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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le bail à vie

Introduction

Le bail à vie présente de l’intérêt en cas de liquidation d’une communauté après divorce, ou en cas de cohabitation, ou encore comme charge d’une vente.

La loi du 13 avril 1997 a inséré un paragraphe 8 à l’article 3 de la loi du 20 février 1991 relatif à la durée du bail de résidence principale.

Depuis le 31 mai 1997, date d’entrée en vigueur de la loi, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur.

Ce bail prend fin de plein droit au décès du preneur.

Ce bail n’est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 4 de l’article 3, ce qui signifie que le bailleur ne peut y mettre fin pour occupation personnelle ni pour réaliser des travaux.

Le bailleur ne peut pas davantage résilier anticipativement le bail moyennant le paiement d’une indemnité.

Toutefois, les parties peuvent contractuellement insérer dans le bail à vie des dispositions aménageant un droit de résiliation au profit du bailleur.

Cette option sera l’exception car la logique du bail à vie est de laisser le preneur occuper sa vie durant.

Le locataire à vie peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Ces dispositions s’appliquent à tous les baux à vie conclus ou renouvelés après le 31 mai 1997.

La question s’est posée en doctrine de savoir si le bail à vie conclu avant cette date était régi par la loi du 20 février 1991.

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 octobre 2009 (Cass., 23 octobre 2009, rôle n° C.08.0193.F, www.juridat.be) confirme l’opinion dominante, à savoir que les baux à vie conclus après l’entrée en  vigueur de la loi du 20 février 1991 et avant celle de la loi du 13 avril 1997 qui l’a modifiée, ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 20 février 1991.

Ces baux sont régis par le droit commun du bail et par le principe de l’autonomie de la volonté et ne peuvent être résiliés en invoquant les §§ 2 à 5 de la loi du 20 février 1991.

Forme et opposabilité

Le bail à vie doit faire l’objet d’un écrit puisqu’il déroge à la durée prévue par la loi, soit 9 ans, et pour satisfaire à l’article 1bis inséré par l’article 2 de la loi du 26 avril 2006 dans la loi du 20 février 1991.

L’instrumentum doit être passé en forme authentique pour en permettre la transcription à la conservation des hypothèques afin de prémunir le locataire à vie de la réductibilité de la durée de son bail.

En effet, l’article 1er de la loi du 16 décembre 1851 prévoit que la durée des baux de plus de neuf ans qui n’ont pas été transcrits, sera réduite à cette durée.

La raison tient dans la règle générale de l’article 1753 du Code civil qui assure l’opposabilité au tiers acquéreur du bail ayant date certaine, opposabilité qui ne peut porter sur une durée excessive sans une formalité spéciale protégeant le tiers.

La règle de la réduction s’applique donc après celle de l’opposabilité de la date du bail.

Notons que le bail à durée indéterminée qui ne peut être résilié que par le preneur est assimilé au bail à vie.

Toutefois, le bail à vie de résidence principale doit répondre aux conditions spécifiques  d’opposabilité à l’acquéreur suivant l’article 9 de la loi du 20 février 1991.

Selon cette disposition, si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l’acte authentique), même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.

Ce régime particulier protège donc le preneur à vie même si le bail n’est pas transcrit, pour autant évidemment que le bail ait acquis date certaine avant l’acte authentique.

C’est aussi le cas si le preneur occupe les lieux depuis au moins six mois, mais dans ce dernier cas, l’acquéreur peut mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique.

Or, en principe le bail à vie exclut l’application des ces dispositions, sauf clause écrite particulière.

Seul le bail à vie de moins de six mois, non transcrit et n’ayant pas autrement date certaine met le locataire en péril.

Le locataire à vie est donc particulièrement bien protégé contre l’acquéreur du bien loué.

Rappelons que l’article 9 en question ne vise que le tiers acquéreur, mais pas les autres tiers envers qui seule la transcription assure l’opposabilité du bail de plus de  ans.

Ce n’est d’ailleurs pas toujours suffisant :

* L’article 45 de la loi hypothécaire prévoit que la durée du bail conclu après constitution d’hypothèque sera réduite  si elle excède neuf années.

* L’article 595 du Code civil prévoit que le bail consenti par l’usufruitier pour un terme qui excède neuf ans, n’oblige le nu propriétaire qui reprend possession du bien que pour la période de neuf ans qui reste à courir.

* Lorsque le bail est consenti par le tuteur sur le bien du mineur, sans autorisation du juge de paix (art. 410, § 1er, 4° du Code civil).

