C’est généralement durant les mois de septembre et octobre d’une année que les différentes administrations régionales procèdent à l’enrôlement du précompte immobilier, terme juridique désignant l’impôt foncier.

Cette année, nombre de contribuables ont constaté une importante hausse de ce précompte immobilier. La presse s’en est largement fait l’écho.

Voici ce qu’il faut savoir si vous êtes concerné par ce phénomène.

• Lexique

Il ne faut pas confondre cadastre, précompte immobilier et revenu cadastral.

Le « cadastre » n’est pas un impôt. C’est une administration ; et plus précisément l’ancien nom utilisé couramment pour désigner une administration.

Actuellement, l’administration dite du cadastre est le Service Mesures et Evaluations lui-même dépendant de l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale (AGDP) qui fait elle-même partie du SPF Finances.

Ci-après, j’utiliserai le terme AGDP.

Le « revenu cadastral » est un revenu fictif (c’est-à-dire non réellement perçu) attribué par l’AGDP a un bien immeuble (terrain, immeuble bâti et également « matériel et outillage »).

Ce revenu fictif représente en théorie le revenu locatif annuel estimé d’un immeuble, diminué des frais d’entretien et de réparations. J’y reviendrai.

Enfin, le précompte immobilier est un impôt qui a pour base imposable (c’est-à-dire le montant sur base duquel l’impôt est calculé) le revenu cadastral (indexé) d’un immeuble.

Pour illustrer par un exemple simple (voire simplifié), la base imposable de l’impôt des personnes physiques est le salaire d’un salarié ou le bénéfice d’un indépendant ; la base imposable du précompte immobilier est le revenu cadastral (indexé).

A noter que le revenu cadastral sert aussi de base imposable pour taxer les revenus immobiliers issus d’immeubles d’habitation (loués ou non).

• Petit historique du précompte immobilier

Le précompte immobilier était à l’origine d’un impôt fédéral.

Le précompte immobilier formait alors un tout cohérent avec le revenu immobilier de l’impôt sur les personnes physiques.

Un « précompte » est un prélèvement obligatoire mais n’est en principe qu’un mode de perception des impôts sur le revenu, c’est-à-dire une simple avance, imputée sur l’impôt global dû par le contribuable et restituée dans la mesure où elle excède l’impôt global dû.

A côté du précompte immobilier, existent deux autres précomptes : le précompte professionnel et le précompte mobilier.

L’un et l’autre agissent toujours bien comme des avances sur l’impôt final : si cette « avance » est trop importante, elle est remboursée, raison pour laquelle nombre de (surtout) salariés reçoivent un « remboursement des contributions ».

Depuis la loi spéciale de financement du 16 janvier 1989, les Régions sont compétentes en matière précompte immobilier.

Cette situation était embarrassante pour le pouvoir fédéral car si le précompte immobilier demeurait un « pur » précompte, imputable sur l’impôt final, cela signifiait une perte de l’impôt sur le revenu immobilier parmi les recettes budgétaires.

Bref, le pouvoir fédéral ne voulait plus faire de remboursement pour un impôt perçu par les Régions.

C’est la raison pour laquelle en 1993, le précompte immobilier ne fut plus imputable sur l’impôt des sociétés (mais il demeure déductible comme frais professionnel^[1]).

En 1994, le précompte ne fut plus imputable à l’impôt des personnes physiques (mais demeure déductible comme frais professionnel si le ou les immeubles sont affectés à l’activité professionnelle^[2]).

Le précompte immobilier est donc depuis lors un impôt à part entière, un véritable impôt foncier dû du simple fait d’être propriétaire ou titulaire de droits réels sur un immeuble.

Dans la « catégorisation » des impôts, le précompte immobilier est un impôt sur la fortune.

Dès lors qu’il ne s’agit plus d’un véritable précompte, il serait sans doute judicieux de changer sa dénomination en « taxe foncière » afin d’éviter les confusions.

