En juin 2025, le Groupe Colruyt a fait l’acquisition de 100 % de la chaîne Délitraiteur auprès du Groupe Louis Delhaize.

Ce réseau fort de 41 magasins (en 2024) offre une gamme de plats préparés ou à réchauffer.

La société Braîne Délice est franchisé de Délitraiteur. Elle a conclu pour ce faire un contrat de franchise et un bail commercial avec Délitraiteur.

Les deux conventions sont évidemment interdépendantes. Les lieux sont loués à usage exclusif d’un magasin faisant partie du réseau.

Les deux conventions sont conclue pour une même durée qui se termine le même jour. Il est aussi prévu que l’expiration du contrat de franchise constitue une condition résolutoire du bail.

À cette occasion, le franchisé octroie au franchiseur une option d’achat du fonds de commerce.

Ce dispositif contractuel est courant dans les réseaux de franchise « avec mur » quand le franchiseur est propriétaire du lieu. Mais l’accouplement des deux contrats pour n’en faire qu’un ne va pas toujours sans heurt.

Un arrêt du 12 décembre 2025 de la Cour de cassation illustre bien cette réalité.

Braîne Délice annonce souhaiter poursuivre le contrat de franchise et demande à cette occasion, dans les formes et délai, le renouvellement de son bail commercial.

Délitraiteur refuse de renouveler le contrat de franchise et précise qu’elle entend lever l’option d’achat sur le fonds de commerce de Braîne Délice.

En conséquence Délitraiteur notifie à Braîne Délice que le bail prend fin, puisque la franchise s’éteint. Le franchiseur ajoute que la demande de renouvellement est alors sans objet.

Le juge de paix constate que Délitraiteur a refusé le renouvellement pour un motif non prévu par l’article 16 de la loi sur les baux commerciaux et condamne donc le franchiseur à une indemnité de trois ans de loyer.

C’est l’application de l’article 16.IV de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.

Le tribunal de première instance du Brabant wallon ne voit pas les choses ainsi.

Pour le tribunal, l’intention des parties était de conclure deux conventions dont les causes sont communes et interdépendantes contractuellement.

Elles ont prévu une condition résolutoire du bail commercial expressément liée au terme du contrat de franchise.

En conséquence, vu le non renouvellement du contrat de franchise, la demande de renouvellement du bail commercial est sans objet.

Que va en penser la Cour de cassation ?

Il faut d’abord préciser que le législateur wallon a voulu protéger les commerçants franchisés (art. 1, §§ 2 et 3, de la loi du 30 avril 1951).

Le décret wallon du 17 juillet 2018 impose l’application intégrale de la loi sur les baux commerciaux aux baux commerciaux conclus dans le cadre d’une relation de franchise.

Le décret prévoit aussi que toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l’exploitation d’une enseigne déterminée est réputée non écrite.

Pour le juge d’appel, la réforme wallonne du bail n’a pas pour effet de rendre inopérante la condition résolutoire.

La licéité de cette condition est largement admise en doctrine et en jurisprudence, pour autant qu’elle ne réduise pas la durée du bail commercial telle que l’article 3 la détermine.

Le preneur ne peut plus demander le renouvellement d’un bail qui a pris fin par l’effet de la condition résolutoire, décide donc le juge d’appel.

On peut le comprendre : le franchiseur bailleur n’a aucune envie de se retrouver bailleur d’une enseigne concurrente.

Mais les travaux parlementaires montrent que le décret wallon a clairement pour objectif de protéger le franchisé-preneur de la résiliation d’un contrat de franchise (Doc., parl. Rég. w., 2017-2018, n° 1142/1, p. 5).

Revenons à la Cour de cassation.

L’article 13 de la loi donne le droit au preneur de demander le renouvellement et cette disposition est impérative. Un dispositif contractuel ne peut y déroger.

Si le bailleur refuse le renouvellement, il s’expose à l’indemnité prévue par l’article 16.IV, qui est pareillement impératif.

La Cour de cassation relève enfin que l’article 1er, §§ 2 et 3, précité est impératif en faveur du preneur. Il en découle que le contrat de franchise ne fait pas perdre au bail son autonomie.

Et de conclure (Cass., 12 décembre 2025, rôle n° C.24.0340.F, www.juportal.be) :

« Il s’ensuit que, en ce qu’elle prive le preneur du droit au renouvellement du bail et, en cas de refus sans motif du bailleur de renouveler le bail, à l’indemnité prévue à l’article 16, IV, précité, une clause résolutoire liant le sort du bail commercial conclu dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial tel qu’il est défini à l’article I.11, 2°, du Code de droit économique à celui dudit contrat de partenariat commercial, ne peut produire d’effet » (nous soulignons).

La théorie de la fusion contractuelle de la franchise et du bail ne modifie pas le caractère impératif des dispositions régissant le bail commercial.

Un dispositif contractuel ne peut donc y déroger, fut-il économiquement justifié sinon équilibré.

La Cour de cassation casse le jugement nivellois pour avoir violé l’article 1er, §§ 2 et 3, de la loi telle qu’elle est applicable en Région wallonne.

Rappelons que l’article 1^er, § 2, dit clairement : « la présente section s’applique également intégralement aux baux conclus dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial tel que défini à l’’article I.11, 2°, du Code de Droit économique du 28 février 2013. »

La question qui se pose est de savoir si l’arrêt du 12 décembre 2025 est une particularité wallonne vu le décret du 17 juillet 2018, ou si le raisonnement déborde sur les autres Régions.

Faut-il vraiment un décret pour affirmer qu’un bail commercial couplé à un contrat de franchise reste un bail commercial, ou du moins que ses dispositions impératives gardent leur caractère ?

On peut se poser la question.

La doctrine et la jurisprudence ont dégagé deux théories (sans considération des Régions) :

• la théorie de l’accessoire : le bail est considéré comme l’accessoire du contrat de franchise et prend fin avec lui,

• la théorie de la distribution des règles : les règles du bail commercial sont destinées à protéger le locataire de sorte qu’elles s’appliquent indépendamment des vicissitudes de la franchise.

Source et références : Lexing émulation.

La jurisprudence majoritaire penche pour la première théorie lorsque la franchise prédomine, en présence d’un vrai transfert de savoir-faire, de l’usage d’une enseigne forte et d’une réelle assistance.

Mais il reste que tout dispositif contractuel qui écarte une loi impérative ne peut trouver à s’appliquer.

L’interdépendance contractuelle qui lie le sort de l’un à l’autre, même justifiée par l’intensité du lien au sein des contrats groupés, n’est finalement rien d’autre qu’un dispositif contractuel, qui sera toujours impuissant à surmonter l’impérativité de la loi.

Ceci dit, l’arrêt qui nous occupe reste lié au décret wallon. Il est donc trop tôt pour dire que la Cour de cassation a choisi la théorie de la distribution des règles.

En tout cas, ce qui est sûr à ce stade, c’est que cet arrêt fragilise le secteur de la franchise-mur, certainement en Wallonie.

La photo : un bel immeuble à appartements de style moderniste (Alex Bosshard, 1924), avenue Emile Duray 38 à Ixelles. L’avenue fut tracée en 1907 en vue de l’exposition universelle de Bruxelles en 1910 au Solbosch. Elle s’appelait avenue Courbe (et elle l’était) puis avenue de la Patrie et enfin avenue Duray du nom d’un facteur de piano également bourgmestre d’Ixelles.