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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Immoweb ® est-il un agent immobilier ?

L’article 5, § 1er, de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier, dispose que :

« Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s’il n’est inscrit dans la colonne de la profession qu’il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu’il exerce de la liste des stagiaires. »

L’article 2, 5°, définit le courtier intermédiaire immobilier comme :

« Celui qui, pour le compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d’achat, d’échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

Que fait un site web ou un journal papier contenant des annonces ?

Ces media mettent un support à la disposition de personnes voulant vendre ou louer un immeuble, comme propriétaire ou comme agent immobilier.

Cela peut s’avérer une « assistance déterminante. » Alors, ces media sont-ils des agents immobiliers ?

Tout dépend du sens que l’on donne à l’expression « prête(r) une assistance déterminante.»

S’agit-il de toute assistance quelconque permettant de vendre ou louer, ou d’une assistance par voie d’intermédiation ?

Les travaux parlementaires ne disent pas grand-chose.

La loi abroge l’ancien article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 qui définissait comme suit l’agent immobilier intermédiaire :

« Exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

C’était plus clair car une référence expresse était faite à l’intermédiation.

Donner une acceptation trop large à l’expression « assistance déterminante » ne me paraît pas convenir.

A ce compte les sites comme immoweb ® sont des agents immobiliers, les notaires aussi (oui, certains le sont déjà), les avocats qui assistent les clients dans la vente, etc.

Il ne faut pas perdre de vue que l’article 2, 5°, définit l’agent immobilier « intermédiaire » ; c’est donc une assistance déterminante par intermédiation qu’il faut comprendre.

Or un site comme Immoweb ® preste un service permettant à un intermédiaire de s’entremettre, ou permettant à un propriétaire de vendre ou louer lui-même, mais il ne s’entremet pas.

Si l’assistance est un acte d’intermédiation et non un service général, comme je le pense, l’activité des sites d’annonce n’entre pas dans le champ de la loi organisant la profession d’agent immobilier.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    paul MOERS #

    Je pense qu’ IMMOWEB joue le rôle d’ intermédiaire lroqu’ il
    propose un service qui consiste à relancer automatiquement
    des candidats-acheteurs qui lui ont fait part de leurs desiderata
    rata en leur proposant de nouveaux biens dont la publicité
    leur est confiée. Je dirais même qu il s’ agit d’ une con-
    currence déloyale.

    octobre 16, 2013
  2. Avatar
    Cédric Mathonnet #

    Excellent

    octobre 16, 2013

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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