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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Maison passive, maisons basse énergie et maisons zéro énergie

Jusqu’à l’exercice d’imposition 2010 (revenus de l’année 2009) inclus, la réduction d’impôt prévue à l’article 145/24, § 2, CIR/92, concernait uniquement les habitations dites maisons passives.

Par ses articles 121, d) à h), et 126, al. 7, la loi-programme du 23 décembre 2009 a adapté l’article 145/24, § 2, CIR/92, afin d’élargir le champ d’application de la réduction d’impôt précitée aux habitations basse énergie et aux habitations zéro énergie à partir de l’exercice d’imposition 2011 (revenus de l’année 2010).

La réduction d’impôt s’élève à :

  1. 300 € par période imposable et par habitation pour une habitation basse énergie;
  2. 600 € par période imposable et par habitation pour une habitation passive;
  3. 1.200 € par période imposable et par habitation pour une habitation zéro énergie.

La réduction d’impôt est subordonnée à la délivrance d’un certificat qui atteste que l’habitation concernée est, selon le cas, une habitation basse énergie, une habitation passive ou une habitation zéro énergie.

Le SPF Finances a publié le 22 septembre 2010 au Moniteur Belge un avis déterminant les modèles des certificats nécessaires à l’obtention de la réduction d’impôt visée à l’article 145/24, § 2, CIR/92.

Un arrêté royal fixe la forme et le contenu du certificat précité, ainsi que les formes et délais dans lesquels le Ministre des Finances (ou son délégué) doit être informé (nouvel article 63/11bis de l’AR/CIR/92).

Le certificat doit être remis par l’institution agréée à l’administration qui établit des impôts sur les revenus, dans les deux mois de l’année qui suit celle de délivrance, par voie électronique.

L’avis du SPF Finance  mentionne une tolérance administrative.

L’article 145/24, § 2, al. 5, CIR 92 prévoit que la réduction d’impôt est accordée durant 10 périodes imposables successives à partir de la période imposable au cours de laquelle il est constaté, sur base du certificat précité, que l’habitation est une habitation basse énergie, une habitation passive ou une habitation zéro énergie.

Vu le peu de temps qu’il reste pour établir les certificats pour les habitations construites en 2010, l’administration accepte que les certificats délivrés après le 31 décembre 2010, relatifs à des habitations construites en 2010, mais dont la demande a été introduite au plus tard le 31 décembre 2010, sont censés avoir été délivrés à cette date pour l’application de la réduction d’impôt, de sorte que les contribuables concernés puissent bénéficier de la réduction d’impôt dés l’exercice d’imposition 2011.

Quid en cas de vente de la maison satisfaisant aux conditions basse énergie

La réduction d’impôt n’est pas transférable à l’acquéreur, mais celui-ci peut obtenir un  certificat à son nom s’il acquiert une maison neuve.

En effet, l’article 145/24, § 2, CIR/92 accorde une réduction d’impôt au contribuable qui, en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote ou superficiaire, investit dans :

  1. La construction d’une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie ;
  2. L’acquisition à l’état neuf d’une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie ;
  3. La rénovation totale ou partielle d’un bien immobilier en vue de le transformer en une habitation basse énergie, d’une habitation passive ou d’une habitation zéro énergie.

Pour le vendeur, le bénéfice de la réduction d’impôt est perdu.

En effet, la réduction d’impôt n’est plus accordée à partir de la période imposable au cours de laquelle le contribuable n’est plus propriétaire, possesseur, emphytéote ou superficiaire de l’habitation.  La situation est appréciée le dernier jour de la période imposable.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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