Les opérations immobilières sur options permettent au marchand de bien de capter la différence entre le prix global initial et la somme des prix à la découpe. 

En contrepartie, il prend en charge les frais et les démarches de la division et de la commercialisation.

Le marchand répartit le prix global sur l’ensemble des lots mais s’il vend bien, il peut acquérir ou faire acquérir à moindre prix le ou les derniers lots.

Bref, le marchand qui prend une option d’achat divisible et cessible sur un immeuble réalise en règle son bénéfice sur les derniers lots.

Cela explique qu’il doit d’abord vendre les lots qui sont sous préemption. Si le dernier lot est à un prix résiduel, la préemption peut priver le marchand de son bénéfice.

Comment appréhender la problématique du droit de préemption dans les options réciproques ?

D’abord deux nuances importantes :

• Il ne faut pas confondre option d’achat et option de vente.

• Et il ne faut pas confondre droit de premier refus (right of first refusal), ou de première offre, et droit de préemption.

La convention d’options réciproques commencent par une période option d’achat suivie d’une période d’option de vente.

Si c’est un droit de premier refus, l’option d’achat doit être préalablement notifiée au bénéficiaire.

Si c’est un droit de préemption, c’est la levée de l’option d’achat qui doit être notifiée étant précisé que la promesse réservera le droit de préemption du bénéficiaire.

Dans la deuxième période, à l’émission de l’option de vente, celle-ci doit préalablement être notifiée.

Or, à ce moment, le marchand a normalement déjà engagé les frais de division.

Il faut donc d’abord commercialiser les lots sous préemption … ou s’abstenir si c’est l’ensemble qui est sous préemption.

Dans tous les cas, les promesses générant les options doivent être stipulée sous réserve des droits du tiers, que ce soit un droit de premier refus ou un droit de préemption (légal ou conventionnel).

En résumé, lorsque le marchand détient une option d’achat qu’il ne compte pas lever (pour le tout) mais céder après division,

• S’il y a un droit de premier refus conventionnel, il faut déjà notifier.

• Si c’est un droit de préemption conventionnel, il faut attendre la notification de volonté de lever l’option par le tiers cessionnaire de l’option.

Qu’en est-il du locataire bruxellois par bail d’habitation de résidence principale de longue durée ?

Ce locataire bénéficie des deux mécanismes successifs (art. 247/1 et 247/2 CLB) :

• Le preneur bruxellois dispose d‘abord d’un droit de premier refus lors de la déclaration de mise en vente à tel prix de son logement (30 jours).

• Ensuite, le preneur qui n’a pas acheté dispose encore d’un droit de préemption (7 jours) si le logement fait l’objet d’un engagement d’achat à prix moindre de la mise en vente initiale.

Mais si l’opération porte sur un immeuble de rapport, il faut voir si c’est l’ensemble de l’immeuble ou seulement l’appartement qui est mis en vente.

En principe, s’il existe d’autres appartements occupés par d’autres preneurs et que la globalité de l’immeuble est mis en vente, l’opération est hors champ du droit de préemption (art. 247/2, 9°, CBL).

Donc la convention d’options réciproque qui réalise la mise en vente d’un immeuble de rapport ne doit pas être notifiée à tous les locataires.

Mais lorsque le marchand divise l’option et entend céder les options par lot, une commercialisation distincte par logement prend naissance.

C’est alors chaque lot qui est mis en vente et le droit de premier refus de chaque locataire doit être respecté, avec le délai de 30 jours.

On verra si la pratique se dirigera vers une notification d’emblée, dès le début, de prix tant à la découpe que pour le tout (sauf application de l’article 247/2, 9°, CBL).

Il s’avère en effet utile de traiter cette question avant d’entamer les couteuses opérations de division.

Une autre question se pose :

Le marchand qui a investi dans la division peut-il se voir mandater par le propriétaire pour notifier la mise en vente du bien ET du prix de l’option ?

Nous ne le pensons pas car le preneur dispose déjà du droit légal d’acheter ; il ne doit pas acheter l’option d’achat.

Bref, si tous les lots sont sous préemption du Code du logement, l’opération par options risque de perdre son intérêt.

Que passe-t-il si le marchand veut lever son option sur le dernier lot, au prix résiduel, lorsque ce lot est sous préemption ?

Il est évident que le bénéficiaire préemptera dès lors que le prix est favorable en ce qu’il est amputé du bénéfice de découpe du marchand.

On voit alors dans la pratique que le marchand s’entend avec le propriétaire pour renoncer à son option sur ce lot ce qui permet au propriétaire de le vendre au prix du marché, au préempteur ou pas.

La renonciation à l’option est rémunérée (avec TVA !) au profit du marchand. Chacun y trouve son compte.

La photo : une jolie maison unifamiliale rue de Montrose à Schaerbeek, de style Art Déco (architectes Pierre Cambier et Jean des Touches, 1929). J’aime bien le  relief figuratif des hirondelles sur un fil (si, regardez bien) et l’asymétrie de la façade.