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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’avocat démarche et fait sa pub

Dans un arrêt du 5 avril 2011 (affaire C-119/09), la Cour de justice de l’Union européenne a condamné l’interdiction « totale » du démarchage de clientèle imposée aux titulaires de professions libérales, même si l’interdiction est « fondée sur une raison impérieuse d’intérêt général et proportionnée ».

Une telle interdiction est jugée contraire à l’article 24 de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil, du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur.

Les avocats ne pouvaient traditionnellement pas démarcher les clients. Vu cet arrêt, l’assemblée générale de l’Ordre des barreaux francophones et germanophone a adopté le règlement du 25 mars 2013 modifiant les articles 5.1 à 5.9 du Code de déontologie de l’avocat.

Comme c’est l’interdiction totale qui est interdite, cette matière peut encore être réglementée. En effet, l’arrêt de la CJUE reconnaît que « les États membres restent libres de prévoir des interdictions relatives au contenu ou aux modalités des communications commerciales s’agissant des professions réglementées, pour autant que les règles prévues soient justifiées et proportionnées aux fins d’assurer notamment l’indépendance, la dignité et l’intégrité de la profession ainsi que le secret professionnel nécessaire lors de l’exercice de celle-ci ».

Le règlement du 25 mars 2013 (M.B. du 16 avril 2013, en vigueur le 1er août 2013) traite à la fois de la publicité et du démarchage. L’avocat peut faire de la publicité personnelle (non fonctionnelle) avec loyauté, dignité, délicatesse, probité et discrétion. C’était déjà le cas.

L’avocat peut faire valoir ses spécialités si elles lui ont été reconnues en application des dispositions du code de déontologie relatives aux spécialisations.

Par contre, l’avocat ne peut faire état de ses clients ou des causes qu’il a traitées, ni de ses résultats ou de son taux de réussite …

Plus important, il est interdit à l’avocat de fonder sa publicité personnelle sur des conditions financières de son intervention qui ne lui permettent pas d’offrir à ses clients une prestation de qualité, conforme à ses obligations de moyen ou de résultat. La publicité ne peut servir à casser le marché.

Concernant le démarchage, on note que cela ne peut intervenir oralement, mais seulement par écrit. On ne pourrait donc rien dire lors d’une rencontre mais on pourrait écrire après …?

Voilà comment s’y prendre :

« (L’avocat) prend personnellement contact avec le client potentiel ; en règle, il lui adresse un écrit et ne pratique par voie de communication orale qu’à l’égard d’un client existant, d’un ancien client ou d’une relation dont il peut raisonnablement estimer qu’il s’attend à ce qu’il lui offre ses services pour l’affaire ou le type d’affaires concernées.

Il ne se rend pas chez un client potentiel sans avoir été préalablement invité et autorisé par celui-ci.

Il ne profite pas de l’état de faiblesse du client potentiel pour lui proposer un service personnalisé relatif à la situation ou la procédure à laquelle il est confronté.

Il s’abstient de toute démarche qui altère ou est susceptible d’altérer la liberté de choix ou de conduite du client. »

On retiendra que l’avocat peut donc adresser des offres de service écrites et personnelles, en faisant état de sa spécialisation et de ses prix si ceux-ci permettent d’assurer un service de qualité.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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