Si les Régions sont compétentes en matière de précompte immobilier afin de déterminer la base imposable, le taux et les réductions ou exonérations, le pouvoir fédéral demeure toujours compétent afin de fixer le revenu cadastral (mais avec l’accord des Régions pour en modifier le mode de calcul).

Ceci ne fut pas sens poser certaines difficultés entre les Régions et le Fédéral afin de déterminer « qui peut faire quoi » en la matière.

Ces problèmes ont partiellement été résolu par loi spéciale du 13 juillet 2001 qui a modifié la loi spéciale de financement afin de rendre compétentes les Régions en matière de base d’imposition.

Depuis les Régions peuvent, si elles le souhaitent, adopter une base imposable différente de celle du revenu cadastral^[3] ; mais cette base imposable devrait toujours être constituée des ou se référer aux revenus des biens immobiliers^[4].

Les Régions pourraient décider que la base imposable du précompte immobilier n’est plus le revenu cadastral fédéral mais un revenu cadastral régional ou encore les loyers réels (mais à mon avis pas la valeur réelle d’un immeuble).

Ceci précise ce qu’est finalement réellement le précompte immobilier : il s’agit d’un impôt qui trouve à s’appliquer sur les revenus (réels ou potentiels) de biens immeubles, mais pas d’un impôt qui devrait nécessairement taxer le revenu cadastral.

• Notions sur le revenu cadastral

Selon l’article 471, § 1^er, du CIR, « Il est établi un revenu cadastral pour tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, ainsi que pour le matériel et l’outillage présentant le caractère d’immeuble par nature ou d’immeuble par destination (…) ».

L’expression « il est établi » signifie que ce revenu n’est aucunement perçu matériellement par les propriétaires d’un immeuble.

La nécessité de l’établissement, par un titre particulier du CIR, d’un revenu cadastral s’explique justement par le fait que ce revenu est fictif et forfaitaire.

Le revenu cadastral est défini par le CIR comme « le revenu moyen normal net d’une année »^[5].

Mais, dans ce cas, pourquoi le revenu cadastral (même indexé) est-il beaucoup plus bas que le véritable loyer (net de charges) perçu ?

Car, en théorie, une péréquation cadastrale (comprenez : mise à jour) doit être réalisée tous les dix ans[6], mais la dernière péréquation cadastrale a été ordonnée en 1979 avec pour époque de référence 1975 … ce qui signifie donc que le revenu cadastral reflète (ou du moins est censé refléter) le revenu locatif net d’un immeuble en 1975.

L’absence de péréquation s’explique pour plusieurs raisons : les moyens humains, en temps et donc en coût que cela représente, couplé à un manque de volonté politique pour des raisons électoralistes.

Pour approcher la réalité, le revenu cadastral de 1975 est indexé chaque année sur base de l’indice des prix à la consommation, et ceci depuis 1991^[7].

Si depuis peu un revenu cadastral n’était attribué qu’aux immeubles situés en Belgique, la loi du 17 février 2021 modifie le CIR de sorte qu’un revenu cadastral est également attribués aux immeubles (et droits réels immobiliers) situés à l’étranger détenus par des personnes physiques et personnes morales domiciliées / dont le siège est établi en Belgique.

• Comment est fixé le revenu cadastral ?

Pour les immeubles bâtis belges, le Code détermine des méthodes d’évaluation.

Elles sont au nombre de quatre. En théorie, il faut d’abord appliquer la méthode 1, si elle ne fonctionne pas, la méthode 2, etc.

Ces méthodes sont les suivantes :

• Méthode 1 : valeur locative à l’époque de référence (1975) égale aux revenus locatifs bruts diminués d’un forfait de charge de 40 %^[8] ;
• Méthode 2 : la valeur locative (de 1975) au besoin appréciée par comparaison avec des parcelles bâties similaires situées sur la même commune et, le cas échéant, les communes voisines ;
• Méthode 3 : lorsqu’il n’y a pas de comparaison possible, l’application d’un taux de 5,3% à la valeur vénale normale de la parcelle à l’époque de référence (1975) ;
• Méthode 4 : voyez ci-dessous.

