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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Immeuble inoccupé à Bruxelles

L’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 30 avril 2009 introduit dans le Code du logement des sanctions en cas de logement inoccupé.

Cette ordonnance est entrée en vigueur le 1er janvier 2010. En voici les grandes lignes.

Source légale

Article 23duodecies du nouveau chapitre V du Titre III du Code bruxellois du logement.

Infraction administrative

Le fait de maintenir un immeuble inoccupé est désormais constitutif d’infraction administrative.

Auteur

L’auteur de l’infraction est celui qui dispose d’un droit réel lui conférant la jouissance du bien, à savoir le propriétaire, l’usufruitier, le superficiaire et l’emphytéote.

Le locataire qui n’occupe pas n’est pas visé. La loi ne parle pas de l’usufruitier.

Le bien visé

Un bâtiment ou une partie de bâtiment destiné au logement d’un ou de plusieurs ménages.

Enquête

Les agents du service chargé de contrôler le respect du Code du logement ont qualité pour rechercher et constater par procès-verbal, faisant foi jusqu’à preuve du contraire.

Les agents peuvent visiter le logement entre 8 et 20 heures après un avertissement préalable par lettre recommandée envoyée au moins une semaine avant la visite.

Plainte

Seront prises en considération, les plaintes émanant :

  • du Collège des bourgmestre et échevins,
  • d’associations reconnues de défense du droit au logement.

Rôle des associations

Par association reconnue on entend toute association jouissant de la personnalité civile (ASBL), agréées par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-capitale et ayant pour objet la défense du droit au logement.

Ces associations peuvent dénoncer les inoccupations à l’autorité administrative et/ou agir en cessation devant le juge pour faire cesser l’inoccupation.

Procédure administrative

L’amende ne peut être exigée avant l’envoi d’un avertissement au contrevenant avec mise en demeure de mettre fin à l’inoccupation dans les 3 mois.

L’avertissement contient des informations sur :

  • le rôle du Centre d’Information pour le Logement,
  • les mécanismes du droit de gestion publique,
  • la prise en gestion par une agence immobilière sociale.

Amende administrative

Amende de 500 € x nombre de mètres courant de la plus longue facade x nombre de niveaux x nombre d’années x proportion de niveaux inoccupés.

Garantie

Le paiement de l’amende est garanti par une hypothèque légale sur le logement.

Recouvrement

Prioritairement par la vente forcée du bien concerné.

Recours contre l’amende

Par requête devant le tribunal de première instance, dans les 30 jours de la notification de la décision d’imposer la taxe.

Injonction judiciaire

Une action en cessation, comme en référé, devant le président du tribunal de première instance, est introduite.

Cette action est formée par une association reconnue ou par les autorités administratives.

L‘objet de l’action est de faire injonction au propriétaire de « prenne toute mesure utile afin d’assurer l’occupation du logement dans un délai raisonnable. »

La compétence territoriale n’est pas précisée. On appliquera donc le droit commun, à savoir l’article 624 du Code judiciaire.

La demande de cessation sera en règle assortie d’une demande d’astreinte.

 

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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