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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un bâtiment neuf « avec terrain » entièrement soumise à la TVA

Le 8 juin 2000, la Cour de Justice de l’Union européenne rendait l’arrêt Breitsohl (n°C-400/98), selon lequel la TVA devait être appliquée sur la valeur d’un terrain vendu de manière indissociable avec le bâtiment érigé sur celui-ci.

Bien que portant sur la législation fiscale allemande, l’arrêt Breitsohl est transposable à la Belgique puisque la TVA est un impôt européen. L’arrêt de la CJUE impliquait donc une adaptation législative.

Pendant prés de 10 ans, la Belgique s’est trouvée en porte-à-faux avec cette interprétation puisque les terrains restaient exclus de toute application de la TVA, seuls les droits d’enregistrement devant s’appliquer lors de la cession d’un terrain.

Le précédent gouvernement Leterme avait inscrit à son programme l’adaptation du droit de la TVA avec cet important arrêt.

Étonnement, cette disposition créa un incident communautaire, le gouvernement flamand y voyant une volonté du Ministre Reynders d’enrichir l’Etat fédéral en appauvrissant la région flamande.

En effet, la TVA relève de compétence fédérale et tombe dans l’escarcelle de l’Etat fédéral alors que les droits d’enregistrement sont de la compétence et du porte-monnaie des Régions.

Le Ministre flamand Kris Peeters menaça même d’invoquer la procédure de conflit d’intérêt.

Le projet de soumission totale à la TVA de la vente d’un bâtiment neuf avec terrain fut retiré de la loi-programme, et le gouvernement décida de reporter la proposition jusqu’à ce que la Commission européenne ait rendu son avis sur la question.

La réponse fut apportée par le commissaire européen chargé de la fiscalité Laszlo Kovacs avec une grande clarté : « il faut appliquer en Belgique la TVA de 21 % sur les terrains adjoints à un bâtiment neuf ».

La loi-programme du 23 décembre 2009 a enfin soumis la vente d’un bâtiment neuf avec terrain y attenant à la TVA (publiée le 30 décembre 2009).

Ces nouvelles règles n’entreront en vigueur que le 1er janvier 2011, sauf si un arrêté royal est adopté courant 2010.

Ce délai est censé permettre aux entités fédérées concernées d’adapter si besoin leur législation et d’éviter ainsi une double taxation (perception simultanée de la TVA et du droit proportionnel d’enregistrement sur le même terrain).

En effet, le souci majeur est le risque de double imposition.

Pourtant, les Code régionaux des droits d’enregistrement contiennent une disposition qui prévoit l’exonération de droits d’enregistrement pour les livraisons de bâtiments neufs qui se font avec application de la TVA (art. 159,8° C. enr.).

Cette disposition utilise le terme bâtiment, ce qui exclut l’exonération pour le sol compris dans la cession.

Lorsque les bâtiments et le terrain sur lequel ils sont érigés sont aliénés ensemble à un prix non scindé, les droits d’enregistrements relatifs au terrain se calculent sur base de la valeur vénale de ce dernier.

Cela signifie que celui qui vend un bâtiment neuf et se base sur l’arrêt Breitsohl pour soumettre le terrain à la TVA, risque une double imposition.

Le Ministre des Finances a pourtant déclaré, à maintes reprises, en réponse à des questions parlementaires, qu’il serait exclu, en toute hypothèse, que la vente d’un terrain soit soumise à la fois à la TVA et aux droits d’enregistrement (notamment Q. & R. Sénat 2000-2001, n° 29 du 6 février 2001, p.1437).

Cependant, compte tenu de la législation actuelle, aucune disposition ne permet au Receveur de renoncer à la perception des droits d’enregistrement sur le terrain.

En effet, seule la région wallonne avait anticipativement réglé le problème en supprimant par un Décret du 9 décembre 2004 (M.B. 20 décembre 2004), la disposition selon laquelle l’exonération des droits d’enregistrement ne peut s’appliquer « pour le terrain compris dans l’aliénation ».

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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