit être mentionnée (art. 3 du décret flamand).

La portabilité des droits d’enregistrement en Flandre est aussi adaptée à la possibilité d’une aliénation avec TVA (nouvel article 61/3 CDE).

Les droits proportionnels payés sur l’acquisition d’une habitation viennent en déduction de ceux dus à l’achat d’une nouvelle habitation, si la nouvelle habitation est acquise dans les deux ans de la revente de l’ancienne habitation avec droit d’enregistrement ou avec TVA.

L’imputation des droits, ce que l’on appelle la portabilité, ne peut excéder 12.500 €.

Enfin, selon l’article 4 du décret flamand, les droits d’enregistrement proportionnels perçus sont restitués lorsque la TVA devient exigible en vertu de l’article 1er, § 10, du CTVA sur l’opération d’aliénation à titre onéreux d’un bien immeuble ou sur la constitution, cession ou rétrocession d’un droit réel sur un bien immeuble (nouvel article 209, 6°, CDE).

Ce sera applicable lorsque, après la perception des droits d’enregistrement, la TVA devient exigible en vertu de la clause anti-abus en matière de TVA.

Un système similaire existe à ce sujet sans le Code wallon et dans le projet d’ordonnance bruxelloise.

Et la Wallonie ?

La Wallonie a réagi plus rapidement après l’arrêt Breitsohl, par son décret du 9 décembre 2004.

Les aliénations d’immeuble non soumises au droit d’apport de l’article  115bis, et les constitutions, cessions ou rétrocessions de droit réel, sont exemptées du droit proportionnel dans la mesure où ces opérations sont des livraisons soumises à la TVA.

Seul le droit fixe général de 25 € est alors dû.

Les livraisons des biens ou de droits réels sont réputées soumise à la T.V.A. lorsque les biens sont cédés dans une universalité visée à l’article 11 CTVA, lorsque le cédant a construit ou acquis les biens ou les droits avec application de la TVA, lorsque le bien est neuf (au sens TVA) ou encore lorsque l’opération est réalisée par un assujetti vendeur professionnel ou sur option.

L’acte doit contenir les mêmes mentions que dans le régime flamand.

En revanche le régime wallon est très précis lorsque l’opération est mixte, c’est-à-dire lorsque la TVA s’applique à une partie des immeubles.

A défaut de ventilation du prix, la partie soumise au droit proportionnel ne peut être inférieure à la valeur vénale compte tenu de son état avant les travaux s’il s’agit du terrain.

Cela doit être justifié par une déclaration pro fisco au pied de l’acte, certifiée et signée.

Cela vise, on l’aura compris, le sol non attenant vendu en même temps. Ce sera le cas si, par exemple, un jardin ou faut l’objet d’une parcelle cadastrale différente de celle sur laquelle le bâtiment a été construit.

Enfin, si la convention porte sur l’usufruit ou la nue propriété du terrain, la base imposable est déterminée de la manière indiquée aux articles 47 à 50 CDE Wallon.

Et Bruxelles ?

Il existe un projet d’ordonnance (n° A-140/1 et A-140/2 – 2010-2011) qui reproduit partiellement le régime wallon et qui lui est très semblable.

Le texte de ce projet a été voté en Commission des finances et rend caduque la précédente proposition d’ordonnance (A 135/1 et A-135/2 – 2010/2011).

Notons pour l’anecdote que les travaux en Commission des finances révèlent les interventions surréalistes de certains membres socialistes qui ne sont absolument pas choqués de ce qu’une double taxation frappe la même opération immobilière (Madame Mouzon).

Mais actuellement Bruxelles est en retard. Actuellement, le risque de double taxation est une réalité à Bruxelles.

Il reste que le projet a été voté en Commission puis au Parlement le 24 décembre 2010. On attend qu’elle soit publiée., en sorte qu’il n’y a aucune raison de penser que l’ordonnance ne sera pas votée. Il est temps.

Commentaires

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    Dernière minute : pour Bruxelles, c’est fait ! Une ordonnance du 24 décembre 2010 de la Région de Bruxelles-Capitale modifie l’article 159 du Code des droits d’enregistrement pour exclure les aliénations de terrains lorsqu’elles sont soumises à la TVA. Elle est publiée au M.B. du 19 janvier 2011. L’exemption est subordonnée à l’indication dans l’acte des mentions de la date de la première occupation ou de la première utilisation sur laquelle porte la convention, du bureau TVA compétent et lorsque l’assujetti est occasionnel, de la date de son option. Si l’opération est mixte (parcelle avec TVA et parcelle avec DE), il faut mentionner la désignation cadastrale précise des biens concernés. Enfin, si la TVA est due alors que les DE ont été versés, ceux-ci sont restitués (art. 159, 8 et 209, 6° CDE). L’ordonnance entre en vigueur le 1er janvier, comme il se doit. Après la Wallonie et la Flandre, Bruxelles a suivi pour éviter une double taxation (TVA et DE) sur le terrain en cas d’aliénation d’un bâtiment neuf et du sol attenant, simultanément et pas un même propriétaire.

    janvier 19, 2011

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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