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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’avocat démarche et fait sa pub

Dans un arrêt du 5 avril 2011 (affaire C-119/09), la Cour de justice de l’Union européenne a condamné l’interdiction « totale » du démarchage de clientèle imposée aux titulaires de professions libérales, même si l’interdiction est « fondée sur une raison impérieuse d’intérêt général et proportionnée ».

Une telle interdiction est jugée contraire à l’article 24 de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil, du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur.

Les avocats ne pouvaient traditionnellement pas démarcher les clients. Vu cet arrêt, l’assemblée générale de l’Ordre des barreaux francophones et germanophone a adopté le règlement du 25 mars 2013 modifiant les articles 5.1 à 5.9 du Code de déontologie de l’avocat.

Comme c’est l’interdiction totale qui est interdite, cette matière peut encore être réglementée. En effet, l’arrêt de la CJUE reconnaît que « les États membres restent libres de prévoir des interdictions relatives au contenu ou aux modalités des communications commerciales s’agissant des professions réglementées, pour autant que les règles prévues soient justifiées et proportionnées aux fins d’assurer notamment l’indépendance, la dignité et l’intégrité de la profession ainsi que le secret professionnel nécessaire lors de l’exercice de celle-ci ».

Le règlement du 25 mars 2013 (M.B. du 16 avril 2013, en vigueur le 1er août 2013) traite à la fois de la publicité et du démarchage. L’avocat peut faire de la publicité personnelle (non fonctionnelle) avec loyauté, dignité, délicatesse, probité et discrétion. C’était déjà le cas.

L’avocat peut faire valoir ses spécialités si elles lui ont été reconnues en application des dispositions du code de déontologie relatives aux spécialisations.

Par contre, l’avocat ne peut faire état de ses clients ou des causes qu’il a traitées, ni de ses résultats ou de son taux de réussite …

Plus important, il est interdit à l’avocat de fonder sa publicité personnelle sur des conditions financières de son intervention qui ne lui permettent pas d’offrir à ses clients une prestation de qualité, conforme à ses obligations de moyen ou de résultat. La publicité ne peut servir à casser le marché.

Concernant le démarchage, on note que cela ne peut intervenir oralement, mais seulement par écrit. On ne pourrait donc rien dire lors d’une rencontre mais on pourrait écrire après …?

Voilà comment s’y prendre :

« (L’avocat) prend personnellement contact avec le client potentiel ; en règle, il lui adresse un écrit et ne pratique par voie de communication orale qu’à l’égard d’un client existant, d’un ancien client ou d’une relation dont il peut raisonnablement estimer qu’il s’attend à ce qu’il lui offre ses services pour l’affaire ou le type d’affaires concernées.

Il ne se rend pas chez un client potentiel sans avoir été préalablement invité et autorisé par celui-ci.

Il ne profite pas de l’état de faiblesse du client potentiel pour lui proposer un service personnalisé relatif à la situation ou la procédure à laquelle il est confronté.

Il s’abstient de toute démarche qui altère ou est susceptible d’altérer la liberté de choix ou de conduite du client. »

On retiendra que l’avocat peut donc adresser des offres de service écrites et personnelles, en faisant état de sa spécialisation et de ses prix si ceux-ci permettent d’assurer un service de qualité.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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