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Transmission par décès et immeuble

Une ordonnance du 6 aout 2010 adapte le Code des droits de succession de la Région de Bruxelles-Capitale. Cette ordonnance est en vigueur depuis le 3 septembre 2010.

Le droit de succession frappe toute la succession nette d’un habitant du Royaume.

Le droit de mutation par décès porte en principe sur la valeur des immeubles situés en Belgique dans la succession d’un non-habitant du Royaume.

A présent, pour le droit de mutation, il faudra vérifier si le défunt résidait dans l’EEE (Espace économique européen).

En effet, si le non-habitant du Royaume réside dans l’EEE, il pourra déduire un passif de la valeur de l’immeuble.

Si le non-habitant réside hors EEE, c’est la valeur de l’immeuble qui formera l’assiette taxable.

Quel est le passif qui sera déductible ?

La base taxable de la succession de l’habitant du Royaume est réalisée de l’actif successoral déduction faite des dettes du défunt au moment du décès, des frais funéraires, des reprises et récompenses et, pour les immeubles situés à l’étranger, de l’impôt perçu dans l’Etat de situation des immeubles.

A présent, pour les droit de mutation par décès, c’est-à-dire sur la valeur de l’immeuble belge du non-habitant du Royaume, on pourra déduire les dettes spécifiquement contractées pour acquérir ou conserver les immeubles belges, si le non-habitant réside dans l’EEE.

Cette modification du Code des droits de succession fait suite à l’arrêt arrêt du 11 septembre 2008 (Eckelkamp – C-11/07) de la CJUE, et à la mise en demeure de la Commission du 28 janvier 2010.

Donc, si l’immeuble belge appartenait à un défunt hors EEE, la base taxable reste la valeur de l’immeuble sans pouvoir déduire les dettes immobilières.

Bref, l’ordonnance rapproche en la matière le résident européen du belge. Cela est bien normal, toute faveur nationale étant une restriction à la libre circulation.

Le rapprochement dépasse même l’EEE concernant l’exemption (15.000 €) de l’article 54 CDS, qui est désormais applicable tant pour le droit de succession que de mutation par décès, sans considérer si le non-habitant réside ou non dans l’EEE.

Cette modification fait suite à une mise en demeure de la Commission européenne du 1er décembre 2008.

Et les transmission d’entreprise au taux réduit de 3 % ?

Désormais, le taux de 3 % pour les transmissions d’entreprise est applicable tant pour les successions d’habitant du Royaume que pour les mutation par décès.

Par entreprise, on entend un commerce ou des actions de société.

Pour les actions, il doit s’agir d’une société dont le siège de direction effective est situé dans un Etat membre de l’Union européenne et qui se livre à une exploitation industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ou une profession libérale.

Désormais, le siège doit être situé dans l’EEE : ainsi l’Islande, la Norvège et le Liechtenstein ne sont plus exclus. La Belgique avait été mise en demeure le 27 juin 2008 par la Commission ce sujet.

Enfin, pour respecter le principe de la libre circulation et toujours dans les transmissions d’entreprise, la condition que l’activité principale de l’entreprise se poursuive pendant encore cinq ans après le décès, ne requiert plus que cette activité reste en Belgique.

C’est aussi la mise en demeure du 27 juin 2008 de la Commission européenne qui a inspiré cette adaptation.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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