Un arrêt du 27 octobre 2021 de la chambre correctionnelle de la Cour d’appel de Bruxelles a vu une division de logement dans l’organisation d’un coliving dans un immeuble.

Le pourvoi formé contre cette décision vient d’être rejeté par la Cour de cassation, par un arrêt du 4 octobre 2023 (rôle n° P.21.1495.F, www.juportal.be).

À la suite de cet arrêt, la question qui se pose est la suivante : faut-il préalablement obtenir un permis d’urbanisme de division pour réaliser du coliving dans un immeuble affecté en droit à une unité de logement ?

Rappelons que le coliving, souvent conçu et/ou géré par une société spécialisée, consiste à installer un habitat partagé, dans un immeuble d’habitation, avec la particularité que le nombre de chambres, et par conséquent d’occupants, dépasse généralement celui d’origine.

Chaque occupant dispose d’un espace privatif, sa chambre (avec le cas échéant un coin douche). Les autres fonctions du logement sont assurées par des espaces communs à tous les occupants (séjour, cuisine, salle à manger, buanderie, salle d’eau, etc.).

Cela signifie que l’espace privatif ne remplit pas seul toutes les fonctions du logement de sorte que la chambre ne peut constituer un logement à part entière.

On en déduit que l’exploitation d’un immeuble en coliving partage un logement mais ne le divise pas. Un permis de division n’est donc pas requis.

Certes, les travaux accompagnant cette démarche peuvent être soumis à permis, s’ils mettent en œuvre une solution de stabilité.

C’est également le cas si leur mise en œuvre implique une dérogation aux prescriptions du RRU en matière d’habitabilité.

Mais autrement les travaux intérieurs sont dispensés puisque le coliving ne modifie pas le nombre ou la répartition des logements dans l’immeuble (art. 9 de l’arrêté dispense du 13 novembre 2008 juncto art. 98, § 2, CoBAT).

Et pour cause, « un » logement même partagé reste « un » logement.

Certes, il n’est pas douteux que la conversion d’une maison unifamiliale en un coliving constitue un changement d’utilisation dans une même destination de logement.

Mais l’arrêté du Gouvernement du 12 décembre 2002 (juncto art. 98, § 1, 5°, b) ne soumet pas à permis le changement d’utilisation dans la destination de logement.

En revanche, la modification du nombre de logements dans une construction existante (ce que l’on appelle division) est bien soumise à permis (art. 98, § 1, 12°).

On appréhende donc tout le danger que représente l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles qui fut soumis à la Cour de cassation.

C’est d’autant plus vrai que certaines Communes (dont Ixelles qui était en cause dans cette espèce) voient les colivings d’un mauvais œil.

Bref, si un permis de division est requis, les Communes disposent d’une voie royale pour contingenter le phénomène du coliving.

Ce serait fâcheux car le coliving bien conçu :

• Répond à une réelle demande du marché et à un mode de vie désiré par la société,

• Réhabilite des immeubles qu’il est difficile de maintenir en mono-logement,

• Assure un bon rendement permettant d’engager des travaux de restauration qualitative.

La colocation professionnelle propose d’ailleurs des formules « tout compris » (incluant un logement entièrement équipé, et souvent un service de maintenance et de réparation, un service de nettoyage, un service d’assistance numérique, etc.) à un prix forcément plus élevé que celui du marché de la colocation traditionnelle.

Vu ce qui précède, l’arrêt de la chambre correctionnelle de la Cour d’appel de Bruxelles, soumis à la Cour de cassation, est une décision surprenante et malheureuse.

Elle s’inscrit en contrepied de la jurisprudence qui existait jusqu’ici en la matière et selon laquelle la transformation d’un immeuble de logement en coliving ne génère ni modification de destination ni d’utilisation urbanistique, ni création de logement, devant faire l’objet d’un permis d’urbanisme.

C’est en effet ce qu’avait considéré la deuxième chambre (civile) de la Cour d’appel de Bruxelles dans un remarquable arrêt du 17 décembre 2021 (Bruxelles, 2ème chambre, rôle n° 2021/FR/31, inédit).

Voyons à présent l’arrêt de la Cour de cassation et à cette occasion l’arrêt qui lui fut déféré.

Les faits de l’affaire étaient les suivants.

