Carnet de route en Droit ImmobilierL’arrêté royal du 12 janvier 2007 réglemente le contenu de la mission immobilière entre l’agent immobilier et le commettant consommateur.
L’article 2 vise les clauses que le contrat doit contenir.
L’article 2, 7°, dispose que si le contrat prévoit que l’agent immobilier a droit à une indemnité pour les ventes conclues par le consommateur après l’expiration de la mission, cela n’est possible qu’aux conditions suivantes :
- l’agent immobilier a donné à l’acquéreur une information précise et individuelle.
- le contrat d’intermédiaire stipule que l’agent immobilier transmet au consommateur dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat d’intermédiaire, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle.
- le consommateur conclut la vente avec une de ces personnes ou avec les personnes qui sont dans une relation avec celles-ci telle qu’il est raisonnable d’admettre qu’elles disposaient de l’information donnée suite à cette relation.
- La vente intervient dans les six mois qui suivent la fin de la mission immobilière.
La commission « post mission » suppose donc que l’agent immobilier ait communiqué la liste des personnes à qui il a renseigné le bien.
Cette liste doit être remise dans les sept jours ouvrables après la fin de la mission.
Une jurisprudence du tribunal de première instance de Tournai (11ième chambre), du 7 février 2013, illustre ces principes (J.T., 2013, n° 6523, p. 404).
Le commettant avait résilié la mission ; l’agent immobilier considérait que le commettant avait ensuite vendu à une personne désignée dans sa liste. Cette liste comprenait … 600 noms.
Le tribunal juge ceci :
« Même à supposer que ces conditions générales soient applicables, et en vertu des articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire combinés, c’est cependant à la SPRL L., qui l’invoque, d’établir que les conditions d’application de cet article sont réunies.
La communication d’une liste d’environ six cents noms, éventuellement accompagnés d’un numéro de téléphone mais sans autre commentaire, ne suffit pas à établir que l’agence immobilière a « traité » avec l’une de ces personnes en qualité de « candidat acheteur » du bien litigieux, et encore moins qu’elle lui ait « procuré des informations précises et individuelles » sur ce bien.
Ce nombre à lui seul, qui apparaît hautement inhabituel pour un bien ordinaire, plaide en sens contraire, outre une attestation de B. selon laquelle il certifie avoir été en contact avec l’agence immobilière dans le cadre d’une recherche de maisons en vente, mais aucunement dans le cas de la maison litigieuse.
La SPRL L. ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe, et n’offre pas de la rapporter autrement. Il se déduit du tout que la demande n’est pas fondée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le surplus de l’argumentation des parties. »
Cette décision a le mérite de rappeler la preuve qui pèse sur l’agent immobilier réclamant en justice le paiement de la commission « post contrat ».
Comme on l’a vu plus haut, c’est quatre éléments que l’agent doit démontrer. Il ne peut se contenter d’en établir un seul, à savoir que l’acheteur figure sur la liste communiquée dans les sept jours de la cessation de sa mission.
L’article 2, 7°, précité dispose que « …Le contrat d’intermédiaire stipule que l’agent immobilier transmet au consommateur dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat d’intermédiaire, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle. »
La seule circonstance qu’une personne se trouve sur la liste, ne signifie pas qu’elle a reçu de l’agent immobilier une information « précise et individuelle ».
Cette preuve sera difficile lorsque des personnes ont été contactées, ou auront pris contact, par téléphone.
Le tribunal semble considérer qu’il n’est pas possible d’avoir donné des informations précises et individuelles à 600 personnes pour un bien ordinaire.
La position du tribunal n’est pas correcte. Dans la pratique les agences envoient des courriels collectifs contenant des extraits du descriptif : c’est une information précise. On appelle cela un « mariage » et c’est une fonctionnalité de la plupart des logiciels de gestion des agences.
Un email nominatif, parce qu’une personne est encodée dans la base de données avec son adresse électronique, est une information individuelle, même si l’émission des courriels est automatisée et groupée.
Enfin, il n’est pas forcément suspect d’avoir une base de données de 600 candidats, surtout pour un bien ordinaire, dans une grande agence ou dans une agence fonctionnant en réseau.
