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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (III)

Les droits d’enregistrement de 0,2 % sur les redevances périodiques cumulées ou sur le canon unique de l’emphytéose, majorés des éventuelles charges, seront appliqué. L’article 83 C. enreg. ne contient pas une base de référence pour le calcul des droits, comme la valeur vénale en cas de vente (art. 45), en sorte que c’est sur la seule contrepartie conventionnelle que les droits seront portés.

La valeur de la contrepartie du droit est aussi importante en matière d’impôt direct car, pour une personne physique, la redevance est taxée comme un revenu immobilier, au taux progressif par tranche et globalisée à l’IPP, sauf dans le cas de l’emphytéose soutenant un leasing immobilier ou une opération assimilée (art. 10 al. 2, CIR/92).

Comment fixer  la contrepartie du droit d’emphytéose ? Cette valeur doit exister car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 impose une « redevance en reconnaissance du droit de propriété. »

On en déduit que la redevance ne peut être dérisoire (C. Mostin, « Emphytéose et superficie », Rép. Not., T. II, Les biens, L. VI, Larcier, Bruxelles, 2004, p. 109, n° 76).

Mais peut-elle être symbolique ? Je le crois. En effet, le canon ne doit pas représenter la valeur économique de la jouissance, mais doit seulement reconnaître la propriété du tréfoncier. En effet, dans l’intention du législateur, le canon sert symboliquement à reconnaître la propriété du tréfoncier (V. van den Haselkamp-Hansenne, « L’emphytéose », Guide de droit immob., Kluwer, Waterloo, 2012, p. I-18.3.4).

De plus, historiquement, l’emphytéose a pour raison d’être la mise en valeur de terrain en friche, d’où la nécessité d’assurer la reconnaissance du droit du propriétaire. L’intérêt de ce dernier est de voir son fonds mis en valeur, plus que d’en tirer un revenu. Une redevance ne s’indique en principe pas lorsque le fonds est, à la constitution du droit, non encore en état d’être exploité.

La redevance peut donc être faible ou symbolique, mais elle doit exister. En revanche, dans le droit de superficie, il est possible de ne pas stipuler de prix.

Commentaires

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  1. Pili #

    Félicitations pour les articles!!!

    avril 17, 2013

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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