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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Maison passive, maisons basse énergie et maisons zéro énergie

Jusqu’à l’exercice d’imposition 2010 (revenus de l’année 2009) inclus, la réduction d’impôt prévue à l’article 145/24, § 2, CIR/92, concernait uniquement les habitations dites maisons passives.

Par ses articles 121, d) à h), et 126, al. 7, la loi-programme du 23 décembre 2009 a adapté l’article 145/24, § 2, CIR/92, afin d’élargir le champ d’application de la réduction d’impôt précitée aux habitations basse énergie et aux habitations zéro énergie à partir de l’exercice d’imposition 2011 (revenus de l’année 2010).

La réduction d’impôt s’élève à :

  1. 300 € par période imposable et par habitation pour une habitation basse énergie;
  2. 600 € par période imposable et par habitation pour une habitation passive;
  3. 1.200 € par période imposable et par habitation pour une habitation zéro énergie.

La réduction d’impôt est subordonnée à la délivrance d’un certificat qui atteste que l’habitation concernée est, selon le cas, une habitation basse énergie, une habitation passive ou une habitation zéro énergie.

Le SPF Finances a publié le 22 septembre 2010 au Moniteur Belge un avis déterminant les modèles des certificats nécessaires à l’obtention de la réduction d’impôt visée à l’article 145/24, § 2, CIR/92.

Un arrêté royal fixe la forme et le contenu du certificat précité, ainsi que les formes et délais dans lesquels le Ministre des Finances (ou son délégué) doit être informé (nouvel article 63/11bis de l’AR/CIR/92).

Le certificat doit être remis par l’institution agréée à l’administration qui établit des impôts sur les revenus, dans les deux mois de l’année qui suit celle de délivrance, par voie électronique.

L’avis du SPF Finance  mentionne une tolérance administrative.

L’article 145/24, § 2, al. 5, CIR 92 prévoit que la réduction d’impôt est accordée durant 10 périodes imposables successives à partir de la période imposable au cours de laquelle il est constaté, sur base du certificat précité, que l’habitation est une habitation basse énergie, une habitation passive ou une habitation zéro énergie.

Vu le peu de temps qu’il reste pour établir les certificats pour les habitations construites en 2010, l’administration accepte que les certificats délivrés après le 31 décembre 2010, relatifs à des habitations construites en 2010, mais dont la demande a été introduite au plus tard le 31 décembre 2010, sont censés avoir été délivrés à cette date pour l’application de la réduction d’impôt, de sorte que les contribuables concernés puissent bénéficier de la réduction d’impôt dés l’exercice d’imposition 2011.

Quid en cas de vente de la maison satisfaisant aux conditions basse énergie

La réduction d’impôt n’est pas transférable à l’acquéreur, mais celui-ci peut obtenir un  certificat à son nom s’il acquiert une maison neuve.

En effet, l’article 145/24, § 2, CIR/92 accorde une réduction d’impôt au contribuable qui, en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote ou superficiaire, investit dans :

  1. La construction d’une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie ;
  2. L’acquisition à l’état neuf d’une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie ;
  3. La rénovation totale ou partielle d’un bien immobilier en vue de le transformer en une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie.

Pour le vendeur, le bénéfice de la réduction d’impôt est perdu.

En effet, la réduction d’impôt n’est plus accordée à partir de la période imposable au cours de laquelle le contribuable n’est plus propriétaire, possesseur, emphytéote ou superficiaire de l’habitation.  La situation est appréciée le dernier jour de la période imposable.

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Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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