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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Maison passive, maisons basse énergie et maisons zéro énergie

Jusqu’à l’exercice d’imposition 2010 (revenus de l’année 2009) inclus, la réduction d’impôt prévue à l’article 145/24, § 2, CIR/92, concernait uniquement les habitations dites maisons passives.

Par ses articles 121, d) à h), et 126, al. 7, la loi-programme du 23 décembre 2009 a adapté l’article 145/24, § 2, CIR/92, afin d’élargir le champ d’application de la réduction d’impôt précitée aux habitations basse énergie et aux habitations zéro énergie à partir de l’exercice d’imposition 2011 (revenus de l’année 2010).

La réduction d’impôt s’élève à :

  1. 300 € par période imposable et par habitation pour une habitation basse énergie;
  2. 600 € par période imposable et par habitation pour une habitation passive;
  3. 1.200 € par période imposable et par habitation pour une habitation zéro énergie.

La réduction d’impôt est subordonnée à la délivrance d’un certificat qui atteste que l’habitation concernée est, selon le cas, une habitation basse énergie, une habitation passive ou une habitation zéro énergie.

Le SPF Finances a publié le 22 septembre 2010 au Moniteur Belge un avis déterminant les modèles des certificats nécessaires à l’obtention de la réduction d’impôt visée à l’article 145/24, § 2, CIR/92.

Un arrêté royal fixe la forme et le contenu du certificat précité, ainsi que les formes et délais dans lesquels le Ministre des Finances (ou son délégué) doit être informé (nouvel article 63/11bis de l’AR/CIR/92).

Le certificat doit être remis par l’institution agréée à l’administration qui établit des impôts sur les revenus, dans les deux mois de l’année qui suit celle de délivrance, par voie électronique.

L’avis du SPF Finance  mentionne une tolérance administrative.

L’article 145/24, § 2, al. 5, CIR 92 prévoit que la réduction d’impôt est accordée durant 10 périodes imposables successives à partir de la période imposable au cours de laquelle il est constaté, sur base du certificat précité, que l’habitation est une habitation basse énergie, une habitation passive ou une habitation zéro énergie.

Vu le peu de temps qu’il reste pour établir les certificats pour les habitations construites en 2010, l’administration accepte que les certificats délivrés après le 31 décembre 2010, relatifs à des habitations construites en 2010, mais dont la demande a été introduite au plus tard le 31 décembre 2010, sont censés avoir été délivrés à cette date pour l’application de la réduction d’impôt, de sorte que les contribuables concernés puissent bénéficier de la réduction d’impôt dés l’exercice d’imposition 2011.

Quid en cas de vente de la maison satisfaisant aux conditions basse énergie

La réduction d’impôt n’est pas transférable à l’acquéreur, mais celui-ci peut obtenir un  certificat à son nom s’il acquiert une maison neuve.

En effet, l’article 145/24, § 2, CIR/92 accorde une réduction d’impôt au contribuable qui, en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote ou superficiaire, investit dans :

  1. La construction d’une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie ;
  2. L’acquisition à l’état neuf d’une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie ;
  3. La rénovation totale ou partielle d’un bien immobilier en vue de le transformer en une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie.

Pour le vendeur, le bénéfice de la réduction d’impôt est perdu.

En effet, la réduction d’impôt n’est plus accordée à partir de la période imposable au cours de laquelle le contribuable n’est plus propriétaire, possesseur, emphytéote ou superficiaire de l’habitation.  La situation est appréciée le dernier jour de la période imposable.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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