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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

DE et TVA sur le terrain : la Flandre s’est adaptée. La Wallonie aussi (depuis longtemps) et Bruxelles tarde

La Cour de justice de l’Union européenne a décidé dans l’arrêt Breitsohl (CJUE, 8 juin 2000, Aff. C-400/98) que l’option (art 8 CTVA) doit porter sur le bâtiment et, de manière indissociable, sur le sol (art. 4 3° a) de la 6ième directive).

Autrement dit, lorsqu’on effectue une déclaration d’assujetti occasionnel pour revendre en régime TVA, un immeuble neuf, cela doit porter tant sur le bâtiment que sur le terrain attenant.

La loi belge n’était pas en phase avec cette jurisprudence qu’il ne faut évidemment pas limiter à l’aliénation par le seul assujetti sur option.

L’article 30 CTVA, notamment, limitait l’application de la TVA au bâtiment, à l’exception du terrain qui restait soumis au droit proportionnel d’enregistrement.

Il a fallu attendre les articles 142 à 149 de la loi-programme du 23 décembre 2009, pour soumettre à la TVA, à certaines conditions, la vente du terrain attenant au bâtiment neuf.

Le nouveau régime est entré en vigueur le 1er janvier 2011. On y reviendra ; ce qui nous intéresse ici c’est l’adaptation des Codes des droits d’enregistrement au nouveau régime TVA.

En effet, la règlementation TVA relève de la compétence du législateur fédéral alors que les articles 3, 6°, et 4, § 1er, de la loi spéciale du 16 janvier  1989 (modifiée par la loi spéciale du 13 juillet 2001) attribuent compétence et recettes en matière de droit d’enregistrement aux Régions.

Le terrain était en principe soumis au droit d’enregistrement proportionnel en sorte que la règlementation régionale devait être adaptée pour prévenir le risque de double taxation.

Il fallait ajouter une exonération dans l’article 159, 8° CDE.

C’est l’objet du nouveau décret flamand du 23 décembre 2010 (M.B. du 31 décembre 2010) qui est entré en vigueur le 1er janvier 2011.

Ce décret adapte le Code des droits d’enregistrement flamand à la soumission de l’aliénation du terrain attenant, simultanément à celle du bâtiment neuf, par un même assujetti qu’il soit professionnel ou sur option.

La Flandre a donc adapté son Code juste à temps.

L’article 159, 8° CDE flamand a donc été modifié pour exonérer du droit proportionnel les aliénations de terrain lorsqu’elles sont soumises à la TVA.

Il en va de même de la constitution, la cession ou la rétrocession de droit réel sur ce type de terrain.

Cette exonération est subordonnée à l’indication dans l’acte de la date de la première occupation ou la première utilisation du bien (vérification du caractère neuf du bien), du bureau de contrôle TVA compétent et de la date de l’option si l’opération est réalisée par un assujetti occasionnel.

On notera que si l’opération exonérée porte aussi sur une parcelle non exonérée, la description cadastrale de cette parcelle doit être mentionnée (art. 3 du décret flamand).

La portabilité des droits d’enregistrement en Flandre est aussi adaptée à la possibilité d’une aliénation avec TVA (nouvel article 61/3 CDE).

Les droits proportionnels payés sur l’acquisition d’une habitation viennent en déduction de ceux dus à l’achat d’une nouvelle habitation, si la nouvelle habitation est acquise dans les deux ans de la revente de l’ancienne habitation avec droit d’enregistrement ou avec TVA.

L’imputation des droits, ce que l’on appelle la portabilité, ne peut excéder 12.500 €.

Enfin, selon l’article 4 du décret flamand, les droits d’enregistrement proportionnels perçus sont restitués lorsque la TVA devient exigible en vertu de l’article 1er, § 10, du CTVA sur l’opération d’aliénation à titre onéreux d’un bien immeuble ou sur la constitution, cession ou rétrocession d’un droit réel sur un bien immeuble (nouvel article 209, 6°, CDE).

Ce sera applicable lorsque, après la perception des droits d’enregistrement, la TVA devient exigible en vertu de la clause anti-abus en matière de TVA.