Le projet

Les propriétaires d’une maison unifamiliale (situation de droit), avaient essuyé un refus de permis pour la transformation de leur maison en quatre appartements (donc quatre unités de logements au lieu d’une).

Ils avaient alors décidé d’aménager un habitat partagé dans leur bien, sans introduire une quelconque demande de permis d’urbanisme.

Il faut préciser que des travaux structurels ainsi qu’une modification de l’aspect extérieur de la façade avaient été réalisés et ces travaux étaient indiscutablement soumis à permis.

Configuration

Les lieux étaient conçus pour accueillir quinze occupants, ce qui générait une bonne rentabilité locative.

Il y avait donc quinze chambres (espaces privatifs) : trois au rez-de-chaussée, une à l’entresol, trois au 1^er étage, trois au 2^ème étage, trois au troisième étage et deux au grenier.

Chaque étage comportait des toilettes et une salle d’eau, qui étaient donc partagées.

Les espaces communs assurant les autres fonctions du logement, destinés à l’ensemble des occupants (cuisine, salon et salle à manger), se trouvaient au sous-sol.

Il semble qu’il n’y avait pas de portes à code ou badge, mais des portes classiques.

Aspects contractuels

Sur le plan contractuel, les occupants apparaissaient sur le même contrat.

Il y avait un bail unique, qui plus est de « colocation », et non de baux individuels. Les entrées et sorties étaient organisées par le biais d’avenants successifs.

Le contrat ne prévoyait aucune solidarité entre les occupants. Chacun assumait sa part du loyer et des charges et était responsable du paiement de sa quote-part, selon la grille de répartition prévue.

Constat d’infraction

A la suite d’une visite domiciliaire, le service de l’urbanisme de la Commune d’Ixelles avait relevé l’irrégularité, sur le plan urbanistique, de plusieurs actes et travaux effectués dans l’immeuble en question.

Un procès-verbal avait en conséquence été dressé par l’agent.

En degré d’appel (l’arrêt attaqué)

Par son arrêt du 27 octobre 2021, la Cour d’appel de Bruxelles, chambre correctionnelle, a condamné chacun des propriétaires à une peine d’amende (1.000 €), avec sursis, du chef d’avoir :

• Réalisé des aménagements structurels dans leur l’immeuble,
• Modifié l’aspect extérieur de sa façade (avant),
• Modifié son utilisation, de maison unifamiliale en kots d’étudiants,
• Et porté d’une à quinze unités le nombre de logements en son sein,
• Ainsi que du chef d’avoir, maintenu durant une certaine période sur le bien les infractions précitées, et ce en violation des articles 98, § 1^er, al. 1°, 2° et 5°, 300, 1° et 2°, et 306 du CoBAT.

Les propriétaires ont été condamnés :

• À rétablir une seule unité de logement dans leur immeuble,
• À supprimer les travaux structurels réalisés sans autorisation,
• Et à restaurer la façade dans sa couleur d’origine,
• Le tout dans un délai d’un an à dater de la signification de l’arrêt, sous peine d’une astreinte.

La pourvoi et la décision de la Cour de cassation

Un moyen à quatre branches est présenté par les propriétaires condamnés.

La question était surtout de savoir si l’on était en présence d’un simple changement d’utilisation ou alors d’une création de logements additionnels soumise à l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme.

• La première branche

Le pourvoi reprochait à l’arrêt prononcé par la Cour d’appel de méconnaître la notion légale de changement d’utilisation.

La Cour de cassation relève que l’arrêt considère que l’immeuble litigieux n’a pas fait l’objet d’une colocation portant sur un logement unique mais qu’il s’est vu diviser en plusieurs logements privatifs affectés, fût-ce au moyen d’un seul contrat, à quinze preneurs.

Mais s’agissant d’une division pour la Cour d’appel, elle n’a pu méconnaître la notion légale d’utilisation.

C’est parfaitement exact dans la technique de cassation, et le moyen, en cette branche, est rejeté.

Ceci étant, rappelons que les juges d’appel ont considéré que « les demandeurs n’ont pas seulement modifié l’utilisation de leur bien mais ont créé quinze unités de logement là où il n’y en avait qu’une, et que cette multiplication est soumise à la délivrance d’un permis d’urbanisme préalable, ce dont les prévenus se sont abstenus. »

En réalité, les juges d’appel considèrent que la division non autorisée modifie aussi l’utilisation du bien.

