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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acheter avec l’assurance de pouvoir construire (Bruxelles et Flandre)

L’acquisition d’un immeuble important s’inscrit souvent dans le cadre de la réalisation d’un projet immobilier.

Il est alors nécessaire de recevoir des apaisements sur le plan urbanistique avant de procéder à un investissement d’une certaine ampleur.

La solution la plus courante est d’acquérir sous la condition suspensive de la délivrance des permis de lotir, d’urbanisme et d’environnement.

Pendente conditione, les risques sur le bien restent à charge du vendeur (art. 1182 du Code civil). L’acheteur ne peut accomplir  que des  actes conservatoires  de  son  droit  (art.  1180).

Mais les délais de délivrance des permis sont longs, surtout s’il faut procéder à des études d’incidence, des mesures particulières de publicité, requérir la consultation d’instances, demander la suppression de servitudes ou encore demander un permis socio-économique.

Si le vendeur doit vendre rapidement, il est difficile de lui imposer de tels délais, même s’il est conscient de ce qu’une sécurité d’urbanisme confère une plus-value à son bien.

A cet égard, le recours à la promesse de vente, au lieu de réaliser une vente sous condition, n’offre pas vraiment d’avantage.

Certes la promesse peut être payée (indemnité d’immobilisation du bien, transformée en acompte lors de la levée de l’option), mais cet avantage n’est pas déterminant.

Quant au bénéficiaire de la promesse, s’il a l’assurance de pouvoir acheter, il reste sans aucun droit sur le bien, par exemple si l’immeuble vient à périr par le feu avant la levée de son option (Cass., 12 décembre 1991, Pas., 1992, I, p. 198).

La vente sous condition d’obtention des permis ou l’option d’achat ne permettent donc que de figer l’opération jusqu’à la délivrance des permis.

Cela ne permet pas de conclure rapidement la vente sur base d’une garantie d’urbanisme.

Dans la région de Bruxelles-Capitale, le certificat d’urbanisme (art. 198 CoBAT) est censé répondre à cette exigence.

Ce document indique dans quelle mesure la destination envisagée pour le bien et les actes et travaux prévus sur celui-ci sont susceptibles d’être agréés (art. 203).

Le certificat d’urbanisme ne dispense pas de l’obtention d’un permis de lotir et/ou d’urbanisme si le projet envisagé doit être mise en œuvre.

Le certificat d’urbanisme est délivré selon la même procédure, dans les mêmes délais et par les mêmes autorités que ceux prévus pour les permis.

Si le Collège des Bourgmestre et Échevins ne se prononce pas dans le délai qui leur est imparti (art. 156), on peut saisir directement le fonctionnaire délégué qui délivrera le certificat (art. 164).

 Le certificat d’urbanisme est périmé si dans les deux années de sa délivrance, une demande de permis n’est pas introduite ou si la demande de permis fait ultérieurement l’objet d’une décision définitive de refus.

En cas de projet mixte, le certificat d’urbanisme est suspendu tant qu’un certificat d’environnement définitif n’a pas été obtenu.

Logiquement, la délivrance d’un certificat d’environnement négatif emporte caducité de plein droit du certificat d’urbanisme.

Le fait que le certificat soit délivré dans le même délai qu’un permis d’urbanisme réduit considérablement son intérêt.

De plus, le certificat est indicatif ; il ne lie pas l’autorité délivrante (Cass., 14 décembre 1995, Pas., 1995, I, p. 1159).

En revanche, lorsque la demande de certificat a été soumise à des mesures particulières de publicité (concertation), la demande de permis en est dispensée, sauf motifs nouveaux.

De même, un certificat négatif permet l’indemnisation des moins-values résultant d’un plan d’aménagement.

Mais la question essentielle reste le délai ; à cet égard, le certificat d’urbanisme n’est pas une solution idéale.

Or justement, en Flandre, il existe une procédure plus pragmatique.

On peut tout d’abord demander, comme dans la Région de Bruxelles-Capitale, un stedenbouwkundig attest (art. 135/1 du décret du 18 mai 1999 devenu l’article 5.3.1. du Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Sur base d’une appréciation raisonnable (in redelijkheid), ce document indique à quelles prescriptions urbanistiques, conditions de lotissement et exigences du bon aménagement du territoire un projet devra satisfaire.

Un décret flamand du 27 mars 2009 et son arrêté d’exécution du Gouvernement flamand du 19 mars 2010 (modifié le 20 mai 2011), en vigueur depuis le 1er avril 2010, rendent la procédure plus efficace pour le demandeur.

