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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Immoweb ® est-il un agent immobilier ?

L’article 5, § 1er, de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier, dispose que :

« Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s’il n’est inscrit dans la colonne de la profession qu’il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu’il exerce de la liste des stagiaires. »

L’article 2, 5°, définit le courtier intermédiaire immobilier comme :

« Celui qui, pour le compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d’achat, d’échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

Que fait un site web ou un journal papier contenant des annonces ?

Ces media mettent un support à la disposition de personnes voulant vendre ou louer un immeuble, comme propriétaire ou comme agent immobilier.

Cela peut s’avérer une « assistance déterminante. » Alors, ces media sont-ils des agents immobiliers ?

Tout dépend du sens que l’on donne à l’expression « prête(r) une assistance déterminante.»

S’agit-il de toute assistance quelconque permettant de vendre ou louer, ou d’une assistance par voie d’intermédiation ?

Les travaux parlementaires ne disent pas grand-chose.

La loi abroge l’ancien article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 qui définissait comme suit l’agent immobilier intermédiaire :

« Exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

C’était plus clair car une référence expresse était faite à l’intermédiation.

Donner une acceptation trop large à l’expression « assistance déterminante » ne me paraît pas convenir.

A ce compte les sites comme immoweb ® sont des agents immobiliers, les notaires aussi (oui, certains le sont déjà), les avocats qui assistent les clients dans la vente, etc.

Il ne faut pas perdre de vue que l’article 2, 5°, définit l’agent immobilier « intermédiaire » ; c’est donc une assistance déterminante par intermédiation qu’il faut comprendre.

Or un site comme Immoweb ® preste un service permettant à un intermédiaire de s’entremettre, ou permettant à un propriétaire de vendre ou louer lui-même, mais il ne s’entremet pas.

Si l’assistance est un acte d’intermédiation et non un service général, comme je le pense, l’activité des sites d’annonce n’entre pas dans le champ de la loi organisant la profession d’agent immobilier.

Commentaires

facebook comments:

  1. paul MOERS #

    Je pense qu’ IMMOWEB joue le rôle d’ intermédiaire lroqu’ il
    propose un service qui consiste à relancer automatiquement
    des candidats-acheteurs qui lui ont fait part de leurs desiderata
    rata en leur proposant de nouveaux biens dont la publicité
    leur est confiée. Je dirais même qu il s’ agit d’ une con-
    currence déloyale.

    octobre 16, 2013
  2. Cédric Mathonnet #

    Excellent

    octobre 16, 2013

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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