* L’article 1422 du Code civil prévoit que le tribunal peut annuler le bail de plus de neuf années grevant un bien de la communauté, consenti par un seul époux (art. 1418, 1°, c) du Code civil), si le locataire n’est pas de bonne foi.

* L’article 1575, al. 2, du Code judiciaire prévoit que le bail de plus de neuf ans consenti par le saisi après le commandement même non transcrit, n’est pas opposable aux créanciers inscrits, aux saisissants ou à l’adjudicataire.

* Enfin, plus généralement, le bail de plus de neuf années consenti en fraude des droits des créanciers peut être frappé d’inopposabilité (art. 1167 du Code civil et art. 20 de la loi sur les faillites).

Si le bail à vie est convenu verbalement, et que le bailleur se refuse à authentifier le bail, le locataire pourra utiliser la procédure de l’article 1bis de la loi du 20 février 1991, inséré par l’article 2 de la loi du 26 avril 2007.

La compétence du juge de paix est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral entre les parties.

Il a été jugé que l’obligation des parties, de se soumettre à l’authentification est une obligation de caractère contractuel même si c’est une obligation découlant de la loi, en sorte que l’inexécution de cette obligation justifie l’exception d’inexécution (Cass., 23 octobre 2009, rôle n° C.07.0521.F).

Enregistrement

L’enregistrement du bail de résidence est gratuit depuis le 1er janvier 2007.

Cela présente un avantage certain par rapport au droit d’usufruit car la constitution d’un droit d’usufruit est enregistré au taux de 12,5 % du prix ou de sa valeur vénale si elle est supérieure, et en tenant compte des dispositions précisant cette valeur  (articles 46 et 47 C. En.).

Or les droits réels d’usage ou d’habitation sont visés par l’article 44 C. En. car ils constituent des usufruits restreints (Rép. Not., Droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, André Cuvelier, Tome XV, Livre 1, éd. 1990, n°  257 ; art. 625 du Code civil).

Le droit d’habitation est en effet un usufruit dispensé de caution et d’inventaire (art. 626 du Code civil).

La constitution et la cession de pareil droit est donc taxée au tarif proportionnel de 12,5 % de droit d’enregistrement (10 % en Région flamande) même titre que l’usufruit.

En revanche, le bail à vie est taxé au taux de 0,2 % sur la somme de dix fois le loyer et les charges annuelles, voire gratuitement s’il s’agit d’un bail résidentiel (ce qui est généralement le cas).

C’est pour cette raison que le bail à vie a aujourd’hui supplanté le droit d’habitation, d’autant que l’opposabilité aux tiers des ces deux droits  est pareillement assurée.

On notera que si le preneur résidentiel ne pourra être contractuellement tenu de contribuer au précompte immobilier (art. 5 de la loi du 20 février 1991), ce précompte est directement enrôlé au nom de l’usufruitier selon l’article 251 CIR/92 (voyez aussi l’article 608 du Code civil).

Fin du bail

Le bail à vie prend fin au décès du locataire et aucun congé ne doit être donné par les ayants droits.

En principe, l’obligation de restitution naît et doit s’exécuter au jour du décès, ce qui est généralement impossible.

C’est pourquoi le Syndicat des propriétaires suggère de prévoir dans le bail une clause attribuant aux héritiers une courte période précaire d’occupation destinée à vider et restituer les lieux dans l’état convenu.

Le caractère précaire de cette occupation à finalité d’administration devrait éviter qu’elle ne constitue une pétition d’hérédité dans le chef des héritiers.

Le bail à vie présente, concernant sa durée, un aléa tenant à la durée de vie du locataire.

Ceci n’est pas sans influence sur le sort des restitutions en cas de dissolution du bail à vie moyennant un paiement unique ou un premier loyer substantiel.

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation (Cass., 8 février 2010, rôle n° C.09.0244.F), le locataire par bail à vie résolu à ses torts, réclamait restitution de la partie du loyer unique versé à la prise de cours du bail, qui ne fut pas couverte par la période d’occupation antérieure à la résolution.

Le tribunal de première instance de Charleroi, juge d’appel, se base sur le caractère aléatoire du contrat pour refuser au preneur la restitution du loyer unique car ce paiement constituait la contrepartie de l’aléa envisagé, lequel n’est pas restituable. La contrepartie ne devait donc pas être restituée.

Considérant qu’il ne s’agissait pas d’un contrat à prestations successives, le tribunal a considéré que le preneur n’avait fait qu’assumer sa seule obligation par le versement unique en sorte que, si par sa faute le bail prenait fin, la résolution ne pouvait donner lieu à la restitution de tout ou partie de la somme payée à titre de loyer.

