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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La clause d’indemnité dans le courtage

Il est fréquent que l’agent immobilier insère dans ses conditions générales, apposées au dos de ses factures, une clause dite « d’indemnité forfaitaire. »

Il est par exemple prévu en cas de retard de paiement des intérêts de retard (ou intérêts moratoires) au taux de 12 % l’an et une clause pénale (majoration forfaitaire) de 10 % de la commission.

Une telle clause n’est pas opposable au commettant consommateur si elle ne se retrouve pas dans le contrat conclu avec lui (ou des conditions générales communiquées au stade précontractuel, soit avant la conclusion du contrat.

Votre contrat devrait donc également être adapté s’il ne contient pas déjà de clause prévoyant les sanctions applicables en cas de retard de paiement.

En outre, il faut éviter que cette clause puisse être considérée comme abusive. Une clause abusive est interdite et nulle (article VI.84 du Code de droit économique).

L’article VI.83 17° du Code de droit économique considère comme abusive la clause qui consiste à «  déterminer le montant de l’indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge de l’entreprise qui n’exécute pas les siennes ».

Cet article est à rapprocher de l’article 3, 4° de l’A.R. du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobilier.

Il interdit également « les clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes ».

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise encore que : « la réciprocité exigée implique qu’en présence d’une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d’une obligation de l’agent immobilier. L’exigence d’équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d’une partie, alors qu’une clause pénale à l’avantage de l’autre partie n’impose pas à celle-ci la preuve de son dommage ».

Une réciprocité doit donc être prévue, tant dans la clause à insérer dans le contrat que dans celle déjà présente au verso des factures.

Est également abusive la clause qui consiste à « fixer des montants de dommages et intérêts réclamés en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution des obligations du consommateur qui dépassent manifestement l’étendue du préjudice susceptible d’être subi par l’entreprise » (article VI.83, 24 ° du Code de droit économique).

Enfin, il faut retenir encore qu’en cas de litige, le juge pourrait réduire d’office le montant des intérêts moratoires conventionnels (12%) au taux d’intérêt légal (pour 2014 : 2,75 %), et ce en application de l’article 1153 du Code civil.

Cette disposition prévoit en effet que pour les obligations de somme (comme le paiement d’une facture), le juge peut, d’office ou à la demande du débiteur, réduire l’intérêt stipulé si cet intérêt excède manifestement le dommage subi à la suite de ce retard. En cas de révision, le juge ne peut condamner le débiteur à payer un intérêt inférieur à l’intérêt légal.

Il n’est pas possible d’écarter l’application de cet article, toute clause y dérogeant étant réputée non écrite (article 1153, dernier alinéa).

Le même mécanisme existe pour l’indemnité forfaitaire, au titre, cette fois, de l’article 1231 du Code civil.

Si le juge révise le montant de l’indemnité forfaitaire, il ne peut condamner le débiteur à payer une somme inférieure à celle qui aurait été due en l’absence de clause pénale.

De nouveau, il n’est pas possible d’écarter l’application de cet article.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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