Cela arrive souvent : le vendeur refuse d’abord une offre d’achat, puis il le regrette.

Réalisant qu’il ne reçoit finalement pas de meilleure offre, il se dépêche de revenir vers l’offrant et d’accepter son offre.

Mais il avait d’abord refusé l’offre.

Or une offre refusée n’existe plus, elle devient caduque et ne peut donc plus être acceptée (T. Starosselet, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », in Le processus de formation du contrat, CUP, 9/2004, Larcier, Bruxelles, 2004, p. 33 et 44 ; Bruxelles 28 avril 1987, J.L.M.B. 1988, p. 868 ; C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat1 (2^ième partie), R.G.D.C., 2005, p. 7 et 8 ; S. Stijns, D. Van Gerven et P. Wéry, « Chronique de jurisprudence, les obligations – les sources, (1985-1995) », J.T., 1996, p.714, n° 73).

Le vendeur qui revient ultérieurement sur son refus émet, en réalité, une offre nouvelle de vente cette fois, que l’intéressé peut ou non accepter.

Les agents immobilier doivent être prudents.

Ils doivent évidemment repousser une offre jugée insuffisante mais, ce faisant, ils privent le vendeur de l’accepter s’il réalise postérieurement avoir refusé à tort.

L’agent immobilier doit toujours retenir l’offre, tout en demandant à l’offrant de l’améliorer.

Or il est très difficile de demander à l’offrant d’enchérir sans émettre un refus du prix proposé. Tout est dans la communication…

La caducité de l’offre refusée ne va cependant pas de soi.

L’offre est un engagement par volonté unilatérale, qui est donc indépendant du comportement de son destinataire.

Si l’offre est contraignante pendant une certaine période, elle devrait théoriquement pouvoir survivre au refus manifesté, du moins jusqu’à la fin de cette période.

« L’objection, théorique, paraît pertinente », dit Madame Delforge (opus cité plus haut).

Mais l’auteur justifie comme suit la caducité provoquée par le refus : « Elle (l’objection) doit cependant céder face à l’équité et aux nécessités du commerce, lesquelles plaident en faveur de la libération de l’offrant. On ne pourrait en effet légitimement aller jusqu’à exiger de l’offrant qu’il reste soumis au bon vouloir de celui à qui il s’est adressé, d’autant qu’il est de sa responsabilité d’analyser avec prudence l’offre qui lui a été faite et de ne la rejeter que s’il est certain que telle est sa volonté définitive. »

La Cour d’appel de Bruxelles, dans l’arrêt précité, avance une explication plus juridique :

« Le fait de reconnaître une force obligatoire et définitive à la volonté de l’offrant et de lui assigner comme fondement un engagement unilatéral ne signifie pas que l’offre conserve une vie juridique après que le destinataire a expressément déclaré qu’il la refusait. Le destinataire qui revient ultérieurement sur son refus émet, en réalité, une offre nouvelle, qu’il appartient à l’autre partie d’accepter ou non. »

On peut dire aussi que le destinataire d’une offre reçoit une option, celle d’accepter ou de refuser.

Le refus est donc une manière d’épuiser un droit que l’on reçoit. Cela explique tout simplement que l’offre ne survit pas à son refus.

Bref, le vendeur ne peut se raviser après son refus, et l’agent immobilier rejettera prudemment les offres (décevantes) qu’il reçoit

La photo : une charmante maison de style moderniste avenue de la Tenderie à Boitsfort.