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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (I)

Une servitude suppose deux fonds et deux propriétaires différents. Un arrêt de la Cour de cassation du 13 octobre 2010 illustre ce principe

Dans une propriété à Ostende, un espace réservé au parking est divisé en 2001.

La partie avant est vendue aux consorts A et la partie arrière au consorts B.

Auparavant, ces parties constituaient un ensemble appartenant à un même propriétaire.

Le tribunal de première instance de Bruges considère que, par la nature des choses, tout véhicule qui fait usage d’un emplacement de parking doit disposer d’un libre accès à la voie publique.

Cela résulte tant du plan de l’espace parking annexé à l’acte de base, que « de la logique même », dit le tribunal.

Le tribunal en conclut qu’il faut considérer la situation comme une servitude conventionnelle de passage pour les véhicules, établie pour chacun de ces emplacements.

Le tribunal considère enfin que la division et les transferts de propriété ayant eu lieu en 2001 ne dérogent pas à la servitude conventionnelle de passage.

Or l’article 637 du Code civil prévoit qu’une servitude est une charge imposée à un immeuble au profit d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire.

Il s’ensuit qu’une servitude suppose l’existence d’un fonds dominant et d’un fonds servant qui appartiennent à différents propriétaires.

Aucune servitude ne peut être établie entre des parties d’immeuble qui appartiennent à un même propriétaire.

En considérant qu’une servitude conventionnelle était établie dans le parking qui appartenait à un seul propriétaire avant la division et les ventes, les juges d’appel ont dès lors méconnu la notion de servitude (Cass., 13 octobre 2010, rôle n° C050316N, www.juridat.be).

Notons que si la servitude ne pouvait exister avant qu’il y ait division et deux propriétaires différents, une servitude peut en revanche découler de la division, par destination du père de famille.

Selon l’article 693, « il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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