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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente en réméré

La vente en réméré est une vente avec option de rachat (article 1659 du Code civil).

Le propriétaire vend son bien et peut, sans y être obligé, le racheter au même prix, majoré des frais, espérant être alors revenu à meilleure fortune.

Le vendeur reprend la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du bien.

La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années.

L’article 1673, al. 2, du Code civil précise encore que lorsque le vendeur reprend le bien par l’effet du pacte de rachat, il le reprend exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé mais il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.

L’article 74 de la loi hypothécaire dispose donc logiquement que l’hypothèque consentie sur un immeuble acquis sous condition de réméré est soumise à la même condition résolutoire.

La vente en réméré pourrait même intervenir après saisie exécution immobilière. En effet, l’article 1580bis du Code judiciaire dispose que lorsque l’intérêt des parties le requiert, le juge peut ordonner la vente de gré à gré (art. 10 de la loi du 5 juillet 1998).

Lorsqu’un bien soumis à réméré entre dans l’actif d’une succession, il ne sera pas tenu compte « de la dépréciation de valeur qui pourrait résulter de la précarité du titre d’acquisition du défunt », selon l’article 19 du Code des droits de succession.

Sur le plan fiscal, le rachat est intéressant. Il n’est pas considéré comme une seconde mutation de sorte qu’en cas de rachat, les droits proportionnels ne sont jamais dus qu’une fois.

Seul le droit fixe de 50 euros sera dû. Mais encore faut-il qu’il s’agisse de la même vente. Si des travaux au bien sont prévus et que la revente sur réméré intervient pour un  prix qui comprend une valeur de travaux, il ne s’agit plus d’un réméré et les droits d’enregistrement frappent la revente[1].

Fiscalement, il n’y a qu’une vente pour l’application des droits d’enregistrement.

Le Ministre des finances a été interrogé sur certains autres aspects fiscaux de la vente en réméré[2].

Il a précisé qu’aucune restitution des droits d’enregistrement perçus n’est possible en cas d’exercice de la clause de réméré. Après la reprise, le vendeur ne pourra prétendre, sur revente, au régime de restitution prévu à l’article 212 du Code des droits d’enregistrement[3]. C’est logique puisqu’il n’y a eu qu’une vente pour l’application des droits d’enregistrement.

Concernant l’impôt des personnes physiques, la réponse du Ministre est évasive : « l’administration examinera si l’un des acquéreurs ou les deux peuvent bénéficier des réductions d’impôt afférentes aux amortissements de capital et aux intérêts. C’est la première fois que l’administration est confrontée au problème, il faut lui laisser le temps de réagir. »

Et pourtant la question n’est nullement théorique car le délai d’exercice peut atteindre cinq ans et il est évident qu’entre-temps, l’acquéreur aura fiscalement traité son acquisition.

La vente en réméré pourrait constituer une forme de crédit. Le débiteur réalise son immeuble pour se rendre liquide et faire face à des dettes immédiate, espérant le reprendre après retour à meilleure fortune.

Il faudrait alors que l’opération intervienne pour un prix majoré, afin de rémunérer l’acheteur considéré comme financeur. S’agit-il toujours d’une vente en réméré ? Le réméré est en règle une révocation conventionnelle de la vente.

Il doit donc s’agir de la même vente, donc aux mêmes conditions, sinon il n’est plus question d’une révocation d’une vente mais d’une revente sur option d’achat, qui sera considérée comme une mutation soumise aux droit proportionnel.

La rémunération de l’acheteur en réméré est donc dans l’obtention d’un bon prix et dans la spéculation que le vendeur ne sera toujours pas en mesure financièrement de racheter dans les cinq ans.

M. De Page admet cependant que le réméré soit rémunéré, par exemple si le bien accuse une plus-value, ou tout simplement pour rétribuer le risque pris par l’acquéreur en réméré. Il insiste sur le fait que le surprix doit alors être objectif et proportionnel au risque[4].

