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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Immoweb ® est-il un agent immobilier ?

L’article 5, § 1er, de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier, dispose que :

« Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s’il n’est inscrit dans la colonne de la profession qu’il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu’il exerce de la liste des stagiaires. »

L’article 2, 5°, définit le courtier intermédiaire immobilier comme :

« Celui qui, pour le compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d’achat, d’échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

Que fait un site web ou un journal papier contenant des annonces ?

Ces media mettent un support à la disposition de personnes voulant vendre ou louer un immeuble, comme propriétaire ou comme agent immobilier.

Cela peut s’avérer une « assistance déterminante. » Alors, ces media sont-ils des agents immobiliers ?

Tout dépend du sens que l’on donne à l’expression « prête(r) une assistance déterminante.»

S’agit-il de toute assistance quelconque permettant de vendre ou louer, ou d’une assistance par voie d’intermédiation ?

Les travaux parlementaires ne disent pas grand-chose.

La loi abroge l’ancien article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 qui définissait comme suit l’agent immobilier intermédiaire :

« Exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

C’était plus clair car une référence expresse était faite à l’intermédiation.

Donner une acceptation trop large à l’expression « assistance déterminante » ne me paraît pas convenir.

A ce compte les sites comme immoweb ® sont des agents immobiliers, les notaires aussi (oui, certains le sont déjà), les avocats qui assistent les clients dans la vente, etc.

Il ne faut pas perdre de vue que l’article 2, 5°, définit l’agent immobilier « intermédiaire » ; c’est donc une assistance déterminante par intermédiation qu’il faut comprendre.

Or un site comme Immoweb ® preste un service permettant à un intermédiaire de s’entremettre, ou permettant à un propriétaire de vendre ou louer lui-même, mais il ne s’entremet pas.

Si l’assistance est un acte d’intermédiation et non un service général, comme je le pense, l’activité des sites d’annonce n’entre pas dans le champ de la loi organisant la profession d’agent immobilier.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    paul MOERS #

    Je pense qu’ IMMOWEB joue le rôle d’ intermédiaire lroqu’ il
    propose un service qui consiste à relancer automatiquement
    des candidats-acheteurs qui lui ont fait part de leurs desiderata
    rata en leur proposant de nouveaux biens dont la publicité
    leur est confiée. Je dirais même qu il s’ agit d’ une con-
    currence déloyale.

    octobre 16, 2013
  2. Avatar
    Cédric Mathonnet #

    Excellent

    octobre 16, 2013

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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