La Cour de cassation rappelle que la résolution d’un contrat synallagmatique a pour effet que les parties doivent être replacées dans le même état que si elles n’avaient pas contracté, ce qui constitue le fondement des restitutions consécutives à la dissolution d’une convention.

Et la Cour d’en conclure que si la résolution ne peut avoir pour effet d’annuler les prestations réciproques effectuées en exécution du contrat lorsqu’elles ne sont pas susceptibles de restitution, elle entraîne toutefois la restitution ou le paiement en équivalent des choses ou des services qui, ensuite du contrat, ont été consommés ou dont une des parties a bénéficié alors que l’autre partie n’en a pas eu la contrepartie.

Dans le silence de la loi, ajoute la Cour de cassation, le caractère aléatoire du contrat de bail à vie n’emporte pas de dérogation à cet effet de droit commun de la résolution.

La partie non consommée du loyer unique devait donc être restituée au preneur, même si le bail à vie est un contrat aléatoire.

Cet arrêt est important car l’application de l’article 1184 aux contrats aléatoires a été controversée.

En effet, la résolution ex tunc, avec effet rétroactif, est vue comme incompatible avec le caractère aléatoire du contrat, puisqu’il serait impossible de revenir rétroactivement sur les bonnes ou mauvaises chances courues par les parties, du moins pour les contrats aléatoires à prestations successives.

Dans un arrêt du 4 juin 2004 (J.L.M.B., 2004, p. 1714  et les conclusions de l’avocat général De Riemaecker), la Cour de cassation avait appliqué les restitutions rétroactives (ex tunc) à une vente viagère considérée comme un contrat à prestations instantanées car la rente n’était pas la contrepartie de l’aléa mais une modalité du paiement du prix.

Suivant en cela l’enseignement du Prof. P. A. Foriers, la Cour de cassation a jugé dans la présente espèce que rien n’empêche d’appliquer les restitutions découlant de l’application de l’article 1184 du Code civil, au contrat aléatoire que constitue le bail à vie considéré comme à prestations instantanées par le premier juge.

La jurisprudence ne s’est pas encore prononcée quant aux restitutions du contrat aléatoire à prestation successive.

Le bail à vie requalifié

Une opération est parfois observée pour réduire le coût des droits d’enregistrement.

Le vendeur concède d’abord un bail à vie à Madame, contre un loyer unique. Le bail est enregistré gratuitement.

Peu après, Monsieur acquiert le bien à sa valeur vénale moindre car le bien est grevé du bail à vie. Les droits sont donc acquittés sur une valeur dont on a déduit le loyer du bail à vie.

Si les parties sont mariées ou cohabitantes, en devenant propriétaire, donc bailleur, Monsieur est également locataire car le droit au bail appartient aux deux parties selon l’article 215 du Code civil.

Le droit au bail à vie s’éteint aussitôt par confusion (art. 617, al. 3, 1234 et 1300 du Code civil), en ce qui le concerne (même si une ancienne jurisprudence de la Cour de cassation retient que la confusion n’éteint pas de manière absolue l’obligation ou le droit, mais fait seulement matériellement obstacle à son exécution : Cass., 26 octobre 1962, Pas., 1963, I, p. 259 ; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. III, n° 692 ; F. Laurent, Principes de droit civil, 1873, T. XVIII, n° 485 et 486).

Seul subsiste le bail à vie de sa compagne.

S’agit-il d’une vente conjointe simulée ? Cela paraît évident.

Selon l’article 18 § 2 CDE, la qualification juridique donnée par les parties à un acte ainsi qu’à des actes distincts réalisant une même opération, n’est pas opposable à l’administration qui s’empressera de taxer la valeur vénale du bien sans tenir compte du loyer.

Rappelons que l’article 18, § 2, a été inséré par une loi du 30 mars 1994, entrée en vigueur le 1er juillet 1995.

Rappelons que le fisc est un tiers pour la perception des droits.

Il s’ensuit que, même si les parties ne sont pas cohabitantes ni mariés, il existe un risque que l’administration invoque la simulation, auquel cas les droits seront perçus sur base de la convention réellement conclue entre les parties (vente), ainsi que les amendes (art. 201 à 204 C. En.).

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L’imprévision

En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde. La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a […]

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En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde.

La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a pas de fondement légal autonome, du moins actuellement car cela changera avec le livre 5 (art. 5.74 sur le « changement de circonstances »).

