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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

DE et TVA sur le terrain : la Flandre s’est adaptée. La Wallonie aussi (depuis longtemps) et Bruxelles tarde

La Cour de justice de l’Union européenne a décidé dans l’arrêt Breitsohl (CJUE, 8 juin 2000, Aff. C-400/98) que l’option (art 8 CTVA) doit porter sur le bâtiment et, de manière indissociable, sur le sol (art. 4 3° a) de la 6ième directive).

Autrement dit, lorsqu’on effectue une déclaration d’assujetti occasionnel pour revendre en régime TVA, un immeuble neuf, cela doit porter tant sur le bâtiment que sur le terrain attenant.

La loi belge n’était pas en phase avec cette jurisprudence qu’il ne faut évidemment pas limiter à l’aliénation par le seul assujetti sur option.

L’article 30 CTVA, notamment, limitait l’application de la TVA au bâtiment, à l’exception du terrain qui restait soumis au droit proportionnel d’enregistrement.

Il a fallu attendre les articles 142 à 149 de la loi-programme du 23 décembre 2009, pour soumettre à la TVA, à certaines conditions, la vente du terrain attenant au bâtiment neuf.

Le nouveau régime est entré en vigueur le 1er janvier 2011. On y reviendra ; ce qui nous intéresse ici c’est l’adaptation des Codes des droits d’enregistrement au nouveau régime TVA.

En effet, la règlementation TVA relève de la compétence du législateur fédéral alors que les articles 3, 6°, et 4, § 1er, de la loi spéciale du 16 janvier  1989 (modifiée par la loi spéciale du 13 juillet 2001) attribuent compétence et recettes en matière de droit d’enregistrement aux Régions.

Le terrain était en principe soumis au droit d’enregistrement proportionnel en sorte que la règlementation régionale devait être adaptée pour prévenir le risque de double taxation.

Il fallait ajouter une exonération dans l’article 159, 8° CDE.

C’est l’objet du nouveau décret flamand du 23 décembre 2010 (M.B. du 31 décembre 2010) qui est entré en vigueur le 1er janvier 2011.

Ce décret adapte le Code des droits d’enregistrement flamand à la soumission de l’aliénation du terrain attenant, simultanément à celle du bâtiment neuf, par un même assujetti qu’il soit professionnel ou sur option.

La Flandre a donc adapté son Code juste à temps.

L’article 159, 8° CDE flamand a donc été modifié pour exonérer du droit proportionnel les aliénations de terrain lorsqu’elles sont soumises à la TVA.

Il en va de même de la constitution, la cession ou la rétrocession de droit réel sur ce type de terrain.

Cette exonération est subordonnée à l’indication dans l’acte de la date de la première occupation ou la première utilisation du bien (vérification du caractère neuf du bien), du bureau de contrôle TVA compétent et de la date de l’option si l’opération est réalisée par un assujetti occasionnel.

On notera que si l’opération exonérée porte aussi sur une parcelle non exonérée, la description cadastrale de cette parcelle doit être mentionnée (art. 3 du décret flamand).

La portabilité des droits d’enregistrement en Flandre est aussi adaptée à la possibilité d’une aliénation avec TVA (nouvel article 61/3 CDE).

Les droits proportionnels payés sur l’acquisition d’une habitation viennent en déduction de ceux dus à l’achat d’une nouvelle habitation, si la nouvelle habitation est acquise dans les deux ans de la revente de l’ancienne habitation avec droit d’enregistrement ou avec TVA.

L’imputation des droits, ce que l’on appelle la portabilité, ne peut excéder 12.500 €.

Enfin, selon l’article 4 du décret flamand, les droits d’enregistrement proportionnels perçus sont restitués lorsque la TVA devient exigible en vertu de l’article 1er, § 10, du CTVA sur l’opération d’aliénation à titre onéreux d’un bien immeuble ou sur la constitution, cession ou rétrocession d’un droit réel sur un bien immeuble (nouvel article 209, 6°, CDE).

Ce sera applicable lorsque, après la perception des droits d’enregistrement, la TVA devient exigible en vertu de la clause anti-abus en matière de TVA.

