La garantie locative n’est réglementée que pour le bail d’habitation de résidence principale (art. 248 du Code bruxellois du logement).

Depuis la réforme de 2024 (ordonnance du 4 avril 2024 entre en vigueur le 1^er novembre 2024), la garantie locative doit prendre « une » des cinq formes visées à l’article 248, § 2, du Code du logement.

Cela signifie que l’on ne peut pas cumuler des formes de garantie ou adopter ou ajouter une forme non prévue par la loi.

Avant l’ordonnance de 2024, cette question était controversée.

Monsieur Louveaux enseignait que l’on pouvait inventer d’autres garanties et même dépasser trois mois de loyer pour ces garanties (« Droit du bail – bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale », Larcier, Bruxelles, 2018, p. 652).

Monsieur De Smet avançait une opinion contraire (« De quelques sûretés spécifiques aux baux à loyer », in Actualités de droit des sûretés, Anthemis, Limal, 2010, p. 153).

Il a fallu la réforme de 2024 pour que le législateur adopte la thèse de Monsieur De Smedt.

La cinquième forme de garantie est la caution personnelle.

Le texte ajoute : « La caution personnelle est autorisée en cumul avec les modes 1° à 4° pour le bail étudiant. »

Il en résulte que si un cautionnement est prévu, on ne peut adopter ou ajouter une autre forme de garantie.

Le § 1 de l’article 248 précise « … indépendamment des sûretés prévues notamment à l’article 1752 du Code civil », mais cela ne permet pas de tenir compte d’autres garanties.

En effet, l’article 1752 concerne l’obligation du preneur de garnir le bien de meubles afin de constituer le gage du bailleur sur les meubles et donner efficacité au privilège du bailleur de l’article 20, 1°, de la loi hypothécaire.

Toutes les garanties sont à présent limitées à deux mois de loyer.

C’est une inefficacité de la garantie voulue et organisée par le législateur car les articles 233quater et sexies imposent des délais d’un mois et de quarante jours au sein de la procédure.

La garantie sera donc légalement insuffisante car il faut déjà un retard pour lancer la procédure.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu’il constitue sur le temps, cela doit être par la banque où sont versés les revenus du preneur.

Cette banque « ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du preneur », dit l’article 248, § 4.

Cela doit enchanter les banques.

Pour ceux qui l’ignorent, la garantie doit être restituée dans les deux mois de la remise des clés au bailleur.

À défaut, le bailleur doit au preneur une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard entamé.

C’est « sous réserve d’une procédure contentieuse », ce qui signifie que le bailleur devra se hâter pour déposer la requête après la mise en demeure obligatoire d’un mois.

Ou refuser les clés, mais quid si le preneur les envoie par la poste ?  

Terminons en constatant une faute d’orthographe (l’accord du participe passé !) dans l’ordonnance, à l’article 249, § 1, alinéa 3.

C’est un détail, peut-être, mais cela montre que ces règles inutilement tatillonnes ne respectent pas d’autres règles, celles de l’orthographe française.

Le texte néerlandais est sans faute, merci.

La photo : avenue Dolez 139-141, Tree, une belle promotion de Eaglestone (NG-Architectes 2019). Ce sont de petits immeubles, ce qui fait que l’on se sent plus dans une maison que dans un appartement. Les lots sont placés perpendiculairement et en retrait de la voirie, pour offrir calme et vue aux habitants. L’occupation de l’espace est idéale, enfin une promotion où l’on a pas l’impression de surdensité.