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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le taux réduit de la TVA pour les logements

La TVA à 6 % sur les 50.000 premier euros du prix d’un logement neuf, pour l’année 2010, est condamnée. Le 3 juin 2010, la Commission européenne a imposé à la Belgique de supprimer cette mesure dans les deux mois.

Il en résultait une économie de 7.500 €. Ce n’est pas déterminant dans la décision d’acheter un nouveau logement mais cela constitue un incitant non négligeable.

Pourquoi cette réaction de la Commission envers la Belgique ?

La directive CE 2006/112 du conseil, du 28 novembre 2006, contient une nouvelle fois des dispositions temporaires pour certains services à forte intensité de main-d’œuvre (art. 106).

Et, à ce titre, le point 2 de l’annexe IV de la directive vise la rénovation et la réparation de logements privés, à l’exclusion des matériaux qui représentent une part importante de la valeur du service fourni.

Pour la Commission, le taux réduit sur une partie du prix d’un logement neuf, à la condition que le permis d’urbanisme soit introduit avant le 1er avril 2010, ne cadre pas avec cette mention de l’annexe IV.

Certes, la livraison d’un logement est prévue dans l’annexe III (point 10), selon l’art. 98.2, mais dans le cadre de la politique sociale. Or la mesure belge n’est pas limitée aux logements sociaux neufs.

On voit que la Commission n’a pas tout à fait tort. On voit aussi que sur le plan du droit européen, les autres mesures en faveur du secteur de la construction (6% pour la démolition et la reconstruction conjointe en 2010 et pour la transformation – rénovation) correspondent bien à la directive, mais cela ne signifie pas que ces mesures ne se trouvent pas en danger (voir plus loin).

La Commission épingle aussi la technique des taux différents par tranches : 6 % % sur la première tranche du prix de 50.000 € et 21 % sur le reste. Cela revient à appliquer deux taux sur une même base imposable, ce que la directive ne permet pas.

La Commission a demandé à la Belgique de renoncer à la mesure litigieuse dans les deux mois. Cela veut dire que la suppression vaudra pour l’avenir et que les acquéreurs qui ont profité de l’abattement ne devront pas rembourser.

Même en affaires courantes, le Gouvernement devrait pouvoir adapter l’A.R. n° 20 du Code TVA, car cela ne requiert pas d’initiative politique relevant du contrôle de la Chambre. C’est une obligation de l’État belge qui ne dispose à cet égard d’aucun pouvoir d’appréciation. La TVA est un impôt européen et non belge.

Nous doutons enfin que le Gouvernement laisse pourrir la situation car la Commission pourrait exiger une régularisation à dater de l’échéance imposée (3 août 2010). Or le Gouvernement, qu’il soit nouveau ou en affaires courantes, ne peut prendre le risque politique de se voir obligé de réclamer aux acquéreurs le cadeau (?) de 7.500 € de TVA.

En tout cas, ce qui est sûr, c’est que la mesure ne sera pas reconduite en 2011…

Cela pose la question qui est sur toutes les lèvres : la TVA à 6 % sur la démolition et la reconstruction conjointe sera-t-elle reconduite en 2011. Le taux réduit de 6 % sur les travaux de rénovation et de transformation d’un immeuble en habitation sera-t-il reconduit ? Aura-t-on un Gouvernement pour ce faire ? Les coupes budgétaires le permettront-elles ?

Il faut l’espérer car c’est une très bonne mesure. Elle est hautement bénéfique pour la rénovation des villes, donc pour la sécurité et le refinancement des villes, pour la politique sociale de l’accès au logement et pour aider un secteur qui en a réellement besoin, et qui génère beaucoup d’emploi.

Toutefois un récent article du journal Le Soir (mardi 10 août 2010) laissait entendre que, d’après une source proche du gouvernement, le budget ne le permettra pas. Ce serait regrettable.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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