Quel que soit le nombre de courriels, si l’acheteur a reçu le descriptif par courrier électronique, cela suffit à mon avis.
Il faut retenir de cette jurisprudence que l’agent immobilier doit toujours confirmer un entretien par courriel et garder des traces des envois et de leur contenu.
Il me semble que ce qu’il faut surtout retenir de cette jurisprudence, c’est que les agents immobiliers prétendent obtenir une commission qui se chiffre facilement à des dizaines de milliers d’euros, pour la simple émission de courriels ‘automatisée et groupée’.
Ce n’est pas pour ça que le vendeur consent à payer un agent. Ce pour quoi il paye des honoraires très importants, ce n’est pas seulement pour faire une pub pour un bien – ça, n’importe qui peut le faire -, mais une intervention individuelle vis-à-vis, non pas d’un amateur potentiel, mais d’un amateur déclaré qui visite le bien – en bref: il s’agit de convaincre, plus vite que le propriétaire, et d’obtenir de l’acheteur un meilleurs prix.
Vu comme vous le présentez, l’agent immobilier n’est rien d’autre qu’un parasite quasiment inutile, qui ne vaut pas mieux que la rémunération de la secrétaire qui utilise son logiciel. Votre interprétation sollicile d’ailleurs le texte légal: dans un email standard envoyé à une liste standardisée d’acheteurs potentiels, je vois, non pas une ‘information précise et individuelle’, mais bien… une information standard et collective.
Il reste, heureusement, des juges qui ont le bon sens de ne pas laisser le consommateur se faire gruger par des agents feignants et indélicats.
L’agent immobilier doit tout le temps se mettre à jour, suivre une formation de trois ans minimum et un stage de plus d’un an.
Je ne suis pas d’accord avec Mr Delhaye car la matiére est conséquente en Belgique entre les régions, fédéral, communal, etc….
Il doit tout le temps se mettre à jour au fil des ans et en plus payer l’ ipi, et des assurances rc… etc…Marc de sauvage
En effet, il en faut, des « mises à jour » annuelles, pour, comme dans le cas de la jurisprudence que je commente, se contentent d’envoyer un email standard à une liste de clients potentiels…
Quant à la « matière conséquente », de quoi parlez-vous? Des complications juridiques? Ne plaisantons pas: les agents immobiliers ont certes des bases (assez vagues), mais ne sont absolument pas des ‘spécialistes’ capables de donner un conseil pertinent – pour ça, il vaut mieux s’adresser à des avocats spécialisés, tels Me Gilles Carnoy. Ce n’est pas demain la veille qu’un agent immobilier rédigera un compromis de vente qui tienne compte des nuances concrètes d’un bien, ou acceptera d’assumer la moindre responsabilité: ils utilisent, en tout et pour tout, un compromis de vente standard, d’ailleurs fourni par l’IPI. Les AI refusent même d’accepter le risque de l’insolvabilité de l’acheteur, puisqu’ils réclament leur commission dès la signature du _compromis_… où est leur intervention professionnelle, où sont leurs devoirs, où sont leurs conseils? Nulle part: la seule chose qui leur importe, c’est d’encaisser leur commission.
Quant à leurs cotisations IPI et leurs assurances, c’est tout-à-fait hors de propos. Ce qui fait la valeur d’un professionnel, c’est sa valeur ajoutée, pas ses assurances et ses cotisations à un organisme qui n’a d’autre vocation que de le défendre.
A vous lire, je ne puis que persister et signer: les agents immobiliers sont, pour des particuliers vendeurs, des parasites parfaitement inutiles : il vaut bien mieux s’adresser à des notaires – infiniment moins chers et plus compétents – et passer ses annonces sur internet.
En tant qu’agent immobilier, je trouve que vos propos sont excessifs, bien entendu, beaucoup d’agents immobiliers font encore tout et n’importe quoi mais il y a des professionnels qui travaillent avec rigueur et dans le respect des règles imposées par la déontologie, quand à la rédaction des compromis, je peux vous assurer qu’en ce qui me concerne, il font chaque fois l’objet de félicitations de la part du notaire instrumentant tant ils sont rigoureux.