Certes, une certaine doctrine défend cette théorie (D. Philippe, « Le juge et la révision du contrat : le bouleversement de l’économie contractuelle », in Le juge et le contrat / De rol van de rechter in het contract, die Keure, la Charte, 2014, pp. 11 et s.).

Mais la jurisprudence est réticente (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 65).

Il est bien exact que la théorie de l’imprévision n’a pas de fondement juridique autonome, mais il existe le principe général de l’exécution de bonne foi des contrats qui peut prohiber l’abus d’un droit résultant du contrat.

Ce principe peut dans certaines circonstance s’opposer à la règle pacta sunt servanda.

Le respect des accords est un principe fondamental du droit. L’économie s’est développée sur la notion de l’intangibilité des contrats qui, une fois conclus, doivent être respectés.

C’est si vrai que le Code civil utilise tantôt des formules solennelles (« la loi des parties », art. 1134, alinéa 1, du Code civil), tantôt des formules religieuses (« la foi due aux actes », art. 1320).

La rigueur contractuelle n’est tempérée que par l’obligation, à consonance morale cette fois, de « l’exécution de bonne foi des obligations » déposée dans l’article 1134, alinéa 3.

Ce tempérament peut amener les tribunaux à tenir compte de circonstances imprévues pour remodeler le contrat.

La Cour d’appel de Liège a eu à connaître d’un conflit entre un producteur et un revendeur.

Le marché de destination s’était retourné (chute du dollar et modification des tarifs douaniers dans les pays de la CEI) de sorte que le revendeur ne pouvait retirer la marchandise qu’il ne parvenait plus à revendre.

Le producteur réclamait de considérables indemnités contractuelles.

Confrontée à cette demande, la Cour d’appel de Liège  (21 décembre 2001, J.T. 2002, p. 564) a décidé que « le principe d’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce que le créancier, malgré le bouleversement de l’économie contractuelle que les deux parties pouvaient prévoir, continue d’exiger le respect de l’accord primitif allant jusqu’à la ruine de du débiteur. »

« Une partie, ajoute l’arrêt, poursuivant l’exécution d’un contrat devenu radicalement déséquilibré dans son économie, au grand désavantage du cocontractant, pourrait en effet être considéré comme abusant de son droit, dans les circonstances précises du cas d’espèce. »

Comme dit plus haut, les choses vont évoluer avec le livre 5 du nouveau Code civil.

Les règles prévues à l’article 5.74 du livre 5 sur le « changement de circonstances » (imprévision) visent à corriger un déséquilibre qui n’existait pas dès le moment de la conclusion du contrat, mais qui apparaît par la suite dans le contrat.

Il y a aussi la notion d’abus de circonstances dont question à l’article 5.33, alinéa 3, du livre 5, qui s’ajoute au vice de consentement : « Il n’y a pas de consentement valable lorsqu’il est la conséquence d’une erreur, d’un dol, d’une violence ou d’un abus de circonstances, pour autant que le vice de consentement soit déterminant. »

Les conséquences sont toutefois comparables dans les deux situations puisque, dans l’imprévision, le juge peut adapter le contrat si les parties ne se mettent pas d’accord.

Voyons cette (future) disposition :

Art. 5.74. Changement de circonstances

Chaque partie doit exécuter ses obligations quand bien même l’exécution en serait devenue plus onéreuse, soit que le coût de l’exécution ait augmenté, soit que la valeur de la contre-prestation ait diminué.

Toutefois, le débiteur peut demander au créancier de renégocier le contrat en vue de l’adapter ou d’y mettre fin lorsque les conditions suivantes sont réunies:

1° un changement de circonstances rend excessivement onéreuse l’exécution du contrat de sorte qu’on ne puisse raisonnablement l’exiger ;

2° ce changement était imprévisible lors de la conclusion du contrat ;

3° ce changement n’est pas imputable au débiteur ;

4° le débiteur n’a pas assumé ce risque ;

et 5° la loi ou le contrat n’exclut pas cette possibilité.

Les parties continuent à exécuter leurs obligations pendant la durée des renégociations. En cas de refus ou d’échec des renégociations dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande de l’une ou l’autre des parties, adapter le contrat afin de le mettre en conformité avec ce que les parties auraient raisonnablement convenu au moment de la conclusion du contrat si elles avaient tenu compte du changement de circonstances, ou mettre fin au contrat en tout en partie à une date qui ne peut être antérieure au changement de circonstances et selon des modalités fixées par le juge.

L’action est formée et instruite selon les formes du référé.

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