Il n’est cependant pas toujours aisé (c’est un euphémisme) de déterminer la valeur vénale normale d’une parcelle en 1975.

Afin de parer cette difficulté, l’article 478 du CIR prévoit ainsi une quatrième méthode d’évaluation ajoutée par la loi du 17 février 2021 :

« Quand il ne se trouve aucune référence permettant de déterminer la valeur vénale normale de la parcelle à l’époque de référence définie à l’article 486, cette dernière est fixée sur base de la valeur vénale normale actuelle à laquelle est appliqué un facteur de correction. Ce facteur de correction est fixé annuellement en multipliant le facteur de correction de l’année précédente par la moyenne des indices de référence J mensuels relative aux obligations linéaires à 10 ans, publiés par l’Agence fédérale de la Dette, de cette même année précédente, augmenté de 1. Pour l’année 2020, le facteur de correction est fixé à 15,036. Le Service public fédéral Finances fait connaître annuellement le facteur de correction via un avis au Moniteur belge ».

Pour l’année 2023, le facteur de correction est de 15,250.

Cette quatrième méthode, appliquée en ultime recours, est théoriquement applicable tant aux immeubles belges qu’étrangers.

Cette quatrième méthode permet de « retrouver » la valeur vénale normale en 1975, à laquelle il faut alors appliquer le taux de 5,3% (issu de la méthode 3) afin de retrouver le RC.

Il ressort néanmoins clairement des travaux préparatoires et de l’explication fournie au Conseil d’Etat que c’est cette méthode qui permettra dorénavant, dans la majorité des cas, de déterminer le RC d’un immeuble bâti situé à l’étranger (sans passer par les méthodes 1, 2 et 3)^[9].

Si l’administration dispose d’informations utiles afin d’utiliser l’une des trois premières méthodes, elle pourra voire devra néanmoins théoriquement les utiliser.

• Comment est fixé le montant du précompte immobilier ?

Le précompte immobilier prend pour base imposable le revenu cadastral indexé.

Les Régions sont compétentes pour fixer le taux.

En Région flamande, le taux est de 3,97 %.

Le taux du précompte s’élève à 1,25% en Région wallonne et à Bruxelles.

Si ces taux sont si faibles, qu’est-ce qui explique que le montant du précompte soit si élevé ?

Car dans toutes les Régions, les communes établissent également des centimes additionnels.

En Flandres et en Wallonie, les provinces établissent elles aussi des additionnels.

La Région bruxelloise dispose quant à elle d’une « arme secrète » et moins perceptible pour obtenir plus de recette du précompte immobilier sans que le taux « principal » ne soit modifié.

En effet, notre système institutionnel a laissé subsister l’agglomération bruxelloise dont la maîtrise n’appartient à nulle autre entité que la Région ; la Région bruxelloise perçoit donc des additionnels sur son propre précompte.

C’est principalement par le jeu des additionnels que le taux global du précompte peut devenir important^[10].

Cela aboutit d’ailleurs très souvent à des aberrations mathématique où le montant de la taxe (le précompte) est plus élevé que ce qui est taxé au départ (le revenu cadastral).

• Donc, qu’est-ce qui explique que mon précompte immobilier a augmenté ?

Le lecteur attentif aura retenu que, faute de péréquation générale, le revenu cadastral est indexé chaque année.

Or, le précompte immobilier prend encore dans les trois Régions pour base imposable le revenu cadastral indexé.

Qui dit indexation, dit augmentation.

C’est donc de là que provient, dans l’immense majorité de cas, l’intégralité de l’augmentation constatée par les contribuables.

Le coefficient d’indexation 2022 s’élevait à 1,9084, alors qu’il s’élève à 2,015 pour l’année 2023, soit une augmentation de 9,6 %.

Mathématiquement, le précompte immobilier suit donc la même augmentation.