Tout particulier peut gérer la vente ou la location de son bien, nous proposons avant tout un service et des conseils dirigés dans un parcours souvent complexe pour beaucoup de personnes qui apprécient cette prise en charge!
Il faut éviter de mettre toute une profession dans un même panier, ce n’est pas parce que vous avez eu un problème avec un chirurgien, que tout l’hôpital est à éviter.
J. Fussen (l’artisan de l’immobilier)
Merci de votre réponse.
Merci, surtout, de noter vous-même que « beaucoup d’agents immobiliers font encore tout et n’importe quoi ». Cela, malgré la « déontologie » de l’IPI…
Quant au « parcours souvent complexe », il est assez insignifiant: la liste des vérfications éventuelles tient sur une feuille A4… et presque aucun agent n’agit dans différentes régions. Rien qui justifie, en tout cas, les honoraires exhorbitants qui sont réclamés: un avocat ferait la même chose pour dix fois moins cher.
Et quant à la recherche d’acheteurs, la publicité se limite la plupart du temps à Internet… C’est un peu facile.
Que des agents, comme vous, travaillent bien, je n’en doute pas.
Que cela justifie les honoraire demandés, non.
Que la profession, dans son ensemble, puisse être considérée comme parasitaire: je persiste et signe.
Et cela, sans avoir, moi-même, eu aucun problème avec le chirurgien.
La position de l’ avocat est excessive et donc insignifiante.
Avant d’ être moi-même agent immobilier, il m’ est arrivé de vendre l ‘un ou l’ autre bien.A cette époque, je travaillais environ dix heures par jour et n’avais qu ‘une petite partie du week-end pour me détendre. Tout le monde ne travaille pas dix heures par jour, mais peu de personnes ont le temps de répondre aux demandes, d’ effectuer de nombreuses visites à n’ importe quelle heure, we inclus, de faire aboutir une négociation, et sont incapables d’ établir un compromis, et pire encore, risquent de s’ engager sur un texte proposé par un acquéreur, voire par son avocat.Tout cela, le notaire ne le fera pas. Le notaire ne se donne pas la peine non plus de vérifier la situation urbanistique du bien. En ce qui concerne le montant des honoraires, je tiens d’ abord à faire remarquer qu ‘il n’ y a pas de barême, car cela est interdit par une directive européenne. Mais il faut ici distinguer entre un contrat exclusif et un contrat non-exclusif. Et si je suis partisan de consentir des honoraires réduits pour un contrat exclusif, il n’ en va pas de même en ce qui concerne un contrat non-exclusif, par lequel l’ agent prend le risque de ne rien gagner après avoir travaillé des semaines et parfois des mois. Et peut-être parce qu’ un client à qui l’ agent aura donné une information adéquate sera « passé derrière le dos de l’ agent » et aura traité directement avec le vendeur. Puis-je aussi me permettre, Monsieur l’ avocat, une question: si je vous confieune cause et que vous la perdez, laisserez-vous tomber vos honoraires ?
Si c’est à moi que vous faites allusion, je précise: quoi qu’en ayant la formation, et connaissant bien le métier je ne suis pas avocat.
Vous énoncez que l’agent immobilier fait un travail que le particulier vendeur, trop occupé, n’a pas le temps de faire. C’est à tout le moins douteux.
Dire que le particulier risque de s’engager sur un texte de compromis présenté par un acquéreur, c’est une vue de l’esprit: le particulier vendeur est, dans l’immense majorité des cas, assisté par son notaire, qui lui fournira un compromis adéquat.
Pour ce qui concerne la « plus-value de négociation » qu’apporterait l’agent immobilier, elle est souvent illusoire: son intérêt est d’encaisser sa commission le plus vite possible, quitte à pousser le vendeur à baisser le prix ; c’est le motif pour lequel les agents exigent souvent des contrats de six mois: si ce n’est pas vendu au bout de trois, ils font pression sur le vendeur pour qu’il baisse le prix.
