Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un bâtiment neuf « avec terrain » entièrement soumise à la TVA

Le 8 juin 2000, la Cour de Justice de l’Union européenne rendait l’arrêt Breitsohl (n°C-400/98), selon lequel la TVA devait être appliquée sur la valeur d’un terrain vendu de manière indissociable avec le bâtiment érigé sur celui-ci.

Bien que portant sur la législation fiscale allemande, l’arrêt Breitsohl est transposable à la Belgique puisque la TVA est un impôt européen. L’arrêt de la CJUE impliquait donc une adaptation législative.

Pendant prés de 10 ans, la Belgique s’est trouvée en porte-à-faux avec cette interprétation puisque les terrains restaient exclus de toute application de la TVA, seuls les droits d’enregistrement devant s’appliquer lors de la cession d’un terrain.

Le précédent gouvernement Leterme avait inscrit à son programme l’adaptation du droit de la TVA avec cet important arrêt.

Étonnement, cette disposition créa un incident communautaire, le gouvernement flamand y voyant une volonté du Ministre Reynders d’enrichir l’Etat fédéral en appauvrissant la région flamande.

En effet, la TVA relève de compétence fédérale et tombe dans l’escarcelle de l’Etat fédéral alors que les droits d’enregistrement sont de la compétence et du porte-monnaie des Régions.

Le Ministre flamand Kris Peeters menaça même d’invoquer la procédure de conflit d’intérêt.

Le projet de soumission totale à la TVA de la vente d’un bâtiment neuf avec terrain fut retiré de la loi-programme, et le gouvernement décida de reporter la proposition jusqu’à ce que la Commission européenne ait rendu son avis sur la question.

La réponse fut apportée par le commissaire européen chargé de la fiscalité Laszlo Kovacs avec une grande clarté : « il faut appliquer en Belgique la TVA de 21 % sur les terrains adjoints à un bâtiment neuf ».

La loi-programme du 23 décembre 2009 a enfin soumis la vente d’un bâtiment neuf avec terrain y attenant à la TVA (publiée le 30 décembre 2009).

Ces nouvelles règles n’entreront en vigueur que le 1er janvier 2011, sauf si un arrêté royal est adopté courant 2010.

Ce délai est censé permettre aux entités fédérées concernées d’adapter si besoin leur législation et d’éviter ainsi une double taxation (perception simultanée de la TVA et du droit proportionnel d’enregistrement sur le même terrain).

En effet, le souci majeur est le risque de double imposition.

Pourtant, les Code régionaux des droits d’enregistrement contiennent une disposition qui prévoit l’exonération de droits d’enregistrement pour les livraisons de bâtiments neufs qui se font avec application de la TVA (art. 159,8° C. enr.).

Cette disposition utilise le terme bâtiment, ce qui exclut l’exonération pour le sol compris dans la cession.

Lorsque les bâtiments et le terrain sur lequel ils sont érigés sont aliénés ensemble à un prix non scindé, les droits d’enregistrements relatifs au terrain se calculent sur base de la valeur vénale de ce dernier.

Cela signifie que celui qui vend un bâtiment neuf et se base sur l’arrêt Breitsohl pour soumettre le terrain à la TVA, risque une double imposition.

Le Ministre des Finances a pourtant déclaré, à maintes reprises, en réponse à des questions parlementaires, qu’il serait exclu, en toute hypothèse, que la vente d’un terrain soit soumise à la fois à la TVA et aux droits d’enregistrement (notamment Q. & R. Sénat 2000-2001, n° 29 du 6 février 2001, p.1437).

Cependant, compte tenu de la législation actuelle, aucune disposition ne permet au Receveur de renoncer à la perception des droits d’enregistrement sur le terrain.

En effet, seule la région wallonne avait anticipativement réglé le problème en supprimant par un Décret du 9 décembre 2004 (M.B. 20 décembre 2004), la disposition selon laquelle l’exonération des droits d’enregistrement ne peut s’appliquer « pour le terrain compris dans l’aliénation ».

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

Lire plus arrow_forward

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

  • Sitothèque

  • close