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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le taux réduit de la TVA pour les logements

La TVA à 6 % sur les 50.000 premier euros du prix d’un logement neuf, pour l’année 2010, est condamnée. Le 3 juin 2010, la Commission européenne a imposé à la Belgique de supprimer cette mesure dans les deux mois.

Il en résultait une économie de 7.500 €. Ce n’est pas déterminant dans la décision d’acheter un nouveau logement mais cela constitue un incitant non négligeable.

Pourquoi cette réaction de la Commission envers la Belgique ?

La directive CE 2006/112 du conseil, du 28 novembre 2006, contient une nouvelle fois des dispositions temporaires pour certains services à forte intensité de main-d’œuvre (art. 106).

Et, à ce titre, le point 2 de l’annexe IV de la directive vise la rénovation et la réparation de logements privés, à l’exclusion des matériaux qui représentent une part importante de la valeur du service fourni.

Pour la Commission, le taux réduit sur une partie du prix d’un logement neuf, à la condition que le permis d’urbanisme soit introduit avant le 1er avril 2010, ne cadre pas avec cette mention de l’annexe IV.

Certes, la livraison d’un logement est prévue dans l’annexe III (point 10), selon l’art. 98.2, mais dans le cadre de la politique sociale. Or la mesure belge n’est pas limitée aux logements sociaux neufs.

On voit que la Commission n’a pas tout à fait tort. On voit aussi que sur le plan du droit européen, les autres mesures en faveur du secteur de la construction (6% pour la démolition et la reconstruction conjointe en 2010 et pour la transformation – rénovation) correspondent bien à la directive, mais cela ne signifie pas que ces mesures ne se trouvent pas en danger (voir plus loin).

La Commission épingle aussi la technique des taux différents par tranches : 6 % % sur la première tranche du prix de 50.000 € et 21 % sur le reste. Cela revient à appliquer deux taux sur une même base imposable, ce que la directive ne permet pas.

La Commission a demandé à la Belgique de renoncer à la mesure litigieuse dans les deux mois. Cela veut dire que la suppression vaudra pour l’avenir et que les acquéreurs qui ont profité de l’abattement ne devront pas rembourser.

Même en affaires courantes, le Gouvernement devrait pouvoir adapter l’A.R. n° 20 du Code TVA, car cela ne requiert pas d’initiative politique relevant du contrôle de la Chambre. C’est une obligation de l’État belge qui ne dispose à cet égard d’aucun pouvoir d’appréciation. La TVA est un impôt européen et non belge.

Nous doutons enfin que le Gouvernement laisse pourrir la situation car la Commission pourrait exiger une régularisation à dater de l’échéance imposée (3 août 2010). Or le Gouvernement, qu’il soit nouveau ou en affaires courantes, ne peut prendre le risque politique de se voir obligé de réclamer aux acquéreurs le cadeau (?) de 7.500 € de TVA.

En tout cas, ce qui est sûr, c’est que la mesure ne sera pas reconduite en 2011…

Cela pose la question qui est sur toutes les lèvres : la TVA à 6 % sur la démolition et la reconstruction conjointe sera-t-elle reconduite en 2011. Le taux réduit de 6 % sur les travaux de rénovation et de transformation d’un immeuble en habitation sera-t-il reconduit ? Aura-t-on un Gouvernement pour ce faire ? Les coupes budgétaires le permettront-elles ?

Il faut l’espérer car c’est une très bonne mesure. Elle est hautement bénéfique pour la rénovation des villes, donc pour la sécurité et le refinancement des villes, pour la politique sociale de l’accès au logement et pour aider un secteur qui en a réellement besoin, et qui génère beaucoup d’emploi.

Toutefois un récent article du journal Le Soir (mardi 10 août 2010) laissait entendre que, d’après une source proche du gouvernement, le budget ne le permettra pas. Ce serait regrettable.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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