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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (III)

Les droits d’enregistrement de 0,2 % sur les redevances périodiques cumulées ou sur le canon unique de l’emphytéose, majorés des éventuelles charges, seront appliqué. L’article 83 C. enreg. ne contient pas une base de référence pour le calcul des droits, comme la valeur vénale en cas de vente (art. 45), en sorte que c’est sur la seule contrepartie conventionnelle que les droits seront portés.

La valeur de la contrepartie du droit est aussi importante en matière d’impôt direct car, pour une personne physique, la redevance est taxée comme un revenu immobilier, au taux progressif par tranche et globalisée à l’IPP, sauf dans le cas de l’emphytéose soutenant un leasing immobilier ou une opération assimilée (art. 10 al. 2, CIR/92).

Comment fixer  la contrepartie du droit d’emphytéose ? Cette valeur doit exister car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 impose une « redevance en reconnaissance du droit de propriété. »

On en déduit que la redevance ne peut être dérisoire (C. Mostin, « Emphytéose et superficie », Rép. Not., T. II, Les biens, L. VI, Larcier, Bruxelles, 2004, p. 109, n° 76).

Mais peut-elle être symbolique ? Je le crois. En effet, le canon ne doit pas représenter la valeur économique de la jouissance, mais doit seulement reconnaître la propriété du tréfoncier. En effet, dans l’intention du législateur, le canon sert symboliquement à reconnaître la propriété du tréfoncier (V. van den Haselkamp-Hansenne, « L’emphytéose », Guide de droit immob., Kluwer, Waterloo, 2012, p. I-18.3.4).

De plus, historiquement, l’emphytéose a pour raison d’être la mise en valeur de terrain en friche, d’où la nécessité d’assurer la reconnaissance du droit du propriétaire. L’intérêt de ce dernier est de voir son fonds mis en valeur, plus que d’en tirer un revenu. Une redevance ne s’indique en principe pas lorsque le fonds est, à la constitution du droit, non encore en état d’être exploité.

La redevance peut donc être faible ou symbolique, mais elle doit exister. En revanche, dans le droit de superficie, il est possible de ne pas stipuler de prix.

Commentaires

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  1. Pili #

    Félicitations pour les articles!!!

    avril 17, 2013

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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