Tout d’abord, le stedenbouwkundig attest doit être délivré dans le délai de rigueur de 75 jours à dater de la demande (formulaire électronique).

Ce délai est beaucoup plus conforme aux exigences de la vie des affaires.

De plus, les données du stedenbouwkundig attest ne peuvent pas être modifiées à l’occasion d’une demande de permis de lotir ou d’urbanisme, sauf dans les cas suivants :

  • Si une modification substantielle a été apportée au terrain concerné ou aux prescriptions urbanistiques durant la période de validité de l’attestation d’urbanisme.
  • Si la délivrance de l’attestation a été affectée d’erreur matérielle ou si des faits n’ont pu être pris en compte lors de l’éventuelle enquête publique.

L’attestation est valable deux ans ; elle est délivrée par la même autorité qu’un permis, selon les cas le Collège des Bourgmestre et Échevins, le Gouvernement flamand, le fonctionnaire urbaniste délégué ou le fonctionnaire urbaniste régional.

Le descriptif qui appuie la demande peut être une esquisse du projet (een schetsontwerp) pour laquelle l’intervention de l’architecte n’est pas requise, ce qui réduit le coût de l’opération.

On voit que le système flamand est plus moderne et plus réaliste.

Mais il y a mieux encore.

En effet, il existe en Flandre la projectvergadering met de vergunningverlenende overheid, en français « réunion de projet avec les instances délivrantes ».

Le promoteur d’un projet important de construction ou de lotissement, disposant d’une étude de projet réaliste (realistische projectstudie), peut demander une réunion (vergadering) avec les autorités délivrantes et consultatives.

La notion de projet important est décrite à l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement flamand du 19 mars 2010 ; la notion est assez large.

L’étude de projet contient les éléments suivants :

  • L’identification des promoteurs,
  • Les objectifs du projet,
  • La localisation et la description des terrains,
  • L’élaboration spatiale, structurelle et financière du projet, avec les différentes variantes possibles,
  • Les plus-values que le projet génère sur le plan social, économique, spatial ou environnemental,
  • Le timing d’exécution,
  • Le relevé des autorisations administratives et des consultations requises,
  • Tout élément permettant d’apprécier la compatibilité du projet avec les plans d’aménagement du territoire exécutoires.

La réunion de projet a pour objet de coordonner les instances concernés, de discuter des adaptations qui seraient utiles ou nécessaires au projet, et de délivrer éventuellement un stedenbouwkundig attest.

Les instances concernées dépendent, notamment, de ce que la Commune a établi ou non un plan structurel et un registre des plans (« communes émancipées »).

Sinon, le fonctionnaire urbaniste régional doit être avisé de la demande.

L’article 5.3.2., § 2, précise que la requête en organisation d’une réunion de projet ne peut être refusée. C’est clair.

La procédure électronique de demande de réunion doit être accessible via le site web de l’administration de l’aménagement du territoire (art. 6 de l’arrêté).

La réunion est tenue dans un délai de rigueur de quinze à trente jours après l’envoi des invitations.

Ici aussi, on voit que les contrainte de délais sont prises en compte.

Au plus tard au moment de la réunion de projet, toutes les instances concernées rendent un avis motivé, oralement ou par écrit, sur les points suivants :

  • Les élément et les variantes du projet qui d’après elles sont compatibles avec la réglementation qu’elles sont chargées de faire appliquer,
  • Les éléments et variantes qui suscitent des objections,
  • Les adaptations qui s’imposent en vue d’un bon déroulement des demande des permis,
  • Le délai prévu pour le traitement administratif des demandes de permis.

La réunion doit tendre à concilier les points de vues éventuellement divergents, dit l’article 9, § 3, de l’arrêté.

Un rapport écrit est établi reprenant les conditions et modalités. Ce rapport est envoyé à toutes les instances et parties concernées dans les 30 jours de la réunion, délai de rigueur.

Dans les 15 jours, les intéressés peuvent transmettre leur réaction.

Cela ressemble à une procédure de ruling urbanistique. Le demandeur peut savoir dans un délai raisonnable si son projet immobilier est admissible, ce qui sécurise son acquisition  sans problème de délai.

C’est manifestement pensé dans l’intérêt des acteurs immobiliers, en vue d’une application rapide et pratique de la loi.

On rêve de connaître un tel pragmatisme en Région de Bruxelles-Capitale …

Ajoutons que l’on peut aussi demander un extrait urbanistique d’un bien immeuble (art. 10 de l’arrêté).

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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