Donc, ce n’est la faute de personne et c’était une fatalité ?

Oui et non.

Oui, car en se contentant de ne rien faire, Régions, provinces et communes voient leurs recettes fiscales augmenter.

Non, car ne rien faire, c’est aussi un choix.

Régions, provinces et/ou communes auraient donc pu baisser leur taux et/ou additionnels afin de compenser ne serait-ce que partiellement l’importante hausse de précompte.

Mais, soyons de bon compte, comme la hausse est surtout due à l’indexation et que l’indexation est liée à la hausse des prix que subissent aussi les pouvoirs publics, on ne peut pas fondamentalement reprocher de n’avoir pas agi.

Cela étant, certaines communes ont malgré tout augmenté leurs additionnels.

La Commune de Forest détient la palme avec une augmentation de 28% (hors indexation), contrebalancée par une prime de 200 € pour le domicile des propriétaires forestois.

• Puis-je contester et comment ?

Le précompte immobilier est contestable par l’introduction d’une réclamation auprès du service désigné par la Région (chacune des Régions ayant à ce jour repris le service du recouvrement du précompte immobilier).

Les délais de réclamation varient en fonction des Régions :

• Six mois à partir du 3^ème jour ouvrable suivant la date d’envoi en Région Wallonne (art. 25 du Décret relatif à l’établissement, au recouvrement et au contentieux en matière de taxes régionales wallonne) ;

• Trois mois à compter du troisième jour ouvrable suivant la date d’envoi en Région flamande (art. 3.5.2.0.1. du Codex flamand de la fiscalité) ;

• 186 jours à compter du septième jour calendrier qui suit la date d’envoi en Région de Bruxelles-Capitale (art. 100 du Code bruxellois de procédure fiscale).

Si une réclamation est introduite, encore faut-il avancer des moyens pertinents pour contester la précompte immobilier totalement ou partiellement.

Plusieurs possibilités existent.

Premièrement, il convient d’examiner si certaines exonérations ou réductions prévues par la législations régionale peuvent être obtenues.

Ces hypothèses sont nombreuses et différent selon les Régions, de sorte que je n’en ferai pas ici un listing détaillé.

Mais songeons notamment à la mise en location au profit d’une agence immobilière sociale en Région Wallonne et à Bruxelles (taux de 0 %), aux réductions pour maisons modestes ou « chef de famille » ou encore des réductions pour la réalisation de travaux économiseurs en Région flamande.

Deuxièmement, provinces et communes prélèvent d’importants additionnels et il arrive que des remises, réductions ou primes soient prévues dans ces règlements.

Par exemple, la prime de 200 € prévue par la Commune de Forest.

Dans ces deux premiers cas, les réductions et exonérations sont parfois déjà appliquées par la Région dans son calcul du précompte immobilier dû. Mais il est préférable de vérifier.

Si un contribuable ne peut se prévaloir d’aucune des réductions ou exonérations prévues par une Région, province ou commune, il existe une solution de secours qui peut – parfois – fonctionner.

Pour rappel, la base de calcul du précompte immobilier est le revenu cadastral.

Or, il arrive que ce revenu cadastral soit trop élevé en raison de diverses circonstances non déclarés ou connues de l’AGDP : sinistre, division de parcelle, réduction de la taille d’un bâtiment, changement d’affectation, etc.

Dans la majorité, ne nous leurrons pas, c’est plutôt la situation inverse qui est rencontrée, à savoir l’absence de déclaration de travaux d’une certaine importance susceptibles d’entraîner une révision à la hausse du revenu cadastral.

Dans ce cas, mieux vaut rester discret même si les contribuables concernés sont censés déclarer ces travaux d’initiative ; mais en pratique les contribuables héritent parfois de travaux réalisés par les propriétaires précédents et ne savent pas si la situation cadastrale est en ordre.

Mais, dans les quelques cas où un immeuble aurait perdu de la valeur, il convient d’en avertir l’AGDP en vue de se voir notifier un nouveau cadastral qui sera, par hypothèse, plus faible que l’ancien.

