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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un bâtiment neuf « avec terrain » entièrement soumise à la TVA

Le 8 juin 2000, la Cour de Justice de l’Union européenne rendait l’arrêt Breitsohl (n°C-400/98), selon lequel la TVA devait être appliquée sur la valeur d’un terrain vendu de manière indissociable avec le bâtiment érigé sur celui-ci.

Bien que portant sur la législation fiscale allemande, l’arrêt Breitsohl est transposable à la Belgique puisque la TVA est un impôt européen. L’arrêt de la CJUE impliquait donc une adaptation législative.

Pendant prés de 10 ans, la Belgique s’est trouvée en porte-à-faux avec cette interprétation puisque les terrains restaient exclus de toute application de la TVA, seuls les droits d’enregistrement devant s’appliquer lors de la cession d’un terrain.

Le précédent gouvernement Leterme avait inscrit à son programme l’adaptation du droit de la TVA avec cet important arrêt.

Étonnement, cette disposition créa un incident communautaire, le gouvernement flamand y voyant une volonté du Ministre Reynders d’enrichir l’Etat fédéral en appauvrissant la région flamande.

En effet, la TVA relève de compétence fédérale et tombe dans l’escarcelle de l’Etat fédéral alors que les droits d’enregistrement sont de la compétence et du porte-monnaie des Régions.

Le Ministre flamand Kris Peeters menaça même d’invoquer la procédure de conflit d’intérêt.

Le projet de soumission totale à la TVA de la vente d’un bâtiment neuf avec terrain fut retiré de la loi-programme, et le gouvernement décida de reporter la proposition jusqu’à ce que la Commission européenne ait rendu son avis sur la question.

La réponse fut apportée par le commissaire européen chargé de la fiscalité Laszlo Kovacs avec une grande clarté : « il faut appliquer en Belgique la TVA de 21 % sur les terrains adjoints à un bâtiment neuf ».

La loi-programme du 23 décembre 2009 a enfin soumis la vente d’un bâtiment neuf avec terrain y attenant à la TVA (publiée le 30 décembre 2009).

Ces nouvelles règles n’entreront en vigueur que le 1er janvier 2011, sauf si un arrêté royal est adopté courant 2010.

Ce délai est censé permettre aux entités fédérées concernées d’adapter si besoin leur législation et d’éviter ainsi une double taxation (perception simultanée de la TVA et du droit proportionnel d’enregistrement sur le même terrain).

En effet, le souci majeur est le risque de double imposition.

Pourtant, les Code régionaux des droits d’enregistrement contiennent une disposition qui prévoit l’exonération de droits d’enregistrement pour les livraisons de bâtiments neufs qui se font avec application de la TVA (art. 159,8° C. enr.).

Cette disposition utilise le terme bâtiment, ce qui exclut l’exonération pour le sol compris dans la cession.

Lorsque les bâtiments et le terrain sur lequel ils sont érigés sont aliénés ensemble à un prix non scindé, les droits d’enregistrements relatifs au terrain se calculent sur base de la valeur vénale de ce dernier.

Cela signifie que celui qui vend un bâtiment neuf et se base sur l’arrêt Breitsohl pour soumettre le terrain à la TVA, risque une double imposition.

Le Ministre des Finances a pourtant déclaré, à maintes reprises, en réponse à des questions parlementaires, qu’il serait exclu, en toute hypothèse, que la vente d’un terrain soit soumise à la fois à la TVA et aux droits d’enregistrement (notamment Q. & R. Sénat 2000-2001, n° 29 du 6 février 2001, p.1437).

Cependant, compte tenu de la législation actuelle, aucune disposition ne permet au Receveur de renoncer à la perception des droits d’enregistrement sur le terrain.

En effet, seule la région wallonne avait anticipativement réglé le problème en supprimant par un Décret du 9 décembre 2004 (M.B. 20 décembre 2004), la disposition selon laquelle l’exonération des droits d’enregistrement ne peut s’appliquer « pour le terrain compris dans l’aliénation ».

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Bonne foi dans l’exécution

On sait que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art. 1134 du Code civil). Cela signifie-t-il que cette disposition érige en règle générale que, dans un contrat synallagmatique, la partie qui exige l’exécution de son obligation par l’autre partie, doit préalablement démontrer qu’elle pourra bien exécuter la sienne ? Non, répond la Cour […]

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On sait que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art. 1134 du Code civil).

Cela signifie-t-il que cette disposition érige en règle générale que, dans un contrat synallagmatique, la partie qui exige l’exécution de son obligation par l’autre partie, doit préalablement démontrer qu’elle pourra bien exécuter la sienne ?

Non, répond la Cour de cassation (Cass., 7 juin 2018, rôle n° C.17.0543.N, www.juridat.be).

En réalité, cela n’est pas une règle générale mais cela peut s’appliquer selon les circonstances.

A contrarie, celui qui invoque l’exception d’inexécution, doit-il prouver qu’il est en mesure de l’exécuter ?

Ce n’est pas une condition d’exercice de ce moyen de défense (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 676), mais, une fois encore, cela peut l’être selon les circonstances. 

« 1. Krachtens artikel 1134, derde lid, Burgerlijk Wetboek moeten overeenkomsten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

Uit deze bepaling volgt niet als algemene regel dat een partij bij een wederkerige overeenkomst die van de wederpartij de nakoming vraagt van diens verbintenis, het bewijs dient te leveren dat hijzelf zijn verbintenis zal kunnen uitvoeren wanneer de wederpartij om dat bewijs vraagt.

2. Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt naar recht. « 

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