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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’avocat démarche et fait sa pub

Dans un arrêt du 5 avril 2011 (affaire C-119/09), la Cour de justice de l’Union européenne a condamné l’interdiction « totale » du démarchage de clientèle imposée aux titulaires de professions libérales, même si l’interdiction est « fondée sur une raison impérieuse d’intérêt général et proportionnée ».

Une telle interdiction est jugée contraire à l’article 24 de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil, du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur.

Les avocats ne pouvaient traditionnellement pas démarcher les clients. Vu cet arrêt, l’assemblée générale de l’Ordre des barreaux francophones et germanophone a adopté le règlement du 25 mars 2013 modifiant les articles 5.1 à 5.9 du Code de déontologie de l’avocat.

Comme c’est l’interdiction totale qui est interdite, cette matière peut encore être réglementée. En effet, l’arrêt de la CJUE reconnaît que « les États membres restent libres de prévoir des interdictions relatives au contenu ou aux modalités des communications commerciales s’agissant des professions réglementées, pour autant que les règles prévues soient justifiées et proportionnées aux fins d’assurer notamment l’indépendance, la dignité et l’intégrité de la profession ainsi que le secret professionnel nécessaire lors de l’exercice de celle-ci ».

Le règlement du 25 mars 2013 (M.B. du 16 avril 2013, en vigueur le 1er août 2013) traite à la fois de la publicité et du démarchage. L’avocat peut faire de la publicité personnelle (non fonctionnelle) avec loyauté, dignité, délicatesse, probité et discrétion. C’était déjà le cas.

L’avocat peut faire valoir ses spécialités si elles lui ont été reconnues en application des dispositions du code de déontologie relatives aux spécialisations.

Par contre, l’avocat ne peut faire état de ses clients ou des causes qu’il a traitées, ni de ses résultats ou de son taux de réussite …

Plus important, il est interdit à l’avocat de fonder sa publicité personnelle sur des conditions financières de son intervention qui ne lui permettent pas d’offrir à ses clients une prestation de qualité, conforme à ses obligations de moyen ou de résultat. La publicité ne peut servir à casser le marché.

Concernant le démarchage, on note que cela ne peut intervenir oralement, mais seulement par écrit. On ne pourrait donc rien dire lors d’une rencontre mais on pourrait écrire après …?

Voilà comment s’y prendre :

« (L’avocat) prend personnellement contact avec le client potentiel ; en règle, il lui adresse un écrit et ne pratique par voie de communication orale qu’à l’égard d’un client existant, d’un ancien client ou d’une relation dont il peut raisonnablement estimer qu’il s’attend à ce qu’il lui offre ses services pour l’affaire ou le type d’affaires concernées.

Il ne se rend pas chez un client potentiel sans avoir été préalablement invité et autorisé par celui-ci.

Il ne profite pas de l’état de faiblesse du client potentiel pour lui proposer un service personnalisé relatif à la situation ou la procédure à laquelle il est confronté.

Il s’abstient de toute démarche qui altère ou est susceptible d’altérer la liberté de choix ou de conduite du client. »

On retiendra que l’avocat peut donc adresser des offres de service écrites et personnelles, en faisant état de sa spécialisation et de ses prix si ceux-ci permettent d’assurer un service de qualité.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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