Cette déclaration est tout aussi obligatoire[11] pour les travaux de modification (ici, l’hypothèse d’une réduction de superficie), de changement de mode d’exploitation (ex., commerce vers logement).

En dehors de ces hypothèses où c’est une décision volontaire du contribuable qui influence la valeur locative de l’immeuble, il est également possible de solliciter la fixation d’un nouveau revenu cadastral si à la « suite de circonstances nouvelles et permanentes créées par une force majeure, par des travaux ou mesures ordonnées par une autorité publique ou par le fait de tiers, en dehors de toute modification à l’immeuble, il existe entre le revenu cadastral et la valeur locative normale nette, telle qu’elle aurait été établie si les circonstances précitées avaient existé à l’époque où il a été établi, une différence, en plus ou en moins, de 15 % au minimum » (art. 491 du CIR).

Bref, cela recouvre les hypothèses de sinistre et de faits du prince qui influencent la valeur d’un immeuble.

C’est une disposition méconnue mais qui peut éviter l’application d’un précompte immobilier important sur un chancre.

Enfin, je rappelle que pour lorsqu’un nouveau revenu cadastral est notifié (notamment pour une construction neuve), il est possible d’introduire une réclamation contre le revenu cadastral nouvellement fixé, sans devoir se prévaloir d’une hypothèse spécifique visée ci-dessus.

Néanmoins, l’introduction d’une réclamation est impossible lorsque le revenu cadastral est établi sur base d’un contrat de location établi par le contribuable lui-même, un mandataire ou représentant^[12].

Par ailleurs, un transfert de propriété n’ouvre pas un droit de réclamation au bénéfice du nouveau propriétaire^[13].

Afin d’être valable, une réclamation doit répondre aux conditions suivantes^[14] :

• Sauf force majeure, elle doit être introduite dans un délai de deux mois suivant la notification,

• Être adressée via MyMinfin à l’agent compétent de l’AGDP,

• Proposer une autre valeur de revenu cadastral,

• En toute hypothèse, être introduite avant qu’une année ne se soit écoulée à la suite du paiement du premier précompte immobilier.

Après l’introduction de la réclamation, un échange de point de vue a lieu entre l’administration et le contribuable.

Si les divergences persistent, le contribuable peut introduire une demande de conciliation fiscale.

Si le désaccord persiste malgré tout, l’agent en charge du dossier rédige un procès-verbal de désaccord.

Ce document permet, tant au contribuable qu’à l’agent, d’entamer un arbitrage qui permettra de déterminer le juste revenu cadastral^[15].

La photo : Le magnifique bâtiment des Entreprises Générales Fernand Gillion rue Saint-Denis 132 à Forest de style moderniste (1941, A. Courtens, architecte, R. Michiels, architecte, B. Boloukhère, ingénieur).

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[1] Art. 198, § 1^er, 5° du CIR.

[2] Art. 53, 5°, du CIR.

[3] Doc. parl., Chambre, 2000-2001, DOC 50-1183/001, p. 15.

[4] Cour constitutionnelle, 9 juin 2014, arrêt n°93/2014.

[5] Art. 471, § 2, CIR.

[6] Art. 487, § 1^er, CIR.

[7] Art. 518 du CIR.

[8] Art. 477 du CIR.

[9] Doc. Parl. n°1762/007, législature 55, 2020/2021, pp. 14 et 39.

[10] Exemple (fictif) en Région Wallonne :

• Taux de base de 1,25% ;
• Centimes provinciaux de 800 : 8 X 1,25 ;
• Centimes communaux de 2.100 : 21 X 1,25 ;
• Total de 37,5% ;

[11] Tout récemment l’amende en cas de non déclaration a été fortement augmentée.

[12] Art. 497 du CIR.

[13] Art. 498 du CIR.

[14] Art. 499 et 500 du IR.

[15] Art. 501bis du CIR.