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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

PEB et vente ou location d’un bâtiment existant à Bruxelles

La Région de Bruxelles-Capitale, comme les autres Régions en Belgique, doit transposer la directive européenne (2002/91/CE) sur la performance énergétique des bâtiments.

La seule réglementation qui existait dans ce domaine était l’obligation d’atteindre un niveau d’isolation thermique (« K 55 ») dans les bâtiments. La demande de permis d’urbanisme doit ainsi justifier que le bâtiment en projet atteint le niveau requis. Cette norme sera remplacée ou plutôt intégrée dans la P.E.B.

Le principe de la P.E.B. est simple : les bâtiments à construire ou à rénover profondément doivent répondre aux nouvelles normes de performance énergétique.

Et, lors de la vente d’un bien neuf ou existant, la performance énergétique du bâtiment doit être certifiée.

La performance énergétique d’un bâtiment est la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour répondre aux différents besoins liés à une utilisation standardisée du bâtiment.

Cela concerne le chauffage, l’eau chaude, la ventilation, l’éclairage, etc.

Le certificat dit de P.E.B. doit donc indiquer l’efficience énergétique totale du bâtiment selon un logiciel mettant en œuvre une méthodologie commune au sein de la Communauté européenne.

L’objectif est évidemment de permettre la comparaison, d’assurer la transparence du marché immobilier et, indirectement, d’accélérer la rénovation, sans parler des contraintes liées aux objectifs fixés lors des accords de Kyoto.

La certification P.E.B. des bâtiments existant n’est pas encore en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale alors qu’elle devrait l’être pour le 4 janvier 2006 au plus tard.

Un délai complémentaire de 3 ans est accordé par la directive si l’Etat membre ne dispose pas d’experts qualifiés. La Belgique a utilisé cette prolongation, ce qui n’est pas flatteur pour les professionnels de l’énergie dans notre Royaume. Il reste que tout délai est passé depuis le 4 janvier 2009.

Bruxelles est donc en retard.  Il faut dire que l’état du parc des habitations sociales est tel, à Bruxelles, que la Région n’est pas pressée de laisser ses carences s’exprimer dans les certificats P.E.B…

Rappelons l’article 7.1 de la directive :

« Les États membres veillent à ce que, lors de la construction, de la vente ou de la location d’un bâtiment, un certificat relatif à la performance énergétique soit communiqué au propriétaire, ou par le propriétaire à l’acheteur ou au locataire potentiel, selon le cas. Le certificat est valable pendant dix ans au maximum. »

L’ordonnance du 7 juin 2007 relative à la performance énergétique et au climat intérieur des bâtiments transpose à Bruxelles la directive.

L’article 18, § 2, de l’ordonnance régionale bruxelloise du 7 juin 2007 prévoit qu’en cas de vente, de constitution de droit réel ou de location  ou de d’un bâtiment, le certificat P.E.B. doit être « préalablement » disponible.

Cette disposition n’opère pas de distinction entre les bâtiments neufs ou existants, contrairement aux articles 18, § 1, et 18, § 3, qui visent seulement les bâtiments neufs.

L’article 39, § 3, prévoit que cet article 18, § 2, s’applique aux conventions conclues après l’entrée en vigueur de cette disposition, et aux ventes publiques dont les conditions de vente sont établies après l’entrée en vigueur de cette disposition et à condition que la première séance ait lieu au moins quarante jours après l’entrée en vigueur de cette disposition.

C’est l’article 1, § 2, de l’arrêté du Gouvernement régional bruxellois du 19 juin 2008 qui fixe l’entrée en vigueur de l’article 18, § 2, au 2 juillet 2008 pour les bâtiments ayant obtenu un certificat de performance énergétique délivré par l’Institut.

Les bâtiments qui, à cette date, n’ont pas obtenu un certificat P.E.B. sont donc hors du champ d’application de l’article 18, § 2, de l’ordonnance.

Il en résulte qu’un certificat P.E.B. doit être disponible pour les conventions (ou cahier des charges de vente publiques) réalisées à partir du 2 juillet 2008 portant sur des bâtiments disposant à cette date d’un certificat P.E.B.

L’article 18, § 1er, s’applique aux bâtiments nouvellement construits et entre également en vigueur le 2 juillet 2008 (art. 1er, § 1er, de l’arr. Gouv. Du 19 juin 2008).

Si les travaux sont terminés après le 1er juillet 2008, un certificat  P.E.B. doit être établi sur la base de la déclaration P.E.B. et notifié au déclarant dans les deux mois à compter de la notification de la déclaration P.E.B.

Cette notification doit être adressée par le déclarant à l’I.B.G.E. au plus tard six mois après la fin des travaux et le cas échéant au plus tard deux mois après la réception provisoire du bâtiment.

Il existe donc une probabilité pour que le certificat doive être disponible car les travaux sont terminés après le 1er juillet 2008, auquel cas le vente du bâtiment à partir du 2 juillet 2008 requiert la disposition préalable du certificat, mais que ce certificat ne soit pas encore disponible.