Un système similaire existe à ce sujet sans le Code wallon et dans le projet d’ordonnance bruxelloise.

Et la Wallonie ?

La Wallonie a réagi plus rapidement après l’arrêt Breitsohl, par son décret du 9 décembre 2004.

Les aliénations d’immeuble non soumises au droit d’apport de l’article  115bis, et les constitutions, cessions ou rétrocessions de droit réel, sont exemptées du droit proportionnel dans la mesure où ces opérations sont des livraisons soumises à la TVA.

Seul le droit fixe général de 25 € est alors dû.

Les livraisons des biens ou de droits réels sont réputées soumise à la T.V.A. lorsque les biens sont cédés dans une universalité visée à l’article 11 CTVA, lorsque le cédant a construit ou acquis les biens ou les droits avec application de la TVA, lorsque le bien est neuf (au sens TVA) ou encore lorsque l’opération est réalisée par un assujetti vendeur professionnel ou sur option.

L’acte doit contenir les mêmes mentions que dans le régime flamand.

En revanche le régime wallon est très précis lorsque l’opération est mixte, c’est-à-dire lorsque la TVA s’applique à une partie des immeubles.

A défaut de ventilation du prix, la partie soumise au droit proportionnel ne peut être inférieure à la valeur vénale compte tenu de son état avant les travaux s’il s’agit du terrain.

Cela doit être justifié par une déclaration pro fisco au pied de l’acte, certifiée et signée.

Cela vise, on l’aura compris, le sol non attenant vendu en même temps. Ce sera le cas si, par exemple, un jardin ou faut l’objet d’une parcelle cadastrale différente de celle sur laquelle le bâtiment a été construit.

Enfin, si la convention porte sur l’usufruit ou la nue propriété du terrain, la base imposable est déterminée de la manière indiquée aux articles 47 à 50 CDE Wallon.

Et Bruxelles ?

Il existe un projet d’ordonnance (n° A-140/1 et A-140/2 – 2010-2011) qui reproduit partiellement le régime wallon et qui lui est très semblable.

Le texte de ce projet a été voté en Commission des finances et rend caduque la précédente proposition d’ordonnance (A 135/1 et A-135/2 – 2010/2011).

Notons pour l’anecdote que les travaux en Commission des finances révèlent les interventions surréalistes de certains membres socialistes qui ne sont absolument pas choqués de ce qu’une double taxation frappe la même opération immobilière (Madame Mouzon).

Mais actuellement Bruxelles est en retard. Actuellement, le risque de double taxation est une réalité à Bruxelles.

Il reste que le projet a été voté en Commission puis au Parlement le 24 décembre 2010. On attend qu’elle soit publiée., en sorte qu’il n’y a aucune raison de penser que l’ordonnance ne sera pas votée. Il est temps.

Commentaires

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  1. Dernière minute : pour Bruxelles, c’est fait ! Une ordonnance du 24 décembre 2010 de la Région de Bruxelles-Capitale modifie l’article 159 du Code des droits d’enregistrement pour exclure les aliénations de terrains lorsqu’elles sont soumises à la TVA. Elle est publiée au M.B. du 19 janvier 2011. L’exemption est subordonnée à l’indication dans l’acte des mentions de la date de la première occupation ou de la première utilisation sur laquelle porte la convention, du bureau TVA compétent et lorsque l’assujetti est occasionnel, de la date de son option. Si l’opération est mixte (parcelle avec TVA et parcelle avec DE), il faut mentionner la désignation cadastrale précise des biens concernés. Enfin, si la TVA est due alors que les DE ont été versés, ceux-ci sont restitués (art. 159, 8 et 209, 6° CDE). L’ordonnance entre en vigueur le 1er janvier, comme il se doit. Après la Wallonie et la Flandre, Bruxelles a suivi pour éviter une double taxation (TVA et DE) sur le terrain en cas d’aliénation d’un bâtiment neuf et du sol attenant, simultanément et pas un même propriétaire.

    janvier 19, 2011

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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