Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Transmission par décès et immeuble

Une ordonnance du 6 aout 2010 adapte le Code des droits de succession de la Région de Bruxelles-Capitale. Cette ordonnance est en vigueur depuis le 3 septembre 2010.

Le droit de succession frappe toute la succession nette d’un habitant du Royaume.

Le droit de mutation par décès porte en principe sur la valeur des immeubles situés en Belgique dans la succession d’un non-habitant du Royaume.

A présent, pour le droit de mutation, il faudra vérifier si le défunt résidait dans l’EEE (Espace économique européen).

En effet, si le non-habitant du Royaume réside dans l’EEE, il pourra déduire un passif de la valeur de l’immeuble.

Si le non-habitant réside hors EEE, c’est la valeur de l’immeuble qui formera l’assiette taxable.

Quel est le passif qui sera déductible ?

La base taxable de la succession de l’habitant du Royaume est réalisée de l’actif successoral déduction faite des dettes du défunt au moment du décès, des frais funéraires, des reprises et récompenses et, pour les immeubles situés à l’étranger, de l’impôt perçu dans l’Etat de situation des immeubles.

A présent, pour les droit de mutation par décès, c’est-à-dire sur la valeur de l’immeuble belge du non-habitant du Royaume, on pourra déduire les dettes spécifiquement contractées pour acquérir ou conserver les immeubles belges, si le non-habitant réside dans l’EEE.

Cette modification du Code des droits de succession fait suite à l’arrêt arrêt du 11 septembre 2008 (Eckelkamp – C-11/07) de la CJUE, et à la mise en demeure de la Commission du 28 janvier 2010.

Donc, si l’immeuble belge appartenait à un défunt hors EEE, la base taxable reste la valeur de l’immeuble sans pouvoir déduire les dettes immobilières.

Bref, l’ordonnance rapproche en la matière le résident européen du belge. Cela est bien normal, toute faveur nationale étant une restriction à la libre circulation.

Le rapprochement dépasse même l’EEE concernant l’exemption (15.000 €) de l’article 54 CDS, qui est désormais applicable tant pour le droit de succession que de mutation par décès, sans considérer si le non-habitant réside ou non dans l’EEE.

Cette modification fait suite à une mise en demeure de la Commission européenne du 1er décembre 2008.

Et les transmission d’entreprise au taux réduit de 3 % ?

Désormais, le taux de 3 % pour les transmissions d’entreprise est applicable tant pour les successions d’habitant du Royaume que pour les mutation par décès.

Par entreprise, on entend un commerce ou des actions de société.

Pour les actions, il doit s’agir d’une société dont le siège de direction effective est situé dans un Etat membre de l’Union européenne et qui se livre à une exploitation industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ou une profession libérale.

Désormais, le siège doit être situé dans l’EEE : ainsi l’Islande, la Norvège et le Liechtenstein ne sont plus exclus. La Belgique avait été mise en demeure le 27 juin 2008 par la Commission ce sujet.

Enfin, pour respecter le principe de la libre circulation et toujours dans les transmissions d’entreprise, la condition que l’activité principale de l’entreprise se poursuive pendant encore cinq ans après le décès, ne requiert plus que cette activité reste en Belgique.

C’est aussi la mise en demeure du 27 juin 2008 de la Commission européenne qui a inspiré cette adaptation.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

  • Sitothèque

  • close