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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’exceptio timoris

Le créancier d’une obligation inexécutée peut demander à son choix, soit l’exécution forcée, soit la résolution du contrat (art. 1184 du Code civil), lorsqu’il s’agit d’un contrat, comme la vente, où chaque partie doit prester.

Dans la vente d’immeuble, les incommodités de la procédure en résolution sont nombreuses : il faut d’abord avancer les droits d’enregistrement, il faut prendre les mesures conservatoires du bien, il faut risquer les aléas du marché, etc.

Il est bien préférable de rapidement remettre le bien sur le marché. Mais pour cela il faut se défaire de la vente, et cela est dangereux sur le plan des droits d’enregistrement (sauf en Flandre), comme sur le plan juridique.

Or, pour agir en résolution, il faut que l’inexécution soit consommée. Il faut être certain que le débiteur ne s’exécutera pas à l’échéance (souvent dans 4 mois), après une mise en demeure.

Du fait que la défaillance doit être certaine, on dit que l’exceptio timoris n’est pas admise. C’est l’exception sur base de la crainte de la défaillance future de l’autre partie.

Or il y a des exceptions à ce principe, notamment dans la vente d’immeuble. L’article 1655 du Code civil se lit comme suit :

« La résolution de la vente d’immeubles est prononcée de suite si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix. Si ce danger n’existe pas, le juge peut accorder à l’acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances. Ce délai passé sans que l’acquéreur ait payé, la résolution de la vente sera prononcée. »

Cela veut dire que le vendeur d’immeuble peut agir tout de suite, s’il a de bonnes raisons de penser que l’acheteur se dérobera. Cette disposition reste sous-utilisée, bien à tort, car elle a toute son utilité dans la vente d’immeuble.

On connaît d’autres applications de l’exceptio timoris. En matière de garantie d’éviction ou dans la vente internationale de marchandise. En dehors de ces cas, il faut attendre qu’il soit certain que le cocontractant soit défaillant.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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