Dire qu’un notaire « ne se donne pas la peine de vérifier la situation urbanistique du bien », c’est, au mieux, de l’ignorance. C’est un des devoirs légaux du notaire, dont la responsabilité à cet égard est écrasante.
Quoique je n’ai nullement plaidé pour un « barême » pour les agents immobiliers, contrairement à ce que vous affirmez, il n’existe aucune directive européenne qui l’interdirait un tel barême.
Pour ce qui est de l’agent immobilier qui travaille « des semaines et parfois des mois » pour vendre un bien: vous parlez sans doute d’un travail _étalé_ sur des semaines ; autre chose serait de compter les heures prestées réelles.
Que celles-ci méritent rémunération, c’est évident. Qu’elles justifient les taux énormes qui sont souvent demandés, certainement pas (dans la plupart des cas).
Quant au vendeur qui « passe derrière le dos de l’agent », c’est impossible: TOUS les contrats prévoient qu’une commission sera due en cas de vente directe, même après la fin du contrat, avec un candidat acheteur à qui l’agent aura fournir des informations « précises et individuelles ».
Par contre, ce qui arrive constamment, c’est qu’en fin de contrat, l’agent, au lieu de fournir la liste de ces candidats-là, fournisse au contraire une énorme liste – d’ailleurs imprécise, et sans adresses – des clients potentiels qui sont dans son système informatique, et à qui il s’est contenté d’envoyer un email standard automatisé. Cfr la jurisprudence ci-dessus…
(suite)
Quant à la comparaison du travail de l’agent immobilier avec celui de l’avocat, je crois pouvoir vous répondre ce qui suit – ceci, pour en employer de nombreux dans le cadre de mes affaires.
Dans un litige, l’avocat ne s’engage nullement à un résultat: ce serait d’ailleurs totalement absurde. Ce à quoi il s’engage, c’est à fournir des prestatons professionnelles dont ont peut espérer qu’elles auront un résultat favorable. Ceci est toujours très clairement expliqué aux clients.
Par contre, l’agent immobilier prétend obtenir un résultat, c’est-à-dire: VENDRE le bien, au prix convenu. Si le résultat n’y est pas, les prestations sont sans valeur. Ne vous en étonnez pas, cher agent: c’est vous-même qui proposez ce type de contrat, et c’est vous qui vous déclarez capable de vendre au prix demandé par le vendeur – à défaut de quoi, rien ne vous oblige à accepter le contrat, et j’irais jusqu’à dire que l’accepter relève de la malhonnêteté intellectuelle.
Au total, et sauf votre respect, vos me paraissent ressortir du boniment – mais après tout, le boniment, c’est l’essentiel du métier de l’agent immobilier.
Comment peut-on déverser autant d’agressivité sur toute une corporation et débiter autant d’inepties ?
Qui a cru que ce monsieur est avocat ou même juriste ? Par contre, en fait de parasite, il se pose un peu là.
Occupez-vous de « vos affaires » qui semblent vous laisser beaucoup de temps, monsieur Delhaye, et épargnez-nous votre prose inepte et inintéressante, il semble que vous vous dissipez inutilement !
J’ai lu avec grand intérêt les commentaires de Mr Delhaye sur la fonction d’agent immobilier et ses réponses aux confrères ayant répondu à ceux-ci.
J’en arrive à me convaincre que Mr Delhaye a une aversion viscérale à l’égard de la profession d’agent immobilier qui est également la mienne.
Certes, il y a eu des exemples de couac de la part de certains agents immobiliers. Cela arrive cependant dans d’autres métiers, notamment des avocats véreux et des notaires indélicats.Ces personnes sont cependant l’exception et la grande majorité d’entre eux peuvent affirmer exercer leur activité avec le plus grand sérieux.
Mr Delhaye traite l’agent immobilier de parasite. Il affirme avoir les connaissances du droit sans exercer la profession d’avocat. Je me pose la question la question de savoir quelle est sa profession.
Mr Delhaye enfin trouve exorbitante une commission que la plupart des agences appliquent à 3% htva du prix de vente obtenu. Oublie-t-il les frais de fonctionnement d’une agence immobilière, qui sont eux exorbitants.
