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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Maison passive, maisons basse énergie et maisons zéro énergie

Jusqu’à l’exercice d’imposition 2010 (revenus de l’année 2009) inclus, la réduction d’impôt prévue à l’article 145/24, § 2, CIR/92, concernait uniquement les habitations dites maisons passives.

Par ses articles 121, d) à h), et 126, al. 7, la loi-programme du 23 décembre 2009 a adapté l’article 145/24, § 2, CIR/92, afin d’élargir le champ d’application de la réduction d’impôt précitée aux habitations basse énergie et aux habitations zéro énergie à partir de l’exercice d’imposition 2011 (revenus de l’année 2010).

La réduction d’impôt s’élève à :

  1. 300 € par période imposable et par habitation pour une habitation basse énergie;
  2. 600 € par période imposable et par habitation pour une habitation passive;
  3. 1.200 € par période imposable et par habitation pour une habitation zéro énergie.

La réduction d’impôt est subordonnée à la délivrance d’un certificat qui atteste que l’habitation concernée est, selon le cas, une habitation basse énergie, une habitation passive ou une habitation zéro énergie.

Le SPF Finances a publié le 22 septembre 2010 au Moniteur Belge un avis déterminant les modèles des certificats nécessaires à l’obtention de la réduction d’impôt visée à l’article 145/24, § 2, CIR/92.

Un arrêté royal fixe la forme et le contenu du certificat précité, ainsi que les formes et délais dans lesquels le Ministre des Finances (ou son délégué) doit être informé (nouvel article 63/11bis de l’AR/CIR/92).

Le certificat doit être remis par l’institution agréée à l’administration qui établit des impôts sur les revenus, dans les deux mois de l’année qui suit celle de délivrance, par voie électronique.

L’avis du SPF Finance  mentionne une tolérance administrative.

L’article 145/24, § 2, al. 5, CIR 92 prévoit que la réduction d’impôt est accordée durant 10 périodes imposables successives à partir de la période imposable au cours de laquelle il est constaté, sur base du certificat précité, que l’habitation est une habitation basse énergie, une habitation passive ou une habitation zéro énergie.

Vu le peu de temps qu’il reste pour établir les certificats pour les habitations construites en 2010, l’administration accepte que les certificats délivrés après le 31 décembre 2010, relatifs à des habitations construites en 2010, mais dont la demande a été introduite au plus tard le 31 décembre 2010, sont censés avoir été délivrés à cette date pour l’application de la réduction d’impôt, de sorte que les contribuables concernés puissent bénéficier de la réduction d’impôt dés l’exercice d’imposition 2011.

Quid en cas de vente de la maison satisfaisant aux conditions basse énergie

La réduction d’impôt n’est pas transférable à l’acquéreur, mais celui-ci peut obtenir un  certificat à son nom s’il acquiert une maison neuve.

En effet, l’article 145/24, § 2, CIR/92 accorde une réduction d’impôt au contribuable qui, en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote ou superficiaire, investit dans :

  1. La construction d’une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie ;
  2. L’acquisition à l’état neuf d’une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie ;
  3. La rénovation totale ou partielle d’un bien immobilier en vue de le transformer en une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie.

Pour le vendeur, le bénéfice de la réduction d’impôt est perdu.

En effet, la réduction d’impôt n’est plus accordée à partir de la période imposable au cours de laquelle le contribuable n’est plus propriétaire, possesseur, emphytéote ou superficiaire de l’habitation.  La situation est appréciée le dernier jour de la période imposable.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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