Sur le plan fiscal, insistons cependant sur le fait qu’il n’y a pas seconde mutation car on considère que le réméré est une condition résolutoire conventionnelle qui annule la vente. Il est donc important de ne pas dénaturer cette vente, par un autre prix par exemple, à peine de subir les droits à la revente.

En revanche, acheter la faculté de réméré par une clause distincte devrait être possible.

Enfin, concernant le bon prix poursuivi par l’acheteur, rappelons que la lésion des 7/12ièmes s’applique aussi à la vente en réméré[5].

Le pacte de réméré est interdit dans la vente d’habitation à construire régie par la loi Breyne (art. 11).

Cette prohibition protège l’acheteur. Elle vise à prévenir la manœuvre du promoteur qui pouvait, par le pacte de réméré, se débarrasser d’un acheteur trop exigeant ou risquant de devenir défaillant.

Le droit de rachat peut être cédé par le vendeur.

Lorsque le tiers cessionnaire du droit de rachat exerce ce droit envers l’acheteur, il deviendra propriétaire mais cette mutation sera soumise au droit proportionnel calculé sur le prix de la cession du droit et sur la restitution du prix principal, des frais et loyaux coûts de la vente, et des réparations nécessaires, si ces montants ne sont pas inférieurs à la valeur vénale du bien.


[1] Anvers, 22 novembre 1978, Rec. Gén. Enreg. 1978, n° 22.240.

[2] Question parlementaire n° 5717 de M. Chabot du 2 mars 2005.

[3] Rép. Not., Livre 7, Droits d’enregistrement et T.V.A. – Ventes d’immeubles I, in La vente, André Cuvelier, Tome VII, éd. 1994, p. 214, n° 282.

[4] H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T IV, n° 312.

[5] H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T IV, n° 343.

Commentaires

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  1. Avatar
    hattais Joëlle #

    Puis je avoir des renseignements du remere

    février 19, 2018

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Les fissures

Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché. Par exemple : « L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et […]

Lire plus arrow_forward

Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché.

Par exemple :

« L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et ne sont pas sous garantie du Promoteur ou de l’entrepreneur. Leur réparation est à charge de l’acquéreur. »

Ou encore :

« A aucun moment, pas même à la réception provisoire, le vendeur ne peut être tenu responsable des fissures d’enduits ou de boiseries ceux-ci subissant nécessairement un retrait normal pendant les mois qui suivent leur mise en œuvre. »

Les fissures sont alors contractuellement vues comme un phénomène prévisible et naturel, presque mécanique, exempt de tout caractère vicieux.

De fait, les fissures ne sont pas nécessairement l’effet d’une pathologie liée à la structure du bâtiment ou à la nature du terrain.

Ces fissures, appelées microfissures, fissures d’enduit ou fissures superficielles, sont généralement filiformes, peu profondes et dépassent rarement 0,2 mm de large.

Elles ne mettent pas en péril la stabilité de l’ouvrage et n’exposent en principe pas le bâtiment au risque d’infiltration d’eau.

Elles n’ont en principe pas les mêmes directions que les fissures structurelles.

Les clauses en question sont-elles licites au regard de la prohibition de l’exonération de la garantie des vices cachés par le vendeur entreprise (avec un consommateur) et par le vendeur fabriquant ou spécialisé ?

Oui, indiscutablement, pour deux raisons :

  1. Ces clauses ne visent pas un vice caché, c’est-à-dire un défaut de la chose, tant qu’elles restent dans le domaine du phénomène non vicieux mais techniquement naturel. Elles n’exonèrent pas le promoteur des fissures structurelles.
  1. De manière plus générales, on doit circonscrire la description de la chose avant d’aborder le registre des garanties. Si le bien vendu est décrit comme un immeuble présentant au début des fissures, c’est cela qui peut être livré (conforme car décrit comme tel) et le régime des garanties ne peut être invoqué lorsque la question est réglée au stade de la délivrance conforme.

Bref, il faut bien distinguer les clauses descriptives des clauses exonératoires de garantie.

Les clauses descriptives, entrées dans le champ contractuel, sont parfaitement licites.

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