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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le sort du contrat de courtage immobilier conclu en méconnaissance d’une norme déontologique

Que penser de l’agent immobilier qui stipule dans son contrat une commission consistant dans la différence entre le prix de vente obtenu et le prix de vente demandé par le propriétaire, avec un minimum garanti.

Cette clause est-elle licite ?

Oui, dit la Cour d’appel de Gand dans un arrêt du 19 juin 2009 (Indicator, 13 janvier 2011, p. 5).

Le tribunal de première instance de Bruxelles, dans un jugement du 6 juin 1979 (Pas., 1980, II, p. 60), a aussi reconnu aussi la licéité de principe d’une telle clause.

Selon la Cour d’appel de Gand, ni l’arrêté royal du 12 janvier 2007 ni la loi sur les pratiques du marché n’interdisent de stipuler pareille clause.

Nous sommes moins formels.

L’article 88, 4° de la loi sur les pratiques du marché précise qu’une pratique commerciale est réputée trompeuse si, d’une manière quelconque, elle induit ou est susceptible d’induire en erreur le consommateur moyen sur le prix ou le mode de calcul du prix et que cette pratique amène ou est susceptible de amener le consommateur à prendre une décision commerciale qu’il n’aurait pas prise autrement.

On peut considérer qu’en choisissant un tel mode de détermination de la commission, sur base d’une évaluation volontairement basse de l’immeuble, l’agent immobilier commette une pratique commerciale trompeuse.

Et les pratiques trompeuses sont considérées comme déloyales par l’article 85 et, à ce titre, elles sont interdites (art. 86).

Mais il y a un autre problème.

La pratique évoquée est rigoureusement interdite par l’article 65 du Code de déontologie qui dispose :

« L’agent immobilier courtier ne peut stipuler de mode de détermination de ses honoraires qui crée une situation de conflit entre ses intérêts et ceux de son commettant, notamment en stipulant des honoraires correspondant au surplus entre le montant initialement convenu avec son commettant et celui effectivement obtenu de la transaction faisant l’objet de sa mission. »

Dans son édition de 2004, Monsieur Collon stigmatise ce genre de clause comme étant déloyale, mais concède que le Code déontologie ne l’interdit pas (Le statut de l’agent immobilier, Larcier, 2004, p. 190).

Ce n’est pas exact, ou en tout cas, ce ne l’est plus.

D’ailleurs, dans une décision du 7 décembre 2010 de la Chambre d’appel d’expression française de l’IPI (n° 642), la stipulation d’une telle clause a valu à son auteur une sanction disciplinaire de 3 mois de suspension (12 mois devant la Chambre exécutive, mais il y avait d’autres infractions).

Quelle est l’influence d’une violation déontologique sur le rapport civil entre l’agent immobilier et son client ?

Il est évident que la violation d’une norme déontologique pourra être sanctionnée disciplinairement.

Mais ce n’est pas cela qui affectera le contrat.

Sur le plan juridique, toutes les normes déontologiques ne correspondent pas forcément à des obligations sanctionnées par le droit positif.

Certaines sont des lignes directrices ou de simples normes de comportement.

D’autres, comme l’article 65 en question sont plus précises et contiennent une véritable interdiction à charge de l’agent immobilier.

Le Code de déontologie des agents immobiliers a force obligatoire car il est sanctionné par un arrêté royal du 27 septembre 2006 (art. 7, § 1, de la loi-cadre du 1er mars 1976).

Mais il n’est est obligatoire que pour les agents immobiliers.

On se souviendra, à propos du Code de déontologie de l’IPI justement, de ce que le Conseil d’État avait recalé le premier Code (A.R. du 3 février 1999) au motif de ce que « si les règles déontologiques peuvent influencer les relations entre la profession considérée et ses clients par les devoirs divers qu’elles imposent aux titulaires de cette profession, elles ne peuvent, par contre, avoir pour effet direct de créer des devoirs qui s’imposent aux tiers à cette profession. »

La codification déontologique ne lie pas les personnes étrangères à la profession.

Cela ne veut pas dire que celles-ci sont privées du droit d’invoquer le respect de ces règles, dans leurs rapports avec un agent immobilier.