Cette appréciation était inutile puisque, comme on l’a dit plus haut, le changement d’utilisation dans le logement n’est pas infractionnel puisque non soumis à permis.

Et, au demeurant, comme le dit la Cour de cassation l’infraction concerne la division sans permis.

• La deuxième branche

Le moyen en cette branche reproche à l’arrêt d’appel, non plus la violation de la notion d’utilisation, mais la violation de la notion légale de logement.

En effet, l’arrêt d’appel pose que le nombre de logement passe d’un à quinze tout en reconnaissant l’existence de quinze chambres préexistantes à la transformation et la présence de pièces communes, comme la cuisine, le salon et la salle à manger, ce qui exclut la création de nouvelles unités de résidence autonomes.

On comprend aisément le reproche fait ici aux juges d’appel.

Le problème est que la Cour de cassation est tenue par l’appréciation en fait du juge du fond, et cela même si elle peut vérifier la correcte interprétation d’une notion légale.

La Cour de cassation pose donc que « Le juge apprécie souverainement en fait si une construction comporte une ou plusieurs unités de logement. » 

Or les juges d’appel avaient notamment jugé « … les prétendus colocataires ne se partagent pas entre eux les espaces, chacun occupant un logement propre qu’il a personnellement choisi ; »

La Cour de cassation était donc obligée de décider que « Sur ce fondement, les juges d’appel ont pu légalement décider que la transformation que les prévenus ont opérée de leur immeuble en chambres meublées ou kots pour étudiants constitue une modification du nombre de logements dans les lieux, laquelle est soumise à la délivrance d’un permis d’urbanisme préalable. »

On perçoit évidemment que l’appréciation des juges d’appel est maladroite : une chambre n’est pas en soi un logement car elle ne remplit pas toutes les fonctions d’un logement.

Plusieurs fonctions sont assurées par les locaux communs (cuisine, salle à manger, salles de bain).

La décision d’appel est incompréhensible mais elle relève d’une appréciation en fait qui s’impose à la Cour de cassation.

Ici encore, la technique de cassation veut que la Cour de cassation ne puisse censurer l’arrêt déféré.

La juge d’appel ne peut se tromper en droit mais il peut se tromper en fait (et en l’occurrence, il  ne s’en est pas privé), sans encourir la cassation.

Il y a tout de même un élément dans la décision de cassation qui interpelle :

« Le juge apprécie souverainement en fait si une construction comporte une ou plusieurs unités de logement. À défaut de définition spécifique, la notion de logement doit s’entendre, quant à l’incrimination, dans son sens usuel. »

Or la notion de « logement » existe bel et bien dans la réglementation urbanistique à Bruxelles.

C’est une notion légale dans la police de l’urbanisme. Il ne faut donc pas l’apprécier dans son sens usuel, selon le langage vernaculaire.

En Région de Bruxelles-Capitale, le glossaire du PRAS  contient une définition du logement : « un ensemble de locaux (sic) ayant été conçus pour l’habitation ou la résidence d’une ou plusieurs personnes, pour autant qu’une autre affectation n’ait pas été légalement implantée, en ce compris les maisons de repos et les lieux d’hébergement agréés ou subventionnés et à l’exclusion des établissements hôteliers. »

La notion de logement est aussi définie dans le RRU comme un « ensemble (sic) de locaux destinés à l’habitation et formant une unité de résidence »  .

En Région wallonne, l’article D.IV.4, al. 2, du CoDT est plus précis : l’ensemble, créé avec ou sans travaux, doit être « composé d’une ou de plusieurs pièces, répondant au minimum au fonctions de base de l’habitat à savoir cuisine, salle de bain ou salle d’eau, wc, chambre » et être occupé « à titre de résidence habituelle ou de kot ».

Si la réglementation bruxelloise ne le précise pas explicitement, il va néanmoins de soi que le logement, à Bruxelles, doit pareillement être composé de toutes les fonctions de base pour habiter (on vise un « ensemble » de locaux « conçus pour l’habitation ») et donc comprendre une cuisine, une salle d’eau, une toilette et une chambre.