C’est pourquoi l’article 18, § 3, prévoit que si la transaction visée à l’article 18, 2, d’un bâtiment neuf intervient avant que le certificat P.E.B. visé au § 1er ne soit disponible, un rapport intermédiaire établi par le conseiller P.E.B. est réputé suffisant.

Ce rapport intermédiaire décrit les mesures mises en œuvre pour répondre aux exigences P.E.B. ainsi que les données nécessaires au calcul de la déclaration P.E.B.

L’article 18 pose donc l’obligation de disposer du certificat P.E.B. préalablement à une convention de vente, location, leasing immobilier ou constitution de droit réel dont l’objet est en tout ou partie un bien disposant d’un certificat au 2 juillet 2008.

Est aussi vise la convention sur le bien dont la construction est achevée après le 1er juillet 2008 mais dont le délai de confection du certificat autorise la seule disposition du rapport intermédiaire.

Les coûts de la certification énergétique sont à charge du vendeur, du bailleur, du lessor ou du propriétaire en cas d’octroi d’un droit réel.

Le terme convention porte, à notre avis, sur le compromis voire même sur l’accord qui se dégage d’une offre d’achat acceptée sans réserve. C’est donc préalablement à cet acte juridique que le certificat doit être disponible.

En effet, le considérant 10 de la directive 2002/91/CE transposée par l’ordonnance du 7 juin 2007 vise l’information de l’acheteur ou du locataire sur la performance énergétique dans le marché immobilier communautaire. Cette information n’a de sens que si elle délivrée au plus tard au moment où l’acheteur ou le locataire se détermine.

L’article 7.1 de la directive prévoit que le certificat relatif à la performance énergétique est communiqué au propriétaire, ou par le propriétaire à l’acheteur ou au locataire potentiel, selon le cas.

C’est l’article 25 de l’ordonnance, relatif à la publicité, qui organise les obligations suivantes à charge du vendeur, du propriétaire ou du bailleur, mais aussi de l’intermédiaire.

1.     Indiquer, sans équivoque, dans la publicité y relative, la performance énergétique du bien.

2.     fournir gratuitement, à toute demande, copie du certificat P.E.B.

3.     s’assurer de ce que les informations relatives au certificat P.E.B. soient présentes dans l’acte de transaction immobilière visée à l’article 18, § 2.

L’article 25 n’est pas encore d’application. Mais il a été modifié par une ordonnance du 14 mai 2009 qui, elle, est entrée en vigueur le 6 juin 2009 (art. 2 et 7).

Il est évidemment singulier de modifier par une disposition en vigueur un texte qui n’est pas encore entré en application.

Le point 2 de l’article 25 est modifié par l’adjonction de l’acronyme P.E.B. devant le mot certificat. A notre avis cela ne suffit pas pour rendre déjà applicable l’obligation de fournir gratuitement le certificat P.E.B.

En revanche, le point 3 est nouveau et pourrait recevoir application puisque l’article 18, 2, est en vigueur.

Mais cette obligation (« s’assurer de ce que les informations relatives au certificat P.E.B. soient présentes dans l’acte de transaction immobilière visée à l’article 18, § 2 ») est-elle exécutable si la première partie de l’article 25 n’est pas d’application (« Toute personne qui, pour son compte ou à titre d’intermédiaire, met en vente un bâtiment dans les conditions prévues à l’article 18, § 2, offre de constituer sur le bâtiment un droit réel visé à l’article 18, § 2 ou offre de donner le bâtiment en location ou en leasing immobilier doit : … ») ?

A l’évidence non.

La situation actuelle est donc étrange : le certificat doit être disponible préalablement à la vente ou la location (vente d’un bien certifié après le 1er juillet 2008),  mais ne doit pas être remis ou exposé dans l’acte…

Il est évidemment urgent que le Gouvernementde la Région de Bruxelles-Capitale adopte un arrêté d’exécution qui rende l’article 25 applicable.

On notera que les obligations visent aussi les intermédiaires.

Ils devront notamment s’assurer de ce que les informations relatives au certificat P.E.B. soient présentes dans l’acte de transaction immobilière.

Or à ce moment, en règle lors de l’acte authentique, l’agent immobilier a déjà terminé sa mission et est sans pouvoir sur ce que fait son commettant.

Le terme « publicité » peut aussi engendrer un problème d’interprétation.

Qu’est ce qu’une publicité ?  Une simple indication de mise en vente sur www.immoweb.be ou sur www.immoscan.be ?

C’est ainsi que le comprend l’article 258, 8° nouveau du CoBAT en matière de droit de préemption.

Selon cette disposition, un « support par lequel l’intention d’aliéner est portée à la connaissance des tiers » peut être une annonce dans un site Internet.

Or il ne sera pas toujours facile d’insérer le résumé du certificat P.E.B. dans une annonce sur l’Internet ou dans un journal.

Le § 2 de l’article 25 ajoute que Le Gouvernement peut préciser les modalités de publicité relatives au certificat P.E.B., notamment le contenu des informations relatives au certificat présentes dans l’acte de transaction.

Espérons que l’arrêté d’exécution tienne compte des réalités pratiques de la vente immobilière.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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