Il est vrai que l’action disciplinaire est indépendante de l’action civile ; ce principe est déposé dans l’article 417 du Code judiciaire qui est considéré come un principe général de droit (Cass., 19 novembre 1993, Arr. Cass., 1993, p. 968 ; R. Timmerman, Het professionneel recht van het vastgoedmakelaar, Kluwer, 2003, p. 288).

Il reste que l’agent immobilier qui ne respecte pas sa propre déontologie commet une faute dont la réparation pourra lui être demandée suivant les principes de la responsabilité contractuelle, l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et de respecter les usages de la profession (art. 1134, alinéa 3, et 1135 du Code civil).

Mais cela permet-il de faire annuler une clause d’un contrat de courtage qui est contraire au Code de déontologie lorsque la clause a fait l’objet d’un échange de consentement ?

Seules les conventions contraires à une loi d’ordre public ou impérative peuvent être sanctionnées de nullité (art. 6 du Code civil).

Une norme déontologique ne peut être considérée comme une règle d’ordre public, voire impérative, même si elle protège manifestement les intérêts d’une partie ou d’une catégorie de personnes.

Il résulte en effet clairement de l’article 2, § 1, 4° de la loi cadre du 1er mars 1976, et de l’article 5, § 1, 3° de l’arrêté royal du 6 septembre 1993, organisant la profession d’agent immobilier, que le Code de déontologie se limite à l’ordre interne de la profession.

Il n’a pas vocation à interférer dans les rapports civils entre les agents immobiliers et leurs clients.

Cela a pour conséquence qu’il ne serait pas possible, à notre avis, de poursuivre la nullité d’un contrat, ou d’une clause, qui serait contraire à une disposition du Code de déontologie, sur base des articles 6 et 1128 du Code civil.

Une annulation pour cause illicite serait-elle possible ?

La cause s’entend du mobile déterminant, ici la poursuite d’une commission établie au mépris de la déontologie.

Mais il faut que le mobile déterminant soit entré dans le champ contractuel, et non cantonné dans l’univers subjectif de l’une des parties (P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, T. I, Bruylant, 2010, p. 315).

Or il est irréaliste d’imaginer que l’intention d’obtenir une commission contraire à l’article 65 du Code de déontologie soit partagée par les deux parties.

L’annulation pour cause illicite n’est donc pas davantage un moyen d’annulation du contrat.

Cela ne signifie pas pour autant que le client de l’agent immobilier, confronté à une méconnaissance de la déontologie, soit dépourvu de défense.

En effet, l’agent immobilier ne serait pas recevable, à notre avis, à réclamer le bénéfice d’un contrat qu’il aurait conclu en violation de sa déontologie.

Ainsi, une action en paiement d’une commission déterminée en violation de l’article 65 du Code de déontologie, serait irrecevable pour défaut d’intérêt légitime à agir.

Il ne faut pas oublier que l’article 17 du Code judiciaire dispose que l’action ne peut être admise si le demandeur n’a pas intérêt pour la former.

Or, dans un  arrêt du 14 mai 2004 (rôle n° C020524F et C020548F, www.cass.be), la Cour de cassation a précisé que l’intérêt au sens de cette disposition, doit être légitime (voy. aussi Cass., 2 avril 1998, Pas., 1998, I, n° 188).

L’agent immobilier ne pourrait demander en justice le bénéfice de sa propre violation de sa déontologie. Il ferait valoir un intérêt qui n’est pas légitime.

En résumé, il nous paraît qu’un contrat conclu au mépris du Code de déontologie ne pourrait de ce seul fait, être annulé pour objet illicite, ou pour cause illicite.

En revanche, l’action d’un agent immobilier qui poursuivrait le paiement d’une commission convenue au mépris de sa déontologie, ne devrait pas être accueillie par le juge.

Cet obstacle se situe au stade de la recevabilité de la demande. Le juge ne devrait donc pas examiner le fond, sinon sur le caractère légitime du droit que l’action sanctionne.

Cela signifie que le juge ne pourrait pas accorder une commission corrigée, ou autrement calculée.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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