Qu’il se renseigne également sur les commissions d’agence appliquées en France pour ne citer que ce pays. Une commission de 5% est due sur le prix TTC sur chaque opération réussie ou 6% sur le prix hors taxe.
André C.Lefebvre
M. Lefebvre, vous confondez aversion « viscérale » et exposé d’arguments raisonnés.
Par ailleurs, mon propos n’est pas de villipender des agents immobiliers véreux. Comme vous le dites, toutes les professions ont leur brebis galeuses.
Bien au contraire, comme pour avez pu le lire, mes objections s’adressent à l’ensemble de la profession.
Par exemple, la pratique, en fin de contrat, de fournir, en guise de « candidats potentiels ayant reçu des rensignements précis et personnalisés », la liste de tous les gens à qui l’agence a envoyé un email standard, est tout-à-fait généralisée. Elle est totalement abusive – et la jurisprudence qui m’a donné l’occasion de ces commentaires y a vu clair – et elle est très loin d’être unique.
Cette pratique, à elle seule, témoigne d’une malhonnêteté intellectuelle de la profession.
Pour le reste, vous aurez observé que les agents immobiliers prétendent guider les vendeurs dans un maquis juridique – alors qu’ils n’ont, en réalité, qu’une formation très superficielle, d’ailleurs dispensée par des avocats bien connus sur la place. Cette ridicule prétention des agents cache tout simplement des formalités standardisées et insuffisantes. Seul le notaire fera, sur les questions d’urbanisme, etc., une recherche complète – et il la fera toujours, qu’un agent soit intervenu ou pas.
Un autre exemple est votre affirmation que la majorité des agents pratiquent une commission de 3%. C’est faux: on voit bien plus souvent 5 % – quand ce n’est pas, parfois, 8% pour Immo Rossato (et pas pour des biens « difficiles »).
Vous paraissez penser que tous ceux qui ont étudié 5 ans de droit à l’université sont avocats. Cela témoigne tout simplement de votre ignorance.
Pour le reste, vos boniments me sont connus, et ne m’intéressent pas. Je n’y répondrai donc plus.
Ce n’est pas à vous que j’adressais mes avertissements, mais aux propriétaires particuliers, à qui je recommande de faire eux-même leur publicité sur des sites internet très connus, et de demander les conseils de leur notaire habituel – qui les leur fournira toujours même en-dehors de toute mission de vente qui lui serait confiée.
Mr. Delhaye,
Tout d’abord je m’excuse de mon orthographe car ne s’agit pas de ma longue maternelle.
Je respecte beaucoup votre opinion comme je respecte l’opinion de tout le monde, même que parfois je me dis à moi même sur une opinion « Pére, pardonne lui parce qu’il ne sait pas qu’est ce qu’il dit. »
Moi aussi j’ai des opinions que diffèrent d’autres personnes.
Et pour ce sujet, je pense comme ça :
Quand nous travaillons sans exclusivité (la plus part du temps) nous prenons le risque d’investir dans la publicité, communication, déplacements entre autres.
Quand nous concluions « une affaire » ce ne pas toujours pour nous enrichir. Nous sommes déjà contentes de couvrir avec la commission obtenu les frais des « mauvais affaires » quand le propriétaire au encore un de nos confrères nous a avancé.
Je remercie touts les propriétaires que le comprennent.
Je remercie tous les propriétaires que s’adressent à une agence sachant que en dehors nos études, ce la expérience de chaque jour sur le terrain et avoir été confrontés à des expériences différentes que nous pouvons par la suite lui faire profiter.
Merci à touts les propriétaires qui reconnaissent la rapidité qu’une agence peut avoir sur la conclusion de son bien. Lui même ayant une seule annonce noyé beaucoup de fois dans l’offre du marché (sauf si s’agit d’une perle rare) contre le centenaire des annonces proposés par l’agence.
Merci aux propriétaires que comprennent que derrière un portefeuille de clients bien remplie, où il pourras profiter, il y a en effort continu, une dépense d’énergie, de temps, d’argent … que nous mettons dans ses mains à titre gratuit pour commencer.
