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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le statut des collaborateurs d’agence immobilière

La loi-cadre du 3 août 2007 réglemente la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services.

Parmi ces professions, il faut considérer les agents immobiliers.

Selon l’article 4 de la loi, « nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, une profession réglementée (…) ou en porter le titre professionnel, s’il n’est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires ou si, étant établi à l’étranger, il n’a obtenu l’autorisation d’exercer occasionnellement cette profession. »

C’est le principe des professions réglementées : il faut être reconnu pour pouvoir exercer cette activité.

Mais que se passe-t-il lorsque l’activité est exercée en société ? Pour les sociétés professionnelles, l’article 4 poursuit :

« Lorsque la profession réglementée est exercée dans le cadre d’une personne morale, l’alinéa précédent est uniquement applicable à celui ou ceux de ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent personnellement l’activité réglementée ou qui ont la direction effective des services où elle est exercée. A défaut de ces personnes, l’obligation énoncée à l’alinéa 1er s’applique à un administrateur ou à un gérant ou à un associé actif de la personne morale désigné à cet effet. Pour l’application du présent titre, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant. »

Et pour les employés, alors ? La loi précise en ce qui les concerne :

« Il ne faut pas satisfaire aux obligations découlant de l’alinéa 1er pour exercer la profession dans les liens d’un contrat de travail, mais les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel. »

Comment appliquer ces principes ? Un arrêt de la Cour de cassation du 13 mai 2013 apporte des précisions sur la question des associés actifs (rôle n° C.11.0762.N, www.juridat.be).

La société Immo Budget Group, établie à Gand, était confrontée à l’IPI qui veille attentivement à la protection du titre.

Cette société travaillait avec des collaborateurs associés actifs non inscrit à l’IPI.

Comme on l’a vu, l’article 4 de la loi-cadre du 3 août 2007 prévoit que l’associé actif d’une société qui exerce une activité réglementées doit être inscrit à l’institut professionnel.

Mais qu’est-ce qu’un associé actif ? La loi-cadre ne le précise pas.

Faut-il faire appel aux notions spécifiques du droit des sociétés ou le sens des mots est-il plus large ?

Dans le Code des sociétés, on trouve précisément la notion d’associé actif (werkend vennoot) dans la société en commandite (art. 202 C. S.)

On peut cependant penser que le législateur réglementaire n’a pas voulu limiter la notion d’associé actif à de telles sociétés, car l’intention du législateur est de protéger le titre professionnel ce qui suppose une démarche générale.

Mais alors qui est un associé actif ?

Cette notion se présente aussi en matière fiscale et sociale. Il s’agit d’une personne qui détient une partie du capital d’une société et qui travaille au sein de celle-ci pour faire fructifier sa participation.

Ce concept correspond mieux à ce qu’il faut entendre dans le cadre de la loi réglementant les professions de services.

Du reste, dans son avis conforme, l’avocat général Vanderlinden avançait même qu’un employé pouvait aussi être un associé actif.

La Cour d’appel de Gand avait pourtant considéré que la notion d’associé actif devait se comprendre à la lumière du seul droit des sociétés.

Le collaborateur de l’agence immobilière n’était à cet égard pas un « werkend vennoot » constatait la Cour d’appel.

La Cour ajoutait que même si l’on se référait à la signification commune en matière fiscale et sociale, l’intéressé ne pouvait être un associé actif puisqu’il était employé.

La Cour de cassation ne suit pas le raisonnement de la Cour d’appel de Gand.

Selon la Cour de cassation, il ne résulte ni du texte ni de l’esprit de l’article 4 que le législateur ait voulu limiter l’obligation d’inscription à l’IPI aux associés gérants de certaines formes de société (commandite et société interne).

L’associé actif au sens de l’article 4 est l’actionnaire ou l’associé qui exerce personnellement les activités réglementées ou qui a la direction effective des services où l’activité est exercée.

La société Immo Budget Group faisait appel à des personnes détenant une participation en capital (10 %) et qui exerçait les missions immobilières.

Ces personnes doivent donc être inscrites à l’IPI.

De plus, l’article 4 précise que les administrateurs, gérants et associés actifs sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.

Certes, il ne faut pas être inscrit à l’IPI pour exercer la profession dans les liens d’un contrat de travail, mais alors sans pouvoir porter le titre professionnel (art. 4 in fine).

Mais, si l’intéressé est aussi un associé actif, qui est présumé indépendant de manière irréfragable, il ne peut être employé…

Or la Cour d’appel de Gand avait considéré que le collaborateur ne pouvait pas être un associé actif au seul motif de ce que, comme employé, il restait sous la surveillance, l’autorité et la direction du gérant de l’agence.

Ce faisant, dit la Cour de cassation, la Cour d’appel a violé la loi.

Il est donc imprudent de tenter de contourner les règles en matière de protection du titre par des artifices juridiques.

Les administrateurs, gérants et associés actifs, au sens courant du terme, qui exercent l’activité pour la société doivent être inscrit à l’IPI.

Et comme tel, ils ne peuvent être salariés. Ils sont présumés indépendants.

Commentaires

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  1. Jean-Luc Delhaye #

    L’arrêt de la Cour a une portée limitée.
    Il dit seulement que, pour écarter la qualification d’associé actif, la Cour d’appel de Gand ne pouvait _se contenter_ de constater que l’employé restait sous la surveillance, l’autorité et la direction du gérant de l’agence : cette seule constatation n’exclut pas, en elle-même qu’il soit, également un associé actif.

    En clair: l’article 4 impose d’autres vérifications – par exemple, que l’employé n’a aucune participation dans le capital – ce dont il pourrait se déduire que c’est un « associé actif » au sens particulier (mais large) de la loi.

    Et au final, rien n’empêche une société d’agents immobiliers de confier tout le travail qu’elle veut à des salariés, même non inscrits à l’IPI, pour autant
    – qu’ils n’usent pas, eux-mêmes, du titre d’agent immobilier, ni ne se présentent pas comme tels
    – qu’ils n’aient pas de participation dans le capital de la société (ce qui n’exclut pas que leur salaire soit au strict minimum possible, mais soit augmenté de commissions).
    Mais ces _vrais_ employés peuvent avoir n’importe quelle formation, et même… aucune.

    Ce qui n’est évidemment pas rassurant pour le client de l’agence immobilière.

    Mais c’est comme ça que l’IPI a voulu que la loi soit rédigée – et elle favorise évidemment les très grosses agences.

    août 7, 2013
  2. Le métier d’agent immobilier ne peut être effectué par n’importe qui, il faut du savoir-faire et remplir tous les conditions exigées, surtout pour les freelances. Mais, notons que ces statuts font toujours objets de reforme dont il ne faut jamais négliger.

    août 21, 2013
  3. liberaliser le secteur est le mot d’ordre. le metier d agent immo n est pas proteger en allemagne, grande bretagne, espagne, bulgarie… pourquoi la belgique s’entete à enpecher les gens de travailler ?? proteger les premiers arrivés encore une fois. mais cela ne va ppas durer

    mai 26, 2016

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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