Sinon, il ne s’agit pas d’un (nouveau) logement.

D’ailleurs, dans le glossaire du futur nouveau RRU, annoncé pour l’automne 2024, la notion de logement vise un « ensemble de locaux destinés à l’habitation, réunissant les fonctions de sommeil, de séjour, de préparation et de prise des repas et d’hygiène et non interrompue par les éventuelles parties communes de l’immeuble ».

La Cour de cassation aurait donc dû exercer son contrôle de légalité, sur cette notion – légale – de logement.

Que ce soit « quant à l’incrimination », comme le dit la Cour de cassation, n’y change rien puisque, justement, l’infraction est de ne pas avoir respecté les règles fixées par la police de l’urbanisme.

Le problème est sans doute que le pourvoi ne visait pas, au titre des dispositions violées, les règles définissant le logement en droit de l’urbanisme. Encore une fois, l’arrêt de la Cour s’explique par des raisons techniques.

Un autre élément attire l’attention.

La Cour d’appel avait énoncé :

(…) – le demandeur a produit le 20 décembre 2016 une copie d’un bail dit de colocation, aux termes duquel quinze locataires sont énumérés et identifiés ; d’une manière contradictoire, il y est mentionné, d’une part, que les colocataires sont, de manière solidaire et indivisible, responsables des obligations du contrat et, d’autre part, que chaque locataire est responsable de sa seule part de loyer et des charges ;

– le demandeur signe le bail, comme caution solidaire et indivisible pour les locataires à concurrence de tout montant dû en exécution du contrat, cette clause ayant, suivant le demandeur, pour objectif de rassurer ces locataires sur la circonstance qu’il s’engageait à ce que, nonobstant les termes du contrat, aucun locataire ne doive assumer le défaut de paiement de la quote-part d’un autre. »

Et de poursuivre :

« Pour considérer que la thèse de la colocation avancée par les demandeurs ne correspondait pas à la réalité, les juges d’appel ont considéré que

– les prétendus colocataires ne se partagent pas entre eux les espaces, chacun occupant un logement propre qu’il a personnellement choisi ;

– le contrat comprend une répartition individuelle des loyers et des charges pour chaque prétendu colocataire, en fonction de chaque logement occupé ;

– s’il est indiqué que les prétendus colocataires sont indivisiblement responsables des obligations du contrat, chacun connaît sa part du loyer et des charges et est seul responsable du paiement ; il n’existe aucune solidarité entre les locataires ;

– la circonstance que des locataires sont amenés à utiliser des lieux en commun ne crée pas nécessairement une colocation au sens légal du terme  (…). »

Or la police de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire est d’ordre public et se veut objective.

Des considérations de type contractuel ou organisationnel ne peuvent avoir un quelconque impact.

C’est la configuration des lieux qui importe. Les conventions des parties concernées sont irrelevantes.

Mais c’est ici une critique qui vise l’arrêt d’appel, pas celui de cassation.

• La troisième branche

La troisième branche du moyen porte sur un problème de motivation ; comme on le sait, une contradiction dans les motifs équivaut à une absence de motivation. Or tout jugement doit être motivé (art. 149 Const.).

Le pourvoi reproche à l’arrêt de se contredire en relevant, d’une part, que les colocataires ne se partagent pas entre eux les espaces et, d’autre part, qu’il s’agit de plusieurs locataires de kots individuels « qui partagent toutefois certains lieux communs de l’immeuble. »

La réponse de la Cour de cassation est que ce qui n’est pas partagé, ce sont les espaces privatifs (les chambres).

Cela n’empêche pas qu’il y ait des parties qualifiées communes, ajoutant que cela ne concerne que trois pièces en sous-sol, outre les sanitaires.

Vu comme cela, effectivement, il n’y a pas de contradiction.

• La quatrième branche

La quatrième et dernière branche du moyen relève également d’une appréciation erronée en fait.

Le pourvoi faisait valoir qu’à supposer avérée la modification de l’utilisation du bien, cette modification ne requiert pas de permis d’urbanisme. On en a parlé plus haut.

La réponse de la Cour de cassation est du même registre que pour la première branche.

La Cour constate que l’arrêt déféré énonce que les propriétaires n’ont pas seulement modifié l’utilisation de leur bien mais ont (avant toute chose) créé quinze unités de logement là où il n’y en avait qu’une, ce qui est soumis à permis.