Je finirais pour remercier encore les propriétaires qui reconnaissent qu’une agence présente ses services, que va tout donner et peut être ne va rien recevoir dans le cadre d’une collaboration non-exclusive.
Mais je respecte Mr. Delhaye votre opinion que par bonheur ne correspond pas à la majorité.
S. Aranda
Vente d’un bien de gré à gré. Par agent immobilier ou par notaire ?
La vente de gré à gré par l’intermédiaire d’un agent immobilier fait l’objet de toute une réglementation qui vise à assurer la meilleure protection possible des intérêts des consommateurs. Le site de l’IPI (www.ipi.be) donne toute la clarté sur ce que le consommateur-propriétaire est en droit d’obtenir de son agent immobilier.
La vente de gré à gré par l’intermédiaire d’un notaire est tout aussi réglementée. Un arrêté royal du 14 novembre 2006 entré en vigueur le 1er janvier 2007 précise les règles applicables à la négociation par les notaires de ventes amiables ou judiciaires de biens immeubles.
Quelles sont ces règles ?
1) Priorité à l’agent immobilier.
Si un agent immobilier agréé par l’IPI a déjà conclu un contrat avec le propriétaire du bien à vendre, le notaire ne peut organiser la mise en vente de gré à gré.
2) Existence obligatoire d’un lien avec un acte de son ministère.
Un notaire peut être chargé de mettre en vente un bien d’un de ses clients et de négocier les conditions de cette vente, à condition que cette activité soit en relation avec son ministère. La déontologie notariale interdisant tout affairisme, le notaire n’est pas autorisé à démarcher ou à prospecter. Un lien professionnel doit préexister entre lui et le vendeur.
3) Obligation d’un contrat écrit
Un contrat écrit devra impérativement être conclu et signé entre le notaire et le propriétaire, pour pouvoir donner lieu à paiement d’honoraires en cas de vente. Ce contrat devra préciser les conditions de la mise en vente (modalités de mise en vente, moyen publicitaire et coût à prévoir, déclaration du vendeur précisant qu’il n’a pas confié la vente de son bien à un tiers, montant de la rémunération et conditions d’exigibilité).
4) Honoraires plafonnés
La fixation du montant des honoraires est libre mais les honoraires doivent se limiter à 2% du prix de vente, après remboursement des frais et débours par le vendeur du bien. Ces honoraires seront majorés d’une TVA au taux de 21 %.
5) Un mandat de 6 mois maximum, sans tacite reconduction.
La mission du notaire ne pourra excéder 6 mois, sans tacite reconduction. Au-delà, un nouvel écrit devra être signé, cette mission étant alors résiliable à tout moment par le notaire ou par le propriétaire à travers l’envoi d’une lettre recommandée avec un préavis de quinze jours.
6) Pas d’honoraire en cas de non vente.
A la date d’expiration du contrat ou en cas de résiliation du contrat, si aucune vente n’a pu se conclure, le notaire réclamera au propriétaire le remboursement des frais de publicité, d’affichage et des autres débours (tels que visites, expertise, coût des recherches, frais divers, etc.) qu’il a préfinancés. Le notaire ne pourra réclamer cependant aucune rémunération pour tâche de négociation, sauf si la vente se conclut finalement avec un amateur s’étant signalé avant l’expiration ou la résiliation du contrat.
Cela étant, il existe de réelles similitudes entre les règles énoncées ci-dessus pour les notaires et celles auxquelles doivent se soumettre les agents immobiliers dans l’exercice de leur activité d’intermédiaire.
Pour conclure la vente d’un bien et avoir droit à sa rémunération, l’agent immobilier fera preuve de toutes ses compétences en matière commerciale, compétences ou savoir-faire que le notaire n’a pas nécessairement. Un notaire a pour tâche principale et essentielle de préparer des actes juridiques. L’agent immobilier et le notaire sont complémentaires pour permettre au propriétaire de vendre son bien dans le respect des lois et règlements de plus en plus complexes aujourd’hui.