Un système similaire existe à ce sujet sans le Code wallon et dans le projet d’ordonnance bruxelloise.

Et la Wallonie ?

La Wallonie a réagi plus rapidement après l’arrêt Breitsohl, par son décret du 9 décembre 2004.

Les aliénations d’immeuble non soumises au droit d’apport de l’article  115bis, et les constitutions, cessions ou rétrocessions de droit réel, sont exemptées du droit proportionnel dans la mesure où ces opérations sont des livraisons soumises à la TVA.

Seul le droit fixe général de 25 € est alors dû.

Les livraisons des biens ou de droits réels sont réputées soumise à la T.V.A. lorsque les biens sont cédés dans une universalité visée à l’article 11 CTVA, lorsque le cédant a construit ou acquis les biens ou les droits avec application de la TVA, lorsque le bien est neuf (au sens TVA) ou encore lorsque l’opération est réalisée par un assujetti vendeur professionnel ou sur option.

L’acte doit contenir les mêmes mentions que dans le régime flamand.

En revanche le régime wallon est très précis lorsque l’opération est mixte, c’est-à-dire lorsque la TVA s’applique à une partie des immeubles.

A défaut de ventilation du prix, la partie soumise au droit proportionnel ne peut être inférieure à la valeur vénale compte tenu de son état avant les travaux s’il s’agit du terrain.

Cela doit être justifié par une déclaration pro fisco au pied de l’acte, certifiée et signée.

Cela vise, on l’aura compris, le sol non attenant vendu en même temps. Ce sera le cas si, par exemple, un jardin ou faut l’objet d’une parcelle cadastrale différente de celle sur laquelle le bâtiment a été construit.

Enfin, si la convention porte sur l’usufruit ou la nue propriété du terrain, la base imposable est déterminée de la manière indiquée aux articles 47 à 50 CDE Wallon.

Et Bruxelles ?

Il existe un projet d’ordonnance (n° A-140/1 et A-140/2 – 2010-2011) qui reproduit partiellement le régime wallon et qui lui est très semblable.

Le texte de ce projet a été voté en Commission des finances et rend caduque la précédente proposition d’ordonnance (A 135/1 et A-135/2 – 2010/2011).

Notons pour l’anecdote que les travaux en Commission des finances révèlent les interventions surréalistes de certains membres socialistes qui ne sont absolument pas choqués de ce qu’une double taxation frappe la même opération immobilière (Madame Mouzon).

Mais actuellement Bruxelles est en retard. Actuellement, le risque de double taxation est une réalité à Bruxelles.

Il reste que le projet a été voté en Commission puis au Parlement le 24 décembre 2010. On attend qu’elle soit publiée., en sorte qu’il n’y a aucune raison de penser que l’ordonnance ne sera pas votée. Il est temps.

Commentaires

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    Dernière minute : pour Bruxelles, c’est fait ! Une ordonnance du 24 décembre 2010 de la Région de Bruxelles-Capitale modifie l’article 159 du Code des droits d’enregistrement pour exclure les aliénations de terrains lorsqu’elles sont soumises à la TVA. Elle est publiée au M.B. du 19 janvier 2011. L’exemption est subordonnée à l’indication dans l’acte des mentions de la date de la première occupation ou de la première utilisation sur laquelle porte la convention, du bureau TVA compétent et lorsque l’assujetti est occasionnel, de la date de son option. Si l’opération est mixte (parcelle avec TVA et parcelle avec DE), il faut mentionner la désignation cadastrale précise des biens concernés. Enfin, si la TVA est due alors que les DE ont été versés, ceux-ci sont restitués (art. 159, 8 et 209, 6° CDE). L’ordonnance entre en vigueur le 1er janvier, comme il se doit. Après la Wallonie et la Flandre, Bruxelles a suivi pour éviter une double taxation (TVA et DE) sur le terrain en cas d’aliénation d’un bâtiment neuf et du sol attenant, simultanément et pas un même propriétaire.

    janvier 19, 2011

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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