Le pourvoi est donc logiquement rejeté.

Ce qu’il faut en retenir

On constate que c’est seulement pour des raisons de technique de cassation que la Cour laisse l’arrêt d’appel indemne.

Cela ne signifie pas que cet arrêt est, sur le fond, confirmé en droit ni, pour parler simplement, qu’il s’agisse d’un bon arrêt, au contraire.

Il n’y a pas d’enseignement particulier à tirer de l’arrêt de cassation.

Ce n’est donc pas la Cour de cassation qui menace le coliving mais la chambre correctionnelle de la Cour d’appel de Bruxelles, par un arrêt qui ne peut convaincre.

Sur le principe, on ne peut en effet souscrire à la thèse qu’une chambre dans un coliving est en soi un logement autonome.

Comme on l’a vu, cette notion est définie en droit de l’urbanisme bruxellois comme nécessitant la réunion de toutes les fonctions de l’habitat.

Il n’y avait même pas, dans les chambres, de coins douches ni portes à code/badge.

Qu’est ce qui peut expliquer une aussi surprenante décision ?

On lit en filigrane de l’arrêt d’appel que les lieux n’ont pas convaincu comme véritable colocation.

L’arrêt stigmatise l’absence de véritables espaces communs, tout en précisant que la seule présence d’espaces partagés ne créée pas nécessairement une colocation non soumise à permis.

Il s’agissait peut-être d’un coliving peu qualitatif où les parties partagées étaient plutôt symboliques.

Il s’agissait peut-être d’un immeuble surdensifié au mépris du bon aménagement des lieux ; on n’en saura pas plus en lisant l’arrêt.

Quoiqu’il en soit, il faut espérer que cette discutable jurisprudence reste isolée et que ce soit l’arrêt de la chambre civile de la Cour, remarquablement motivé en droit, qui reste la référence.

Mais le risque existe aujourd’hui que l’arrêt de la chambre correctionnelle inspire de fâcheuses initiatives aux Communes.

Les exploitants de coliving, qu’ils soient ou non professionnels, auront dorénavant tout intérêt à respecter tant que faire se peut le modèle de la colocation classique et donc :

• Prévoir de véritables espaces partagés qualitatifs, dont la taille est proportionnelle au nombre d’occupants ;

• Ne pas surdensifier les immeubles de logement en prévoyant un nombre raisonnable de chambres, proche du nombre d’unités existant à l’origine ;

• Conserver le modèle du bail unique avec pacte de colocation, et de préférence une solidarité totale pour ce qui est de l’exécution de l’ensemble des obligations du bail envers le bailleur ;

• Détailler un loyer global dans le bail et prévoir la grille de répartition du loyers et des charges dans le pacte uniquement (non opposable au bailleur puisqu’il s’agit d’un contrat distinct, uniquement conclu par les colocataires) ;

• S’assurer de ce que les travaux d’aménagement intérieur soient dispensés de permis d’urbanisme, ce qui implique de vérifier la conformité de la configuration des lieux aux seuils légalement prévus, entre autres dans le RRU (titre II) en termes de superficie, de hauteur sous plafond et d’éclairement naturel ;

• Veiller à ce que les actes et travaux qui accompagnent l’aménagement de l’habitat partagé soient dispensés de permis d’urbanisme (châssis remplacés à l’identique, travaux non structurels, etc.).

Je persiste à penser que dans un coliving « non agressif », il est erroné en droit de soutenir qu’il y a autant de logements que de chambres, et qu’un permis de division soit requis pour installer le coliving.

Cela ne doit pas nous faire oublier que si des travaux non dispensés accompagnent le projet, l’autorité délivrante peut indirectement s’opposer au coliving, ou le modérer, en soumettant le permis à des conditions « destinées à sauvegarder le bon aménagement des lieux » comme le dit l’article 156/2 du CoBAT.

Ces conditions peuvent porter, par exemple, sur le nombre de chambre.

L’autorité délivrante ne doit pas nécessairement exiger un permis de division pour cela.

Donc tout est dans la qualité du projet.

La photo : un bel immeuble de tendance moderniste avenue des Chênes à Rhode saint Genèse.