Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Transmission par décès et immeuble

Une ordonnance du 6 aout 2010 adapte le Code des droits de succession de la Région de Bruxelles-Capitale. Cette ordonnance est en vigueur depuis le 3 septembre 2010.

Le droit de succession frappe toute la succession nette d’un habitant du Royaume.

Le droit de mutation par décès porte en principe sur la valeur des immeubles situés en Belgique dans la succession d’un non-habitant du Royaume.

A présent, pour le droit de mutation, il faudra vérifier si le défunt résidait dans l’EEE (Espace économique européen).

En effet, si le non-habitant du Royaume réside dans l’EEE, il pourra déduire un passif de la valeur de l’immeuble.

Si le non-habitant réside hors EEE, c’est la valeur de l’immeuble qui formera l’assiette taxable.

Quel est le passif qui sera déductible ?

La base taxable de la succession de l’habitant du Royaume est réalisée de l’actif successoral déduction faite des dettes du défunt au moment du décès, des frais funéraires, des reprises et récompenses et, pour les immeubles situés à l’étranger, de l’impôt perçu dans l’Etat de situation des immeubles.

A présent, pour les droit de mutation par décès, c’est-à-dire sur la valeur de l’immeuble belge du non-habitant du Royaume, on pourra déduire les dettes spécifiquement contractées pour acquérir ou conserver les immeubles belges, si le non-habitant réside dans l’EEE.

Cette modification du Code des droits de succession fait suite à l’arrêt arrêt du 11 septembre 2008 (Eckelkamp – C-11/07) de la CJUE, et à la mise en demeure de la Commission du 28 janvier 2010.

Donc, si l’immeuble belge appartenait à un défunt hors EEE, la base taxable reste la valeur de l’immeuble sans pouvoir déduire les dettes immobilières.

Bref, l’ordonnance rapproche en la matière le résident européen du belge. Cela est bien normal, toute faveur nationale étant une restriction à la libre circulation.

Le rapprochement dépasse même l’EEE concernant l’exemption (15.000 €) de l’article 54 CDS, qui est désormais applicable tant pour le droit de succession que de mutation par décès, sans considérer si le non-habitant réside ou non dans l’EEE.

Cette modification fait suite à une mise en demeure de la Commission européenne du 1er décembre 2008.

Et les transmission d’entreprise au taux réduit de 3 % ?

Désormais, le taux de 3 % pour les transmissions d’entreprise est applicable tant pour les successions d’habitant du Royaume que pour les mutation par décès.

Par entreprise, on entend un commerce ou des actions de société.

Pour les actions, il doit s’agir d’une société dont le siège de direction effective est situé dans un Etat membre de l’Union européenne et qui se livre à une exploitation industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ou une profession libérale.

Désormais, le siège doit être situé dans l’EEE : ainsi l’Islande, la Norvège et le Liechtenstein ne sont plus exclus. La Belgique avait été mise en demeure le 27 juin 2008 par la Commission ce sujet.

Enfin, pour respecter le principe de la libre circulation et toujours dans les transmissions d’entreprise, la condition que l’activité principale de l’entreprise se poursuive pendant encore cinq ans après le décès, ne requiert plus que cette activité reste en Belgique.

C’est aussi la mise en demeure du 27 juin 2008 de la Commission européenne qui a inspiré cette adaptation.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

Lire plus arrow_forward

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

  • Sitothèque

  • close