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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Immoweb ® est-il un agent immobilier ?

L’article 5, § 1er, de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier, dispose que :

« Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s’il n’est inscrit dans la colonne de la profession qu’il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu’il exerce de la liste des stagiaires. »

L’article 2, 5°, définit le courtier intermédiaire immobilier comme :

« Celui qui, pour le compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d’achat, d’échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

Que fait un site web ou un journal papier contenant des annonces ?

Ces media mettent un support à la disposition de personnes voulant vendre ou louer un immeuble, comme propriétaire ou comme agent immobilier.

Cela peut s’avérer une « assistance déterminante. » Alors, ces media sont-ils des agents immobiliers ?

Tout dépend du sens que l’on donne à l’expression « prête(r) une assistance déterminante.»

S’agit-il de toute assistance quelconque permettant de vendre ou louer, ou d’une assistance par voie d’intermédiation ?

Les travaux parlementaires ne disent pas grand-chose.

La loi abroge l’ancien article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 qui définissait comme suit l’agent immobilier intermédiaire :

« Exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

C’était plus clair car une référence expresse était faite à l’intermédiation.

Donner une acceptation trop large à l’expression « assistance déterminante » ne me paraît pas convenir.

A ce compte les sites comme immoweb ® sont des agents immobiliers, les notaires aussi (oui, certains le sont déjà), les avocats qui assistent les clients dans la vente, etc.

Il ne faut pas perdre de vue que l’article 2, 5°, définit l’agent immobilier « intermédiaire » ; c’est donc une assistance déterminante par intermédiation qu’il faut comprendre.

Or un site comme Immoweb ® preste un service permettant à un intermédiaire de s’entremettre, ou permettant à un propriétaire de vendre ou louer lui-même, mais il ne s’entremet pas.

Si l’assistance est un acte d’intermédiation et non un service général, comme je le pense, l’activité des sites d’annonce n’entre pas dans le champ de la loi organisant la profession d’agent immobilier.

Commentaires

facebook comments:

  1. paul MOERS #

    Je pense qu’ IMMOWEB joue le rôle d’ intermédiaire lroqu’ il
    propose un service qui consiste à relancer automatiquement
    des candidats-acheteurs qui lui ont fait part de leurs desiderata
    rata en leur proposant de nouveaux biens dont la publicité
    leur est confiée. Je dirais même qu il s’ agit d’ une con-
    currence déloyale.

    octobre 16, 2013
  2. Cédric Mathonnet #

    Excellent

    octobre 16, 2013

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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