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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les servitudes dans la jurisprudence du Conseil d’Etat

Les permis d’urbanisme sont toujours  délivrés « sans préjudice des droits civils des tiers ».

L’idée est donc que les règles de droit privé et les droits qui en découlent « coexistent, à côté des autorisations administratives, à charge pour le ou les titulaires de celles-ci, de les réconcilier le moment venu et plus tard, lors de la mise en œuvre de ces autorisations » (P.-Y. erneux, « La prise en compte des « droits civils des tiers » dans les autorisations en matière d’urbanisme », Amén. 2013/1, p.15).

Par ailleurs, en vertu de l’article 144 de la Constitution, une contestation portant sur des droits civils telle qu’une contestation sur l’étendue d’une servitude, relève de la compétence exclusive des tribunaux de l’ordre judiciaire.

Il n’appartient donc en principe pas au Conseil d’Etat d’en connaître.

Toutefois, plusieurs arrêts du Conseil d’Etat viennent tempérer le principe.

D’une part, l’administration doit vérifier la possibilité pour le demandeur de mettre en œuvre le permis qu’il sollicite (C.E., 24 mars 2011, n°212.228, Soors).

Le Conseil d’Etat est d’autre part compétent pour contrôler si l’autorité administrative qui a délivré un permis n’a pas commis une erreur manifeste d’appréciation quant au bon aménagement des lieux.

Et dans le cadre de cet examen, le Conseil d’Etat est « tenu d’avoir égard à tout question préalable, fût-elle de droit civil » (C.E. (13ème ch.), arrêt n°216113, 28 octobre 2011, Hanosset ; C.E. (13ème ch.), n°210167, 29 décembre 2010, Collet).

Dans son arrêt n°188293 du 27 novembre 2008, le Conseil d’Etat a retenu l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation dans le chef de l’autorité administrative qui avait affirmé que les droits civils des tiers étaient respectés alors  qu’elle n’avait manifestement pas tenu compte des règles de distance en matière de servitude de vue (article 678 du Code civil) (C.E., n°188293, 27 novembre 2008, Cauderlier).

Dans l’arrêt précité du 28 octobre 2011 (n°216113, Hanosset), le Conseil d’Etat a vérifié si le collège communal n’avait pas commis une erreur en délivrant le permis d’urbanisme attaqué malgré sa connaissance d’un conflit opposant le requérant et le bénéficiaire du permis à propos de l’étendue de la servitude donnant accès à la parcelle de ce dernier.

Le Conseil d’Etat s’est exprimé en ces termes : « la possibilité même de construire une maison sur le bien litigieux dépend de la largeur de la servitude de passage située sur la parcelle du requérant ; qu’il appartenait dès lors à la ville, avant de délivrer l’autorisation sollicitée, de s’assurer de la faisabilité des travaux autorisés ; que cette circonstance, ajoutée au fait que la commune savait que la réalisation matérielle du projet risquait de porter atteinte à la servitude civile et à la propriété du requérant et au fait qu’elle avait connaissance de l’existence d’un litige civil en cours à cet égard, aurait dû la conduire à attendre la solution de ce litige avant de pouvoir statuer en connaissance de cause et délivrer le permis attaqué, sous réserve des droits civils des tiers (…) ». Le Conseil d’Etat a décidé que aussi longtemps que ce problème de droit civil n’était pas tranché et qu’un doute subsistait sur l’étendue de la servitude, l’autorité devait refuser le permis d’urbanisme sollicité.

Dans un autre arrêt, le Conseil d’Etat a estimé que le doute était dissipé et que l’autorité pouvait par conséquent statuer en connaissance de cause lorsqu’une décision judiciaire – même frappée d’appel – aux termes de laquelle les vues litigieuses sont déclarées conformes au prescrit  du Code civil avait été rendue (C.E. (13ème ch.), n°210167, 29 décembre 2010, Collet).

Dans la jurisprudence du Conseil d’Etat, il appartient donc à l’autorité administrative de motiver correctement sa décision lorsqu’elle a connaissance d’un problème concernant une servitude ou, de manière plus générales, d’un risque de violation des droits civils des tiers et des règles de droit privé.

Alors que les dispositions du Code civil relatives aux servitudes ne constituent pas des règles de police d’aménagement du territoire, il appartient à l’autorité administrative de motiver correctement sa décision et d’apprécier la conformité du projet avec le bon aménagement en tenant compte de ces dispositions.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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